«Unser Ziel: ein Portfolio von 1,5 bis 2 Milliarden in fünf Jahren»

Das Bruttovermögen des Portfolios von Comunus SICAV hat offiziell die Marke von einer Milliarde Franken überschritten. Ein Ziel, das schneller erreicht wurde als erwartet. Wie geht es weiter? Mit 1,5 bis 2 Milliarden, sofern die Marktbedingungen es erlauben, weiterhin Liegenschaften mit Renditen von mindestens 4% zu erwerben, erklärt Julien Baer, CEO der SICAV. Der zudem über die Lancierung eines neuen Vehikels nachdenkt.

Die Comunus SICAV zählt zu den grossen Erfolgsgeschichten der verbrieften Immobilienanlagen in der Schweiz. Der 2013 lancierte Fonds wurde vor genau einem Jahr an der Börse kotiert und hat mit seinem Portfolio offiziell die Marke von einer Milliarde Franken Bruttovermögen überschritten. Eine gute Gelegenheit, um mit dem CEO der SICAV, Julien Baer, über die weiteren Pläne zu sprechen.

Julien Baer, der Gesamtwert des Portfolios der Comunus SICAV hat die Marke von einer Milliarde Franken überschritten. War das ein wichtiges Ziel für Sie?

Das war ein wichtiger Meilenstein. Aber die Marke von einer Milliarde Franken Bruttovermögen ist vor allem symbolischer Natur. Gleichzeitig ermöglicht sie uns Skaleneffekte und stärkt unsere Position am Markt. Die kritische Grösse hatten wir bereits letztes Jahr erreicht – bei der Kotierung an der Börse und mit dem Überschreiten der Marke von 600 bis 700 Millionen Franken Nettovermögen.

Und für die Investoren ist es eine wichtige oder nur eine symbolische Marke?

Es ist eine wichtige Marke, denn Grösse schafft Vertrauen und gibt den Anlegern Sicherheit. Mit einem Nettovermögen von 600 bis 700 Millionen Franken kamen wir auf rund 1% des Indexes – und damit auf eine Grösse, die einen Fonds für institutionelle Anleger investierbar macht. Nach dem erfolgreichen Börsengang stellte sich für sie auch die Frage, ob wir unser bisheriges Wachstumstempo beibehalten werden. Unsere Ergebnisse und die Kapitalerhöhungen seit dem Börsengang belegen, dass wir weiterhin auf Wachstumskurs sind.

Wurde die Marke von einer Milliarde Franken Bruttovermögen schneller erreicht als ursprünglich geplant?

Viel schneller. In den vergangenen 24 Monaten hat sich die Grösse des Portfolios verdoppelt. Dank den erfolgreichen Kapitalerhöhungen und den hochwertigen Akquisitionen hat sich dieses Wachstum deutlich stärker beschleunigt als ursprünglich erwartet.

Wie überzeugt man Investoren, wenn man noch ein kleiner, aber vielversprechender Fonds ist?

Mit unserem Track Record seit 2013 und der Qualität unserer Akquisitionen. Wir haben in der Praxis unter Beweis gestellt, dass jedes Projekt, das wir über eine Kapitalerhöhung finanziert haben, zu einem besseren Resultat und einer noch solideren Dividende geführt hat.

War es schwierig, die institutionellen Anleger zu überzeugen?

Bei den ersten Roadshows in Zürich im Frühjahr 2024 konnten wir jeden zweiten Investor überzeugen. Sechs Monate später waren es bereits drei von vier – und im darauffolgenden Jahr schliesslich alle. Die grösste Herausforderung bestand darin, zu beweisen, dass wir unsere Dividende gemessen am NAV langfristig auf diesem Niveau halten können. Die vergangenen drei Geschäftsjahre haben gezeigt: Wir können das Ausschüttungsniveau nicht nur halten, sondern gleichzeitig auch unsere Reserven weiter ausbauen.

Welche Zielmarke haben Sie als Nächstes im Visier?

Wir wollen weiterwachsen und damit die Liquidität für unsere Anleger erhöhen – aber nicht um jeden Preis. Wir kaufen eine Liegenschaft nur dann, wenn sie entweder genügend Rendite für eine nachhaltige Dividende abwirft oder durch Entwicklung beziehungsweise einen gezielten An- und Verkauf Potenzial für Kapitalgewinne bietet. 

Gehen Ihnen die attraktiven Objekte nicht aus?

4% Bruttorendite sind für uns die klare Renditehürde – darunter kaufen wir nicht. Eine solche Rendite ist im heutigen Marktumfeld aber schwer zu erzielen. Dies zeigt sich auch an unserer für November geplanten Kapitalerhöhung über 80 Millionen Franken: Die Pipeline enthält nur eine Renditeliegenschaft. Das restliche Kapital soll in Entwicklungsprojekte fliessen, bei denen sich höhere Renditen erzielen lassen.

Gibt es bei bestehenden Wohnliegenschaften keine interessanten Gelegenheiten mehr?

Derzeit ist es wirklich schwierig. Allerdings rechnen wir für die kommenden Jahre mit punktuellen Preiskorrekturen. 

Wo liegt Ihre Zielmarke also konkret?

In den kommenden Jahren bei 1,5 bis 2 Milliarden Franken, sofern es die Marktbedingungen zulassen. 

Bis wann soll diese Marke erreicht werden?

Ein Zeithorizont von fünf Jahren ist realistisch. Die Marke von 1,1 Milliarden Franken werden wir bereits Ende dieses Jahres erreichen.

Für die Anleger bleibt die Liquidität das zentrale Problem bei Immobilienfonds. Wie sorgen Sie für genügend Liquidität?

Der regelmässige Austausch und die enge Zusammenarbeit mit unseren wichtigsten Aktionären sind uns besonders wichtig. Die Liquidität der Comunus-Aktie ist aber weiterhin relativ gering. Das liegt vor allem an der hohen Nachfrage von Anlegern, die einsteigen oder ihre Position ausbauen wollen, während die bestehenden Aktionäre nur wenig Verkaufsbereitschaft zeigen. Unsere regelmässigen Kapitalerhöhungen schaffen immerhin etwas Liquidität für neue Anleger.

Wie geht es weiter? Wird es neue Produkte geben?

Wir konzentrieren unsere Kräfte auf die bestehende SICAV. Ein L-QIF kommt derzeit aufgrund unseres regulatorischen Status als selbstverwaltete SICAV nicht infrage. Wir könnten hingegen einen neuen, nicht kotierten Fonds lancieren, sofern sich eine entsprechende Gelegenheit ergibt – konkret wäre dies bei einem Portfolio von mindestens 100 bis 200 Millionen Franken denkbar.

Es gibt also eine Nachfrage nach einem nicht kotierten Fonds?

Ja, insbesondere von unseren langjährigen Anlegern, die bereits bei der Auflegung der SICAV dabei waren und seither eine beachtliche Wertsteigerung erzielt haben. Sie wollen diese Erfolgsgeschichte natürlich wiederholen. Das Interesse ist vorhanden. Wie gesagt, braucht es jedoch zunächst ein ausreichend grosses Portfolio, um die Lancierung eines neuen Fonds zu rechtfertigen.

Die Immoday-Redaktion

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