«Der Bereich der indirekten Immobilienanlagen kommt nicht nur für Portfolios im Milliardenbereich in Frage»

Die Global Funds SA wurde 2019 gegründet und begann als Fondsleitung, bevor sie Ende 2025 mit GF Switzerland ihr erstes eigenes Anlageinstrument auflegte. Anfang 2026 übernahm sie ausserdem die Mountain Resort Real Estate Fund SICAV (MRREF). Hinter all dem steht die Überzeugung: Der Bereich der indirekten Immobilienanlagen ist nicht nur etwas für milliardenschwere Portfolios. Für die Zukunft plant Global Funds, nach einer Konsolidierungsphase neue Immobilienfonds in überschaubarer Grösse aufzulegen. Johny Rodrigues, Gründer und CEO des Unternehmens, erläutert uns seine Strategie und seine Ziele.

Von der Liegenschaftsverwaltung zur Maklertätigkeit, von der Immobilienfondsleitung über die Sanierung von in Schwierigkeiten geratenen Fonds bis hin zur Gründung eines eigenen Unternehmens und der späteren Lancierung eines eigenen Fonds – ein Werdegang, von dem ehrgeizige Fachleute im Bereich der indirekten Immobilienanlagen träumen. Für Johny Rodrigues wurde dieser Traum Wirklichkeit: 2019 gründete er die Global Funds SA und lancierte Ende 2025 einen hauseigenen Immobilienfonds, den GF Switzerland. 

Johny Rodrigues, wie sind Sie zur Immobilienbranche gekommen?

Eher zufällig. Ich war 18 Jahre alt und suchte nach einem Praktikum für meine Berufsmaturität an der Handelsschule Genf. Dabei stiess ich auf die Liegenschaftsverwaltung SPG. Das ist jetzt genau 20 Jahre her. Ich erkannte, dass Immobilien greifbare Vermögenswerte sind, die für das Leben der Menschen von wesentlicher Bedeutung sind, und dass ihre Verwaltung eine finanzielle Komponente beinhaltet, die mir sehr gefiel. Seitdem habe ich oft den Arbeitgeber gewechselt und viele verschiedene Erfahrungen gesammelt, die Immobilienbranche aber nie mehr verlassen.

Sind Immobilien wirklich attraktiver als andere Anlageklassen? Sie sind nämlich nicht der Einzige, der das sagt.

Immobilien sind greifbare und komplexe Vermögenswerte: Architektur, Technik, Mieterschaften, Baufirmen, sich ändernde Vorschriften, zwischenmenschliche Kontakte – hier verbinden sich ganz praktische mit finanziellen Aspekten.

Wie sind Sie dann zu Global Funds gekommen?

Ich war von 2006 bis 2015 fast zehn Jahre lang bei der SPG-Gruppe tätig und habe dabei verschiedene Funktionen ausgeübt. Ich war unter anderem in der Hausverwaltung, im Assetmanagement im Gewerbe- und Industrieimmobilienbereich – unter anderem für Kundschaften aus dem angelsächsischen Raum –, in der Immobilienbewertung, in der Marktforschung, in der Beratung sowie im Maklergeschäft tätig. 2015 erhielt ich das Angebot, die Verwaltung des Procimmo Swiss Commercial Fund zu übernehmen. So kam ich in die Welt der indirekten Immobilienanlagen, in der ich bis heute tätig bin – mittlerweile, nachdem ich verschiedene Erfahrungen gesammelt habe, mit meinem eigenen Unternehmen, der Global Funds SA.

War die Selbstständigkeit von Anfang an geplant?

Dieser Wunsch ist im Laufe meiner beruflichen Laufbahn nach und nach gewachsen. Ich habe in der Immobilienbranche viele unterschiedliche Funktionen ausgeübt und konnte auf diese Weise viel Erfahrung sammeln. Irgendwann kam ich zum Schluss, dass ich effizienter arbeiten würde, wenn ich die Dinge auf meine eigene Art und Weise angehe und mit einer Kundschaft zusammenarbeite, die zu mir passt.

Warum konzentrierten Sie sich zu Beginn auf die Fondsleitung? Das ist doch nicht gerade die spannendste Tätigkeit.

Es ist eine anspruchsvolle Tätigkeit und deutlich strategischer, als man von aussen vermuten würde. Für den Bereich der indirekten Immobilienanlagen ist sie von grundlegender Bedeutung, denn sie erfordert, Anlegerschutz, regulatorische Vorgaben und die Anforderungen des Fondsmanagements gleichzeitig im Blick zu behalten. Die Fondsleitung übernimmt damit eine zentrale Sicherheitsfunktion.

Sind Sie auch im Bereich der Wertpapierfonds tätig?

Nein, bisher ausschliesslich im Immobilienbereich. Das ist unser Fachgebiet, in dem wir unserer Kund- und Anlegerschaft einen echten Mehrwert bieten können. Unsere erste Kundin im Bereich Fondsleitung war die StoneEdge SICAV. Ende 2025 haben wir dann einen hauseigenen Fonds, den GF Switzerland, aufgelegt und Anfang 2026 die Fondsleitung der Mountain Resort Real Estate Fund SICAV (MRREF) übernommen.

War die Gründung von GF Switzerland von Anfang an geplant?

Ja, und zwar mit einer klaren Absicht: Immobilienvehikel von überschaubarer Grösse mit gezielten Strategien aufzulegen.

Auf dem Schweizer Markt gibt es zahlreiche Immobilienbesitzende, die ihre Häuser seit Langem halten und deren Vermögen über mehrere Generationen hinweg aufgebaut wurde. Für viele von ihnen gilt die Verbriefung nach wie vor als eine Welt für sich, die Portfolios im Milliardenbereich vorbehalten ist. Das ist ein Vorurteil. Ein Fonds kann auch in viel kleinerem Massstab perfekt funktionieren, vorausgesetzt, er ist richtig strukturiert und wird ordnungsgemäss geführt. Genau das ist unser Ziel: diesen Akteurinnen und Akteuren die Immobilienverbriefung zugänglich zu machen. Wie geplant wächst das Portfolio von GF Switzerland stetig. Im Frühling erfolgte die erste Kapitalerhöhung um 21 Millionen Franken; eine weitere ist auf Ende Sommer geplant. Wir gehen Schritt für Schritt vor und legen mehr Wert auf Qualität als auf Quantität.

Anfang Jahr haben Sie zudem die Fondsleitung der Mountain Resort Real Estate Fund SICAV übernommen. Ist das nicht riskant?

Dieser Fonds hat gerade sein zehnjähriges Jubiläum gefeiert. Er stützt sich auf ein solides Geschäftsmodell und eine besonders gut durchdachte ESG-Strategie. Er hatte mit Schwierigkeiten zu kämpfen, das stimmt, doch das Risiko liegt meiner Meinung nach nicht bei den Immobilienanlagen selbst. Es hängt vielmehr mit dem Zeitpunkt der Umstrukturierung sowie mit der Umsetzung der neuen Struktur und Organisation zusammen. Es handelt sich um ein Ausführungsproblem, das zugleich eine grossartige Herausforderung darstellt. Wir freuen uns darauf, in den kommenden Monaten mehr über diese Transformation berichten zu können.

Sie haben die Fondsleitung der StoneEdge SICAV inne, haben Ihren eigenen Fonds aufgelegt und verwalten den MRREF. Führt das nicht zu Interessenkonflikten?

Das ist ein Thema, das uns sehr am Herzen liegt. Die Vermeidung von Interessenkonflikten hat für uns oberste Priorität. Das Prinzip ist einfach: Jeder Fonds ist für seine Anlegerschaft bestimmt, und unsere Aufgabe ist es, deren Interessen zu wahren. Daraus ergibt sich alles Weitere. Konkret sieht das so aus, dass die StoneEdge SICAV über eine eigene, von der FINMA zugelassene Vermögensverwaltung verfügt und wir uns auf die übrigen Aufgaben einer Fondsleitung konzentrieren. Bei unseren internen Fonds verfügt jedes Anlageinstrument über ein eigenes Managementteam. Hinzu kommt, dass diese Fonds nicht in denselben Immobiliensegmenten tätig sind. Falls doch, sind die entsprechenden Vorkehrungen bereits getroffen. Interne Regeln und Sicherheitsvorkehrungen verhindern den Austausch vertraulicher Informationen und ermöglichen es, potenzielle Konflikte zu erkennen und zu bewältigen.

Theoretisch mag das so sein, aber wenn ein und dasselbe Team sowohl das Assetmanagement als auch die Fondsleitung übernimmt – wie zum Beispiel bei GF Switzerland –, übt dann nicht manchmal das Front‑Office Druck auf das Back‑Office aus?

Das ist eine Frage der Organisation, der kritischen Grösse und der Ethik. Das Unternehmen hat sich stark weiterentwickelt. Wir sind heute etwa zehn Mitarbeitende und haben unseren Sitz in Lausanne, um möglichst nah bei unserer Kundschaft und den von uns verwalteten Vermögenswerten zu sein. Dank dieses Wachstums können wir heute die Assetmanagement-Teams effektiv von den Teams trennen, die für die übrigen Fondsleitungsaufgaben verantwortlich sind. Zudem fordert die interne Kontrolle das Assetmanagement genauso heraus, wie sie es bei einer externen Vermögensverwaltung tun würde. Manchmal kommt es zu lebhaften Diskussionen, insbesondere bei Akquisitionsgeschäften. Das ist ein Zeichen dafür, dass ein konstruktiver Austausch stattfindet. Letztendlich bleibt die entscheidende Frage immer dieselbe: Ist es im besten Interesse der Anlegerschaft?

Wie sehen die Zukunftspläne von Global Funds aus? Sollen neue Fonds aufgelegt oder noch mehr Anlagevehikel verwaltet werden?

Wir wollen auf dem eingeschlagenen Weg weitergehen. Das bedeutet, zunächst das Erreichte zu festigen und dann neue Produkte mit unterschiedlichen Strategien zu lancieren. Ein neues Anlagevehikel werden wir erst dann auf den Markt bringen, wenn wir über die Teams verfügen, die es angemessen begleiten können. In diesen ersten Wachstumsjahren hat die Nähe zu unserer Kund- und Anlegerschaft Vorrang vor der Anzahl der Produkte.

Viele lancieren heute L-QIFs. Wie halten Sie es damit?

Wir beobachten dieses Anlageinstrument genau, denn es bietet echte Vorteile: eine höhere Fremdfinanzierungsquote und die Tatsache, dass für seine Lancierung keine Bewilligung der FINMA erforderlich ist, was das Verfahren beschleunigt. Allerdings gibt es auch gewisse Einschränkungen. Die eigentliche Frage lautet jedoch: An wen soll sich dieses Produkt richten? Im Gespräch mit der Kundschaft stellen wir oft fest, dass die Struktur des L‑QIF nicht unbedingt auf deren tatsächliche Bedürfnisse zugeschnitten ist. Daher lancieren wir weiterhin regulierte Fonds mit Immobilien im Direktbesitz. Sie ermöglichen es uns, qualifizierte Privatanlegerinnen und ‑anleger anzusprechen – was nach wie vor unser Ziel ist – und ihnen die für diese Fonds geltenden steuerlichen Vorteile zu bieten.

Die Redaktion • Immoday.ch

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