Kennzahlen indirekte Immobilienanlagen zum 30/06/2026

Zum Ende des ersten Halbjahres 2026 bestätigt der Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen seine Widerstandsfähigkeit – trotz eines Umfelds, das weiterhin von geopolitischen Unsicherheiten, Inflationsrisiken und Fragen zur weiteren Entwicklung der Zinssätze geprägt ist. Nach einem eher verhaltenen Jahresauftakt entwickelte sich das zweite Quartal deutlich positiver, getragen von einer schrittweisen Normalisierung der Bewertungen und einer wieder zunehmenden Nachfrage seitens der Investoren.

Diese Verbesserung erfolgte in einem besonders dynamischen Kapitalmarktumfeld. Mehrere bedeutende Transaktionen, darunter die Lancierung neuer Fonds sowie Börsengänge, wurden vom Markt erfolgreich aufgenommen. Nach Abschluss dieser Übergangsphase konnten die kotierten Immobilienfonds wieder einen positiven Trend verzeichnen, während die nicht kotierten Fonds ihre stabilisierende Rolle innerhalb der Portfolios dank ihrer geringen Volatilität und ihrer konstanten Performance erneut unter Beweis stellten.

Das hohe Volumen der Kapitalaufnahmen sowie die Einführung neuer Anlagevehikel – insbesondere im Rahmen des L-QIF-Regimes – unterstreichen die anhaltende Attraktivität dieser Anlageklasse. Gleichzeitig zeigen die regulatorischen Entwicklungen und die jüngsten Volksabstimmungen, dass das politische Umfeld ein wesentlicher Einflussfaktor für die Zukunft des Schweizer Immobilienmarktes bleibt und weiterhin aufmerksam verfolgt werden muss.

Die nachfolgende Quartalsanalyse beleuchtet die wichtigsten Entwicklungen per Ende Juni 2026, die sich für das zweite Halbjahr abzeichnenden Trends sowie jene Faktoren, die die Anlageentscheide der Investoren in den kommenden Monaten beeinflussen könnten.

L'équipe COPTIS

Quartalsbericht per 30.06.2026

Das Universum der Immobilienfonds setzt sich zusammen aus:

Quartalskommentar:

Seit März entwickelte sich der Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen in einem volatilen Umfeld, das von geopolitischen Spannungen im Nahen Osten sowie von wiederaufkommenden Sorgen hinsichtlich der Inflation und steigender Zinsen geprägt war. Vor dem Hintergrund begrenzter Liquidität musste der Markt zudem drei bedeutende Transaktionen verkraften: im März die Notierung des Mobimo Real Estate Fund (Marktkapitalisierung von 1,28 Milliarden CHF), im April die Auflegung und Notierung des Fonds Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland (500 Millionen CHF) sowie die des Pretium Real Estate Fund im Mai (Marktkapitalisierung von 293 Millionen CHF).

Nach der Verarbeitung dieser Transaktionen ließ der Verkaufsdruck allmählich nach, was eine Erholung der Bewertungen begünstigte. Die börsennotierten Immobilienfonds verzeichneten somit eine Quartalsperformance von +5,32 %, während die nicht börsennotierten Fonds um +0,9% zulegten. Die Outperformance der indirekt gehaltenen Fonds (+1,55 % gegenüber +0,61% bei den direkt gehaltenen Fonds) im Laufe des Halbjahres könnte vor dem Hintergrund einer Normalisierung der Bewertungen ein wiederauflebendes Interesse institutioneller Anleger an dieser Anlageklasse widerspiegeln. Die nicht börsennotierten Fonds hingegen beweisen weiterhin ihre Attraktivität im Rahmen einer diversifizierten Allokation, da sie in Phasen hoher Volatilität eine größere Widerstandsfähigkeit bieten. Seit Jahresbeginn verzeichnen sie somit eine kumulierte Wertentwicklung von +2,66%, gegenüber +0,85% bei den börsennotierten Fonds.

Der Kapitalmarkt setzte seine Dynamik im ersten Halbjahr fort. Die 27 Kapitalbeschaffungen beliefen sich auf ein Gesamtvolumen von 2,68 Milliarden CHF, was einem Anstieg von 38% gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 entspricht. Die Aktivität dürfte im zweiten Halbjahr weiterhin hoch bleiben, da bereits mehrere Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 934 Millionen CHF angekündigt wurden. Darüber hinaus beobachten wir eine Neubelebung bestimmter, bislang wenig aktiver Produkte, bei denen ein Wechsel des Fondsmanagers die Entwicklungsperspektiven der betreffenden Fonds zu verbessern scheint.

Diese lebhafte Entwicklung spiegelt das anhaltende Interesse der Anleger an dieser Anlageklasse wider, das durch attraktive Dividendenrenditen (2,26% bei börsennotierten Fonds und 3,15% bei nicht börsennotierten Fonds) getragen wird. Vor diesem Hintergrund bereichern neue Anlageinstrumente mit innovativen Strategien, insbesondere im Rahmen des L-QIF-Regimes, das Angebot und stärken das Segment der nicht börsennotierten Fonds. Die positive Resonanz auf diese Neuauflegungen bestätigt das Interesse der Anleger, da sie dazu beitragen, ein Anlageuniversum zu erweitern, das sich in den letzten Jahren infolge von Börsengängen und Konsolidierungsmaßnahmen – insbesondere der Fondsfusionen im Rahmen der Integration von UBS und Credit Suisse – schrittweise verkleinert hatte.

Schließlich entwickelt sich der regulatorische Rahmen des Wohnimmobilienmarktes vor dem Hintergrund einer anhaltenden Wohnungsknappheit weiter. Am 14. Juni 2026 prägten mehrere Abstimmungen das Geschehen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Die eidgenössische Initiative zur Begrenzung der Einwohnerzahl auf 10 Millionen wurde abgelehnt, wodurch ein potenzielles Hindernis für das Bevölkerungswachstum und die Nachfrage nach Wohnraum beseitigt wurde. In Zürich lehnten die Wähler zudem die Mieterschutzinitiative ab, die eine strengere Kontrolle von Renovierungsmaßnahmen und die Einführung einer Mietobergrenze vorgesehen hätte. In Verbindung mit dem Entwurf zur Revision der Lex Koller, der die Liquidität börsennotierter Fonds sowie die Nachfrage aus dem Ausland verringern könnte, machen diese Entwicklungen deutlich, dass sich der politische und regulatorische Rahmen des Immobilienmarktes ständig weiterentwickelt. Die Beobachtung von Gesetzesinitiativen und Volksentscheiden bleibt ein wesentlicher Faktor, um Entwicklungen in der Branche und deren Auswirkungen auf Investoren vorwegzunehmen.

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