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Immoday.ch
Das Homeoffice hat den Büromarkt stark geprägt. Heute stabilisiert sich die Situation jedoch: Im Schnitt wird 1,15 Tage pro Woche von zu Hause aus gearbeitet. Das schafft Klarheit für Immobilieninvestoren. Laut CBRE dürften Eigentümer klassischer Zellenbüros oder von Objekten in Randlagen und kleineren Städten weiterhin vor Herausforderungen stehen. Wer hingegen in nachhaltige, flexible, gut angebundene Büroflächen in zentralen Lagen investiert, kann sich behaupten und attraktive Renditen erzielen.
Entgegen der Darstellung einiger Medien, die sich auf Einzelfälle stützen, etabliert sich die Kombination von Büropräsenz und Homeoffice – das hybride Arbeiten – gemäss einer aktuellen CBRE‑Studie als neue nachhaltige Norm.
In der Schweiz wird hybrides Arbeiten von 77 % der Unternehmen akzeptiert (mehr als doppelt so viele wie vor COVID). Der Anteil hybrider Beschäftigter liegt seit 2022 stabil bei 37 %. Zwar ist zuletzt ein leichter Rückgang zu beobachten, dieser bleibt aber begrenzt: Die durchschnittliche Homeoffice‑Zeit ist lediglich von 1,36 auf 1,15 Tage pro Woche gesunken.
Homeoffice wird neu ausgestaltet – nicht abgeschafft
Selbst grosse Unternehmen, die oft als Beispiele für eine Rückkehr ins Büro genannt werden, haben das Homeoffice nicht grundsätzlich abgeschafft, erklärt CBRE. In den meisten Fällen geht es vielmehr darum, eine zuvor zu flexible Organisation des Homeoffice neu zu strukturieren.
Während der Pandemie konnten Mitarbeitende oft frei entscheiden, wann sie im Büro arbeiten. Da eine sehr geringe Präsenz jedoch nachweislich die Leistungsfähigkeit eines Unternehmens beeinträchtigen kann, setzen Firmen heute wieder auf ein Mindestmass an Präsenz. Es handelt sich somit eher um eine Neujustierung als um ein Ende des hybriden Arbeitens.
Gleichzeitig müssen Arbeitgeber den Arbeitsplatz attraktiver gestalten. Laut Martin Pongratz, Director Workplace Strategies bei CBRE, muss ein Bürotag produktiv, sinnvoll und auch angenehm sein. Wenn es zu laut ist, Meetingräume fehlen oder der Austausch mit Kolleginnen und Kollegen unzureichend ist, bleibt man eher zu Hause.
Folgen für den Büromarkt
Diese Entwicklung bleibt nicht ohne Auswirkungen auf den Büromarkt. Angesichts steigender Leerstände ausserhalb der grossen Stadtzentren verliert das Segment an Attraktivität für Investoren, was sich auf die Bewertungen auswirkt.
Das hybride Arbeiten bedeutet laut Martin Pongratz das Ende klassischer Zellenbüros, in denen man den ganzen Tag am selben Platz verbringt. Gefragt sind heute flexible Arbeitsumgebungen mit mehr Meetingräumen, informellen Begegnungszonen, sehr guter Konnektivität und einer besseren Steuerung von Lärmbelastung durch häufige Online‑Meetings.
Gute und weniger gute Nachrichten für Investoren
Für Investoren bringt die Stabilisierung des hybriden Arbeitens sowohl positive als auch negative Aspekte.
Positiv ist, dass sich die aktuelle Situation verfestigt und damit Planungssicherheit schafft. Unternehmen haben erkannt, dass der Abbau von Büroflächen Grenzen hat – insbesondere, wenn Mitarbeitende drei bis vier Tage pro Woche im Büro erwartet werden.
Negativ ist, dass klassische Büroflächen, die den neuen Anforderungen nicht entsprechen – etwa schlecht erschlossene, wenig nachhaltige oder peripher gelegene Objekte –, weiterhin an Attraktivität verlieren werden. Angesichts eines breiten Angebots können Unternehmen zudem selektiver vorgehen.
Dennoch Vorteile in peripheren Lagen
Büroflächen ausserhalb der Zentren bieten jedoch weiterhin gewisse Vorteile. Dazu zählen eine bessere Erreichbarkeit mit dem Auto, grosszügige Parkmöglichkeiten sowie grössere, leichter anpassbare Flächen.
Zudem erfolgt der Austausch zwischen Mitarbeitenden oft einfacher auf grossen, offenen Flächen als über mehrere Stockwerke hinweg. Ein weiterer Faktor bleibt der Preis: Büroflächen in Randlagen sind in der Regel günstiger. Niedrigere Mieten können Unternehmen anziehen, deren finanzielle Möglichkeiten eine zentrale Lage nicht zulassen – allerdings auf Kosten der Bewertung der Immobilien.
Die richtige Strategie für Investoren
Insgesamt ist ein Investment in Büroimmobilien heute anspruchsvoller geworden. Unternehmen haben ihre Flächen reduziert, benötigen aber weiterhin Büros – bevorzugt in zentralen Lagen, mit grosszügigen, flexiblen und nachhaltigen Flächen sowie guter Anbindung.
Zudem werden flexiblere Mietverträge wichtiger, da es zunehmend schwierig wird, langfristige Vollvermietungen an ein einzelnes Unternehmen zu realisieren.
Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren sieht Martin Pongratz dennoch Anlass zu vorsichtigem Optimismus: Die Fundamentaldaten des Büromarkts bleiben grundsätzlich solide, und Investoren könnten ihre Allokation in diese Anlageklasse wieder mit einer positiveren Perspektive betrachten.
Die Redaktion
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