Zwar halten sich die besten Lagen («Prime») weiterhin gut, doch sie verdecken ein deutlich düsteres Gesamtbild. Betrachtet man den Sektor als Ganzes, ist das Angebot an Verkaufsflächen übermässig hoch, während die Nachfrage kontinuierlich sinkt – mit 3'500 geschlossenen Geschäften. Für Eigentümer sind die Mietzinse, inflationsbereinigt, in den letzten 15 Jahren um –5% gesunken. Insgesamt werden die strukturellen Probleme des Marktes noch jahrelang anhalten.
Zu den wenig beliebten Kategorien bei Immobilieninvestoren gehören die Verkaufsflächen. Nichts Neues unter der Sonne – und nichts, was sich mittelfristig ändern dürfte, wenn man einer aktuellen Studie von UBS Glauben schenkt. Ausgenommen sind lediglich die besten Lagen, die weiterhin gefragt sind. Doch das ist der sprichwörtliche Baum, der den Wald verdeckt.
Um die aktuelle Marktsituation zu verdeutlichen, beginnen Claudio Saputelli und Maciej Skoczek ihre Studie mit einer eindrücklichen Zahl: Seit 15 Jahren haben sich die Mietzinse für Verkaufsflächen praktisch nicht bewegt. Schlimmer noch: Inflationsbereinigt sind sie um fast –5% gesunken.
Mieten dürften 2026 um nochmals –2% sinken
Und es ist noch nicht vorbei: Die UBS-Ökonomen rechnen 2026 mit einem weiteren durchschnittlichen Rückgang der Mieten um rund –2%.
Gleichzeitig sind die Mieten im Industriesektor in derselben Zeit um rund 15% gestiegen (9% inflationsbereinigt), jene für Wohnungen um 12% (6%) und jene für Büros um 8% (2%).
In den vergangenen 15 Jahren hat der Markt für kommerzielle Immobilien eine stürmische Phase erlebt: Einerseits wurden zwischen 2000 und 2010 sehr viele neue Verkaufsflächen geschaffen, was das Angebot stark ausweitete. Andererseits liess der Aufstieg des Onlinehandels ab 2015 die Nachfrage einbrechen.
Das Resultat: Die Zahl der Geschäfte ist in den letzten 15 Jahren um –7% zurückgegangen – insgesamt 3'500 Läden haben geschlossen. Dies verstärkt die strukturelle Überkapazität weiter.
Nur Lebensmittelgeschäfte halten sich stabil
In diesem insgesamt sehr trüben Bild – und es wird trüb bleiben – gibt es nur wenige Lichtblicke. An erster Stelle: die Widerstandsfähigkeit der Lebensmittelgeschäfte. In den letzten 15 Jahren betrafen die Schliessungen fast ausschliesslich den Non-Food-Bereich, mit netto 4'700 Schliessungen, was 13 % des Bestands entspricht. Besonders stark betroffen waren Bekleidungs-, Schuh- und Zeitungsgeschäfte.
Gleichzeitig wurden über 400 neue Verkaufsflächen im Lebensmittelbereich eröffnet, ein Nettowachstum von 3%. Besonders stark vertreten sind Discounter (+35%), aber auch Migros und Coop (+20%). Diese Kategorie profitiert vom Bevölkerungswachstum und von der geringen Online-Durchdringung im Lebensmittelhandel.
Prime-Lagen weiterhin robust
Ein weiterer Lichtblick ist die Widerstandsfähigkeit der besten innerstädtischen Lagen. In den wichtigsten Einkaufsstrassen bleiben die Mieten hoch – und sind in den vergangenen 15 Jahren sogar weiter gestiegen – und die Leerstandsquote ist tief: 2,3% an den besten Schweizer Standorten, so CBRE.
Die UBS-Ökonomen stellen fest, dass dieses Phänomen weltweit zu beobachten ist: Grosse Marken setzen auf Prime-Lagen, um von hoher Frequenz und maximaler Sichtbarkeit zu profitieren – selbst wenn die Verkäufe letztlich über andere Kanäle erfolgen.
Zur Einordnung: Mit einem Mietzins von bis zu 11'500 Franken pro Quadratmeter und Jahr gehört die Zürcher Bahnhofstrasse zu den sieben teuersten Einkaufsstrassen der Welt. Doch sie liegt noch deutlich hinter der New Bond Street in London (fast 20'000 Franken), der Via Montenapoleone in Mailand (19'000 Franken) und der Upper Fifth Avenue in New York (17'000 Franken). Gemäss UBS-Schätzungen liegt die Rue du Rhône in Genf mit rund 7'000 Franken pro Quadratmeter im weltweiten Top-15-Ranking.
Strukturelle Überkapazitäten – und ein Ende ist nicht in Sicht
Doch Prime-Lagen sind selten. Insgesamt werden die strukturellen Probleme der Verkaufsflächen noch viele Jahre bestehen bleiben, so die Autoren der Studie. Zwar erwarten sie ein globales Wachstum der Detailhandelsumsätze, doch dieses dürfte vor allem dem Onlinehandel zugutekommen.
Für Eigentümer bedeutet dies: häufigere Mieterwechsel, hohe Vermarktungskosten und ein erhebliches Leerstandsrisiko.Um bestehen zu können, müssen Eigentümer flexibler werden – etwa durch kürzere Mietvertragsdauern oder umsatzabhängige Mietmodelle. Zudem könnte in den oberen Etagen die Umnutzung von Verkaufsflächen zu Wohnraum attraktiv sein. Doch hier stösst man auf eine andere Herausforderung: die Zonenvorschriften und die fehlende Flexibilität der Behörden. Ein Selbstläufer wird das nicht.
Immoday.ch
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