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Die Euphorie hält für die Schweizer Immobilienanlagen weiterhin an – mit erneut sechs neu angekündigten Kapitalerhöhungen in den vergangenen Wochen. Seit Jahresbeginn wurden 81 Transaktionen verzeichnet, über sämtliche Vehikelkategorien hinweg, mit einem angestrebten Gesamtvolumen von nahezu 8,5 Milliarden Franken. In den kommenden Wochen werden der Börsengang des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial sowie die Fusion der Fonds UBS Green Property und UBS Direct Urban erwartet.
Und es geht ungebremst weiter: Noch einmal sechs neue Ankündigungen von Kapitalerhöhungen für Immobilienanlagevehikel im Monat November! Das Tempo lässt nicht nach – 81 Transaktionen seit Jahresbeginn, nahezu alle erfolgreich abgeschlossen, mit einem Kapitalbedarf von über 8,5 Milliarden Franken (und zusätzlich seit Januar die Lancierung von vier neuen, nicht kotierten Fonds sowie die Ankündigung von fünf IPOs, von denen zwei noch ausstehen).
Dritte Kapitalerhöhung des Jahres für den Akara Swiss Diversity Property Fund
Der Akara Swiss Diversity Property Fund gehört zu den aktivsten Vehikeln am Kapitalmarkt der vergangenen zwölf Monate. Nach zwei deutlich überzeichneten Kapitalerhöhungen im ersten Semester 2025, die 185 Millionen Franken einbrachten, kündigt der Fonds seine 16. Kapitalerhöhung an, die im Dezember abgeschlossen werden soll und zwischen 80 und 120 Millionen Franken einwerben will. Die Mittel werden für den Erwerb neuer Immobilien sowie zur Finanzierung laufender Entwicklungsprojekte eingesetzt, die rund eintausend neue Wohnungen und 20 000 m² Gewerbeflächen umfassen.
Im Februar 2025 hatte der Cronos Immo Fund eine Kapitalerhöhung über 70 Millionen Franken abgeschlossen. Genau ein Jahr später, im Februar 2026, soll die nächste Transaktion abgeschlossen werden – mit einem Zielvolumen zwischen 105 und 115 Millionen Franken, zur Finanzierung geplanter Akquisitionen, laufender Bauprojekte und zur Rückzahlung von Hypothekarschulden.
Die Neuzugänge an der Börse stärken sich unmittelbar
Im Oktober waren Comunus Sicav und PURE Swiss Opportunity REF (PSO) erfolgreich an die Börse gegangen.
Nun haben beide Fonds nicht lange mit der Stärkung ihrer Kapitalbasis gewartet und neue Kapitalerhöhungen angekündigt – was wenig überrascht.
Tatsächlich hatte Julien Baer, CEO von Comunus Sicav, bereits das Ziel formuliert, rasch eine Gesamtkapitalisierung von einer Milliarde Franken zu erreichen. Dieses dürfte mit der nun angekündigten Kapitalerhöhung in Höhe von 55 Millionen Franken, die Mitte Dezember abgeschlossen werden soll, erreicht werden.
Das gleiche strategische Vorgehen zeigt PURE Swiss Opportunity REF (PSO), das unmittelbar nach seinem Börsengang eine zügige Wachstumsfortsetzung anstrebte. Ende November zählte PSO zu den kleinsten kotierten Immobilienfonds der Schweiz, mit einer Marktkapitalisierung von rund 220 Millionen Franken. Ein erster Schritt dieses Wachstumspfads steht unmittelbar bevor – mit einer Kapitalerhöhung von 40 Millionen Franken, die Anfang Dezember abgeschlossen werden soll.
In beiden Fällen dienen die Mittel der Finanzierung neuer, meist bereits vertraglich gesicherter Immobilienankäufe sowie der Senkung der Verschuldungsquote.
Axa Real Estate Fund Switzerland überschreitet die Marke von 5 Milliarden Franken
Anfang November, mit der Veröffentlichung seines Jahresergebnisses, gab Axa Real Estate Fund Switzerland bekannt, dass der Gesamtwert seines Portfolios – infolge neuer Akquisitionen – die Marke von 5 Milliarden Franken überschritten hat (bei einer Marktwertkapitalisierung von 4,4 Milliarden Franken Ende November, gemäss SFP). Und der Expansionskurs geht weiter: Der Fonds kündigte soeben eine Kapitalerhöhung über 150 Millionen Franken an, um seine Entwicklung fortzusetzen. Diese dürfte Mitte Dezember abgeschlossen werden.
Zum Abschluss dieses Überblicks der im November angekündigten Kapitalerhöhungen sei der SFP AST Swiss Real Estate erwähnt, der die grösste Transaktion des Monats lanciert hat – mit einem Zielvolumen von 200 Millionen Franken (seit Jahresbeginn zeichnet sich ab, dass die Anlagestiftungen besonders aktiv am Markt sind). Wie erwartet werden die Mittel zur Erweiterung des Portfolios eingesetzt, mit Immobilien, die grösstenteils bereits gesichert oder sogar bereits erworben wurden.
Zwei weitere IPOs geplant: SPSS Investment Fund Commercial und Mobifonds
Ebenfalls zu erwähnen ist die überzeichnete Kapitalerhöhung von nahezu 50 Millionen Franken des Pretium Real Estate Fund, deren Abschluss Anfang November bekannt gegeben wurde.
Es handelt sich um die erste Transaktion dieser Art für einen im März 2025 lancierten Fonds, der damals 185 Millionen Franken einwerben konnte – womit der Erwerb von 13 Immobilien in den Kantonen Zürich und Thurgau ermöglicht wurde.
Die nächsten bedeutenden Transaktionen werden der Börsengang des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial im Dezember sowie jener von MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026 sein.
Letztere Operation erfreut sich grosser Investorenbegeisterung, mit einem Agio von 22 % per Ende November gemäss SFP – dem mit Abstand höchsten im gesamten Universum der nicht kotierten Immobilienfonds –, was einem Anstieg von fast 27 % seit Jahresbeginn entspricht (und einer Marktwertkapitalisierung von 1,15 Milliarden Franken, ebenfalls gemäss SFP).
UBS Green Property und UBS Direct Urban fusionieren am 31. Dezember
Schliesslich wurde Anfang November bekannt, dass die FINMA die Fusion der Fonds UBS Green Property und UBS Direct Urban genehmigt hat – abschliessend, da die Investoren in dieser Phase keine Einsprache mehr erheben können.
Technisch betrachtet wird UBS Green Property per 1. Januar 2026 in UBS Direct Mixed Urban umbenannt. Die anschliessende Fusion mit UBS Direct Urban wird am 31. März 2026 erfolgen – mit rückwirkender Wirkung per 31. Dezember 2025.
UBS präzisiert, dass die Bedingungen der Transaktion Mitte März 2026 zusammen mit den letzten Jahresabschlüssen der zu fusionierenden Fonds bekannt gegeben werden.
Die Bank betont zudem, dass die Anlagestrategie weiterhin auf moderne und nachhaltige Immobilien mit kommerzieller und wohnorientierter Nutzung in urbanen Zentren und Agglomerationen ausgerichtet bleibt.
Immoday-Redaktion