«Bei einem Swap ist für den Verkäufer nicht allein der angebotene Betrag ausschlaggebend»

Vorsorgeeinrichtungen zeigen ein zunehmend starkes Interesse an Sacheinlagen. Ein kürzlich vom Anlagegefäss RIRS der Realstone Anlagestiftung angekündigter Swap bietet eine gute Gelegenheit, die Hintergründe und Mechanismen solcher Transaktionen näher zu beleuchten. Für den Verkäufer spielen dabei mehrere Faktoren eine Rolle – nicht nur der Preis –, wenn es darum geht, einen neuen Partner zu finden und in ein Anlagevehikel zu investieren, das seinen Erwartungen bestmöglich entspricht.

Die Anlagegruppe RIRS der Realstone Anlagestiftung hat kürzlich die Übernahme von zwei Genfer Liegenschaften im Wert von 45 Millionen Franken angekündigt. Die Transaktion erfolgte über eine Sacheinlage einer Genfer Pensionskasse, für die diese beiden Objekte den überwiegenden Teil ihres Immobilienportfolios darstellten.

Diese Transaktion bestätigt einen Trend, der zunehmend an Bedeutung gewinnt und über den wir bereits berichtet haben: Angesichts der stetig steigenden Anforderungen an die Bewirtschaftung von Immobilien bevorzugen Vorsorgeeinrichtungen zunehmend, die Verwaltung ihrer Liegenschaften professionellen Akteuren wie Immobilienfonds zu übertragen.

Wir sprechen daher nochmals über diesen Swap mit Julien Bersier, Portfolio Manager bei Realstone SA und verantwortlich für die Verwaltung der Anlagegruppe RIRS.

Julien Bersier, wie lange dauert es, eine solche Transaktion abzuschliessen?

Der Prozess begann im April 2025 und wurde sechs Monate später abgeschlossen, mit der Übertragung von Nutzen und Gefahr dieser Liegenschaften per 10. November 2025.

Ist das nicht etwas lang für den Erwerb von zwei Liegenschaften?

Es handelt sich um eine Transaktion, die sich länger und komplexer gestaltet als ein einfacher Erwerb, unter anderem aufgrund einer doppelten Bewertung der eingebrachten Liegenschaften. Zudem haben wir parallel zu diesem Swap auch eine Kapitalerhöhung durchgeführt, um weitere Akquisitionen zu finanzieren. Aus operativen Gründen wurde beschlossen, die Ausgabe der neuen Anteile aus beiden Transaktionen zum gleichen Zeitpunkt vorzunehmen, auch wenn sie vollständig voneinander unabhängig sind. Hätten wir die Übertragung der Liegenschaften nicht mit der Liberierung der Anteile aus der Kapitalerhöhung gekoppelt, hätte sie wahrscheinlich früher stattgefunden.

Warum hat sich die Pensionskasse für einen Swap entschieden? Zwei überwiegend Wohnliegenschaften in der Stadt Genf sind doch eigentlich nicht besonders schwierig zu bewirtschaften.

Die Immobilienbewirtschaftung erfordert zunehmend spezifische Kompetenzen und damit verschiedene Fachbereiche, was für eine Vorsorgeeinrichtung mit einem kleinen Immobilienbestand kaum praktikabel ist. Ein Swap stellt in diesem Kontext eine sehr attraktive Lösung dar: Die Pensionskasse profitiert von einer operativen Vereinfachung, bleibt gleichzeitig im Immobilienmarkt investiert und kann weiterhin von den Vorteilen dieser Anlageklasse profitieren, jedoch mit einer breiteren Risikostreuung über ein grösseres Portfolio und mit höherer Liquidität. Unter professioneller Bewirtschaftung können diese Liegenschaften zudem ihr volles Potenzial durch eine optimierte Verwaltung entfalten.

Verfügen diese Liegenschaften noch über Entwicklungspotenzial?

Im vorliegenden Fall weisen beide Objekte ein interessantes Wertsteigerungspotenzial auf. Neben den laufenden Renovations- und Aufstockungsarbeiten bei einer der Liegenschaften streben wir auch eine Verbesserung der Kostenstruktur an, insbesondere durch Massnahmen, die auf das gesamte Portfolio angewendet werden, sowie durch sinkende Unterhaltskosten infolge der Renovation. All dies wird dazu beitragen, die EBIT-Marge der Liegenschaft zu optimieren – insbesondere bei Versicherungen und verschiedenen Wartungsverträgen.

Welche Rendite wird aus diesem Swap erwartet?

Sie entspricht den Renditen, die aktuell auf dem Genfer Markt beobachtet werden, sowie dem Risikoprofil dieser Vermögenswerte. Zu beachten ist, dass die Kaufpreise im Juni 2025 festgelegt wurden. Angesichts der Entwicklung des Immobilienmarktes seit diesem Zeitpunkt können wir daher mit einer künftigen Wertsteigerung rechnen.

Viele Fonds suchen solche Swap-Transaktionen. Was hat die Pensionskasse überzeugt, sich für Sie zu entscheiden? Der Preis? Die Konditionen?

Im Gegensatz zu einem klassischen Verkaufsprozess, bei dem der angebotene Kaufpreis das einzige rational ausschlaggebende Element darstellt, spielen bei einem Ausschreibungsverfahren für einen Swap zusätzliche Faktoren eine Rolle. Denn der Verkäufer erwirbt im Rahmen dieser Transaktion gleichzeitig Anteile an einem Anlagevehikel. Für ihn ist es daher entscheidend, ein Anlageprodukt zu wählen, das seinen Erwartungen bestmöglich entspricht. Im vorliegenden Fall dürfte neben dem angebotenen Preis auch die Attraktivität der Realstone Anlagestiftung und ihrer Anlagegruppe RIRS – insbesondere deren Wohnimmobilienstrategie in der Westschweiz – sowie die Expertise des Asset Managers Realstone SA eine Rolle gespielt haben, der über ausgewiesene Kenntnisse der Besonderheiten des Genfer Immobilienmarktes verfügt.

Die Anlagegruppe RIRS war 2025 besonders aktiv am Markt, unter anderem mit drei Kapitalerhöhungen im Laufe des Jahres. Wofür wurden diese Mittel eingesetzt?

Dank der im vergangenen Jahr geleisteten Arbeit hat die Anlagegruppe RIRS die Marke von 500 Millionen Franken Gesamtvermögen überschritten. Dies ist eine wichtige strategische Schwelle, da sie neue Pensionskassen anzieht – insbesondere jene, die Anlagevehikel erst ab einer bestimmten Grösse in Betracht ziehen. Die im Jahr 2025 aufgenommenen 120 Millionen Franken ermöglichten den Erwerb von 13 Liegenschaften – zusätzlich zu den beiden aus dem Swap – und haben zur qualitativen Wachstumsdynamik der Anlagegruppe beigetragen. Diese Vermögenswerte haben die finanzielle Performance unmittelbar gestärkt und sollten bereits ab 2026 das Ziel einer Nettorendite von 3% auf dem Nettoinventarwert ermöglichen. Darüber hinaus sind seit dem 1. Januar vier weitere Wohnliegenschaften zum Portfolio hinzugekommen, wodurch sich der Bestand auf insgesamt 48 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von über 600 Millionen Franken erhöht hat.

Warum wurden 2025 drei Kapitalerhöhungen durchgeführt? Wäre eine einzige über 120 Millionen nicht einfacher zu managen gewesen?

Um diese Akquisitionen über das gesamte Jahr hinweg zu realisieren, musste die Finanzierung zeitlich gestaffelt erfolgen, um möglichst nah an den Marktchancen zu bleiben. Hätten wir zu Beginn des Jahres einmalig 120 Millionen aufgenommen, ohne diese rasch investieren zu können, hätte dies die Performance der Anlagegruppe beeinträchtigt. Jetzt, da das Gesamtvermögen die Marke von 600 Millionen Franken überschritten hat, wird es einfacher sein, Liegenschaften unter Einsatz von Hypothekardarlehen zu erwerben, ohne direkt auf neue Kapitalaufnahmen bei Investoren angewiesen zu sein. Die Konsequenz ist, dass wir Kapitalerhöhungen künftig leichter bündeln können, sodass nur noch eine – gegebenenfalls zwei – Transaktionen erforderlich sind.

Sie führen derzeit übrigens eine weitere Kapitalerhöhung durch. Wofür wird sie verwendet?

Diese neue Emission von Anteilen dient der Finanzierung des Erwerbs eines gesicherten Portfolios von Wohnliegenschaften im Umfang von 148 Millionen Franken, das der Anlagegruppe zusätzliche Mieteinnahmen in Höhe von 5,9 Millionen Franken bringen wird. Die Zeichnungsfrist läuft bis zum 20. März.

Die Redaktion • Immoday.ch

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