Am 14. Juni könnten drei Volksinitiativen den Zürcher Immobilienmarkt durcheinanderwirbeln

Mieterfreundliche Initiativen nehmen in der ganzen Schweiz zu. Drei davon kommen am 14. Juni im Kanton Zürich zur Abstimmung. Ihre Annahme hätte weitreichende Folgen für die Immobilieninvestoren: Sie müssten Renditeeinbussen hinnehmen, sich mit mehr Bürokratie herumschlagen und ihre Geschäftsmodelle überarbeiten. Der Gegenvorschlag der Regierung hätte hingegen eine Liberalisierung des Immobilienmarktes zur Folge. Ein Überblick vor der Abstimmung.

Der 14. Juni wird ein wichtiger Tag für den Schweizer Immobilienmarkt. Neben der SVP-Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» – deren Auswirkungen wir in einem separaten Artikel betrachten – werden auch die drei Zürcher Wohninitiativen im Falle ihrer Annahme nicht ohne Folgen für den Rest der Schweiz bleiben. Die Wirtschaftsmetropole des Landes steht nämlich im Zentrum der Immobilienkrise, die die ganze Schweiz, zumindest aber die Mieterinnen und Mieter sowie künftige Wohneigentümerinnen und ‑eigentümer, beschäftigt. Wir geben einen kurzen Überblick.

1. Wohneigentums-Initiative mit der Verpflichtung zu 50% Eigentumswohnungen

Die Wohneigentums-Initiative will den Erwerb von Wohneigentum für den Mittelstand im Kanton Zürich wieder erschwinglicher machen. Auf dem Zürcher Immobilienmarkt sind die Preise in den letzten 25 Jahren nämlich deutlich schneller gestiegen als die Löhne. Um gegenzusteuern, sieht die Initiative vor, dass beim Bau oder Erwerb von Wohngebäuden durch den Kanton, die Gemeinden oder durch private Bauträger mit öffentlicher Unterstützung gleich viele Eigentums- wie Mietwohnungen entstehen müssen. 

Folgen für Immobilieninvestoren: Geschäftsmodelle müssen überdacht werden

Insbesondere für institutionelle Anleger würde eine solche Vorgabe bedeuten, dass sie ihre bisherigen Geschäftsmodelle überdenken müssen. Diese basieren in der Regel darauf, die erworbenen Immobilien zu vermieten, um eine stabile und langfristige Rendite zu erzielen. Beim Bau von Eigentumswohnungen hingegen wird eine rasche Vermarktung und ein schneller Return on Investment angestrebt. Dies entspricht nicht der üblichen Strategie von Immobilienanlagevehikeln.

In der Branche wird deshalb befürchtet, dass die vorgeschriebene Mischung von Eigentums- und Mietwohnungen sowie der damit verbundene zusätzliche administrative Aufwand die Investoren abschreckt und sie sich daher nicht mehr an Immobilienprojekten beteiligen, die mit öffentlichen Geldern unterstützt werden. 

2. Wohnungsinitiative mit Gründung einer kantonalen Wohnbaugesellschaft 

 Die Wohnungsinitiative setzt auf den Ausbau des gemeinnützigen öffentlichen Wohnungsbaus, um die Wohnungsnot zu verringern und vor allem den stetigen Mietzinsanstieg zu begrenzen. Kern der Initiative ist die Gründung einer kantonalen öffentlich-rechtlichen Wohnbauanstalt, die der Kanton mit einem Startkapital von mindestens 500 Millionen Franken ausstattet. Ihre Aufgabe wäre es, Wohngebäude zu bauen oder zu kaufen und die Wohnungen dann nach dem Prinzip der Kostenmiete zu vermieten, so wie es die Wohnbaugenossenschaften tun. Bemerkung am Rande: Die Stadt Zürich besitzt bereits mehrere Tausend solcher Wohnungen.

Folgen für Immobilieninvestoren: Gegenvorschlag, der den Sektor liberalisieren würde

Die Investoren beklagen bei dieser Initiative eine neue staatliche Konkurrenz, die einen privilegierten Zugang zu den wenigen Baugrundstücken hätte, die sich noch in öffentlicher Hand befinden. Ganz zu schweigen von den Marktverzerrungen, die dadurch verursacht würden, dass der Staat Zehntausende von Wohnungen besitzt und die Kostenmiete anwendet.

Letztendlich könnte diese Initiative den Immobilieninvestoren jedoch zugutekommen. Die Zürcher Regierung hat nämlich einen Gegenvorschlag gemacht, der den Markt liberalisieren würde. Der Kanton soll für eine Vereinfachung und Beschleunigung der Verfahren sorgen. Dazu würde gehören, dass Umzonungen erleichtert, eine stärkere Verdichtung – beispielsweise durch Aufstockung – ermöglicht und bestimmte missbräuchliche Rechtsmittel eingeschränkt werden. Das entspricht genau dem, was private Immobilienentwickler seit Jahren fordern. Der grosse Vorteil dabei wäre, dass sich die Bauzeiten verkürzen würden und die Renditen gesichert wären, da die Kosten aufgrund langwieriger Projektverzögerungen geringer ausfallen würden.

3. Initiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen»

Die sogenannte Wohnschutz-Initiative soll bestehende Mieterinnen und Mieter vor Massenkündigungen schützen, die vorgenommen werden, um nach der Renovierung der Wohnungen (meist zur Verbesserung der Nachhaltigkeit) die Mieten erhöhen zu können. Der Initiativtext sieht ein Verbot solcher Leerkündigungen vor. Zudem sollen die Gemeinden die Möglichkeit erhalten, eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten, Renovationen, Zweckänderungen sowie Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse nach Renovierungen zu erlassen.

Folgen für Immobilieninvestoren: ein Rückgang der Investitionen in Nachhaltigkeit

Die Gegner der Initiative befürchten, dass energetische Sanierungen bei einer Annahme der Initiative finanziell weniger attraktiv würden. Dabei sind diese unerlässlich, um die Nachhaltigkeit des Sektors zu verbessern, der nach wie vor sehr stark von fossilen Brennstoffen abhängig ist, insbesondere beim Heizen. 

Angesichts dieser Gefahr schlägt die Regierung einen Gegenentwurf vor. Dieser bewahrt das Kündigungsrecht der Vermieterseite, verpflichtet sie jedoch, Kündigungen frühzeitig mitzuteilen und die Mieterinnen und Mieter bei der Wohnungssuche angemessen zu unterstützen, wenn zwanzig oder mehr Mietverhältnisse gekündigt werden. Ob dies ausreicht, um die öffentliche Meinung zu besänftigen, ist fraglich, denn Leerkündigungen werden äusserst negativ aufgenommen.

Die Redaktion • Immoday.ch