Der Bundesrat schlägt vor, die zulässige Immobilienrendite zu erhöhen

Der Bundesrat hat eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) in die Vernehmlassung geschickt. Ziel ist es, mehrere Entscheide des Bundesgerichts in der Verordnung zu verankern. Künftig soll die zulässige Immobilienrendite zwei Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz für Hypotheken liegen, sofern dieser bei höchstens 2% liegt. Der Mieterverband Asloca ist der Ansicht, dass dies zu steigenden Mieten führen wird. Für Olivier Klunge, Anwalt und Spezialist für Immobilienrecht, wird der Entscheid des Bundesrates jedoch kaum grosse Veränderungen bewirken.

Ende Februar ging es bei den Organisationen zur Verteidigung der Mieterrechte hoch her. Der Bundesrat hatte nämlich angekündigt, eine Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG – die Abkürzung ist etwas leichter verdaulich) in die Vernehmlassung zu schicken. Ziel ist es, die Berechnung der zulässigen Rendite zu präzisieren. Das Vernehmlassungsverfahren läuft bis zum 5. Juni 2026.

Wahrung der Systemkohärenz und einer einheitlichen Anwendung

Historisch galt seit 1986 in der Praxis, dass eine Rendite als zulässig betrachtet wurde, sofern sie den hypothekarischen Referenzzinssatz um höchstens 0,5 Prozentpunkte überstieg. Das Problem: Als diese Praxis entstand, lag der Referenzzinssatz noch bei 5,5%. Heute beträgt er lediglich 1,25%.

Unzufriedene Eigentümer erhielten in mehreren Fällen vor Bundesgericht Recht. Dieses passte im Jahr 2020 die Praxis an. Gemäss dieser Rechtsprechung darf die Rendite bis zu zwei Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen, sofern dieser bei höchstens 2% liegt. Diese Rechtsprechung war jedoch nicht frei von Problemen: Sollte der Referenzzinssatz wieder über 2% steigen, müsste die zulässige Rendite dann sofort wieder auf 0,5 Prozentpunkte reduziert werden?

Vor diesem Hintergrund schlägt der Bundesrat die Änderung der VMWG vor, «um die Einheitlichkeit des Systems zu wahren und eine kohärente Anwendung sicherzustellen».

Eine einfache Lösung, die von der Asloca kritisiert wird

Die vom Bundesrat vorgeschlagene Lösung lautet wie folgt: Bis zu einem Referenzzinssatz von 2% bleibt ein Zuschlag von zwei Prozentpunkten zulässig. Ab einem Referenzzinssatz von 2,25% wird dieser zulässige Zuschlag stufenweise um jeweils 0,25 Prozentpunkte reduziert. «Damit wird einerseits ein abrupter Systemwechsel vermieden und andererseits die Entwicklung der Mieten geglättet», erklärt der Bundesrat. Ab einem Referenzzinssatz von 6 % stabilisiert sich der Zuschlag schliesslich bei 0,5 Prozentpunkten.

Wenig überraschend schlägt die Asloca Alarm. Aus Sicht des Mieterverbands, der bereits frühere Entscheide des Bundesgerichts scharf kritisiert hatte, werden die vorgesehenen Anpassungen einerseits zu steigenden Mieten führen, obwohl die Behörden in der aktuellen Situation die Mieter eher vor künftigen Mietsteigerungen schützen sollten. Andererseits umgeht der vom Bundesrat gewählte Weg über eine Änderung der Verordnung den ordentlichen Gesetzgebungsprozess und damit auch das Risiko eines Referendums.

Viel Lärm um nichts?

Für Olivier Klunge, Anwalt mit Spezialisierung im Immobilienrecht, handelt es sich letztlich um viel Aufregung um wenig. Der Entscheid des Bundesrates stabilisiert nicht nur eine Situation, die bisher ausschliesslich auf der Rechtsprechung des Bundesgerichts beruhte, sondern ermöglicht auch eine einfachere Berechnung der zulässigen Immobilienrendite. Bisher war dies nicht der Fall, was die Arbeit der Gerichte und der Parteien unnötig erschwerte.

Darüber hinaus ist für Olivier Klunge eine zulässige Rendite von zwei Prozentpunkten über dem hypothekarischen Referenzzinssatz keineswegs überhöht. Sie entspricht ungefähr der Rendite, die erforderlich ist, um eine Verzinsung in Höhe des technischen Zinssatzes von Pensionskassen zu erzielen. Ein Bruttoertrag von 3,25% ergibt nach Abzug von Gebäudeaufwand und Betriebskosten von rund 1,5% einen Nettoertrag von 1,75%. Gerade Pensionskassen zählen jedoch zu den grössten Immobilieninvestoren der Schweiz.

Aus rechtlicher Sicht hält Olivier Klunge es zudem für durchaus nachvollziehbar, dass der Bundesrat diese Regel über eine Verordnung und nicht über ein Gesetz festlegt – ähnlich wie beispielsweise auch der hypothekarische Referenzzinssatz selbst durch eine Verordnung bestimmt wird.

Ein Einfluss auf die Mieten, der seit der Rechtsprechung des Bundesgerichts bereits berücksichtigt wird

Zwar könnte die Änderung der Richtlinie einen Einfluss auf die Mieten haben, doch dürfte dieser letztlich moderat ausfallen. Sie betrifft nämlich nicht bestehende Mietverhältnisse, sondern ausschliesslich neue Mietverträge – und auch nur dann, wenn der Anfangsmietzins vom Mieter angefochten wird und ein Gericht ersucht wird, diesen anhand der Rendite zu überprüfen. Laut Olivier Klunge kommt dies jedoch nur selten vor. Zudem wird die Rechtsprechung des Bundesgerichts bereits heute angewendet, sodass die Änderung der Verordnung nur geringe Auswirkungen auf die Mieten haben dürfte.

Dennoch verstärkt diese Änderung einen bestehenden Teufelskreis – insbesondere im aktuellen Umfeld von Wohnungsknappheit und kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen: Je höher der Preis ist, den ein Investor für eine Liegenschaft bezahlt, desto höher können letztlich auch die verlangten Mieten ausfallen. Ein Teufelskreis, der nur durch eine Ausweitung des Wohnungsangebots durchbrochen werden kann – und damit durch Rahmenbedingungen, die Projektentwicklern und Investoren das Bauen erleichtern. Angesichts der aktuellen politischen Rahmenbedingungen dürfte dies jedoch kurzfristig kaum zu erwarten sein.

Die Redaktion • Immoday.ch

Folgen Sie uns auf LinkedIn.