Der Nationalrat will Ausländern indirekte Immobilienanlagen verbieten

Gegen den Willen eines Teils der Bürgerlichen haben SVP und Linke im Nationalrat den Ausschlag für eine Verschärfung der Lex Koller gegeben. Passiert die Vorlage auch den Ständerat, wird es für Ausländer deutlich komplizierter, in der Schweiz Immobilien zu erwerben – auch über den Kauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften und an Schweizer Fonds. Für die Gefässe der indirekten Immobilienanlagen verteuert diese Verschärfung die Transaktionen, vervielfacht den administrativen Aufwand und verringert vor allem die Liquidität des Marktes, was zu sinkenden Agios führen könnte. Und womöglich macht sie die Kotierung nicht kotierter Vehikel nahezu unmöglich.

Schlechte Nachricht für die gesamten indirekten Immobilienanlagen an diesem Dienstag, 22. September: Mit der sehr deutlichen Mehrheit von 123 zu 54 Stimmen hat der Nationalrat einer Verschärfung der Lex Koller zugestimmt, die den Erwerb von Immobilien in der Schweiz erschweren soll – auch über den Kauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften oder an Immobilienfonds. Eine Mehrheit, in der sich die politischen Gegenpole trafen: Die Motion stammt von einem SVP-Vertreter, Thomas Aeschi, und wurde von der Linken unterstützt.

Die Motion muss noch die Hürde des Ständerats nehmen, der ihr voraussichtlich ablehnend gegenübersteht: Dort dominieren die Mitte und die FDP, zwei Parteien, die eine Verschärfung der Lex Koller ablehnen.

Ausländische Investoren umgehen das Gesetz mit indirekten Immobilienanlagen

Die Motion verlangt eine Rückkehr zur ersten Fassung der Lex Koller von 1985, vor allen späteren Lockerungen. Konkret dürften Liegenschaften nicht mehr ohne Bewilligung an Personen mit Wohnsitz im Ausland verkauft werden, weder direkt noch über den Kauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften und an kotierten Schweizer Fonds. Diesen Weg haben ausländische Käufer gewählt, um die Lex Koller zu umgehen – im Übrigen völlig legal, da solche Anteilskäufe bisher nicht unter das Gesetz fielen.

Mit einer klaren Folge, versichert der Mieterinnen- und Mieterverband, der die Verschärfung der Lex Koller unterstützt: Die grossen ausländischen institutionellen Investoren, namentlich die amerikanischen, bauen ihre Beteiligungen an den grossen kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften laufend aus, mit Investitionen, die sich heute in Milliarden Franken beziffern.

Die verschärfte Lex Koller trifft die indirekten Immobilienanlagen hart

Laut Urban Hodel, Co-Generalsekretär des Mieterinnen- und Mieterverbands, den der Blick zitiert, machen allein die Beteiligungen der BlackRock-Gruppe an Mobimo, PSP, SPS und Allreal bereits über 7 % von deren Kapital aus. Für den Verband treibt dieser Zustrom ausländischen Kapitals die Immobilienpreise und damit auch die Mieten in die Höhe.

Zwar hält Philippe Zufferey, Leiter des Depotbankgeschäfts der BCV, fest: «Die Immobilienfonds sind im Wesentlichen im Besitz von Schweizer Pensionskassen.» Dennoch weisen bestimmte Vehikel, und insbesondere die kotierten Immobiliengesellschaften, einen Anteil ausländischer Aktionäre auf, auch wenn dieser sehr klein ist. Für sie wird die Verschärfung der Lex Koller nicht folgenlos bleiben, zumindest wenn man einer vor einigen Wochen publizierten Studie von Raiffeisen Glauben schenkt.

Zum einen wird die Verschärfung den Handel mit Fondsanteilen und mit Aktien kotierter Immobiliengesellschaften deutlich komplexer machen: Die Börsen, aber auch die Finanzintermediäre dürften verpflichtet werden sicherzustellen, dass die Käufer der Anteile keine «Personen im Ausland» sind. Das führt zu einem erheblichen Verwaltungsaufwand und zu explodierenden Transaktionskosten.

Weniger Liquidität und als Folge tiefere Agios

Zum anderen könnten diese administrativen Hürden, die den Kreis der Käufer verkleinern, auch die Liquidität des Marktes beeinträchtigen, was sich wiederum auf die Agios auswirken könnte, schätzen die Ökonomen von Raiffeisen.

Zudem könnte die Verschärfung der Lex Koller den Börsengang eines nicht kotierten Vehikels erheblich erschweren, wegen all der neuen administrativen Pflichten, die sich aus der möglichen Präsenz von «Personen im Ausland» unter den Anteilsinhabern ergeben. Denn, so Raiffeisen, es ist noch offen, ob und wie eine Kotierung im Rahmen der ausgeweiteten Lex Koller überhaupt organisiert werden kann.

Vor allem aber, fährt Raiffeisen fort: Wie soll das Gesetz, sollte der vom Nationalrat verabschiedete Text in Kraft treten, auf Immobilienvehikel angewendet werden, die auch an ausländischen Börsen gehandelt werden? Oder auf ETF, die in kotierte Immobilientitel investieren? Muss man auch für diese Art von Vehikeln ausschliessen, dass Personen mit Wohnsitz im Ausland Anteile kaufen? Das wäre kaum umsetzbar.

Die Immoday-Redaktion