Leichte Fortschritte für nicht kotierte Immobilienfonds

Schritt für Schritt setzen die nicht kotierten Fonds ihren Aufwärtstrend im Jahr 2025 fort, mit einem erneuten Anstieg im November von 0,24%. Seit Jahresbeginn beläuft sich der Zuwachs auf 5,9% (+9% für die kotierten Fonds). Der Sektor bleibt für Investoren attraktiv, mit drei Kapitalerhöhungen in den letzten Wochen. Gleichzeitig stehen zwei Börsengänge bevor: der IPO des Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial im Dezember und jener von MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026.

Der Anstieg der nicht kotierten Fonds bleibt moderat, aber kontinuierlich, mit einem erneuten Gewinn von 0,24% im November, basierend auf den vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Daten. Seit Jahresbeginn beträgt das Plus 5,9%. Die Schere zu den kotierten Fonds und dem SWIIT-Index, der um +9% gestiegen ist, öffnet sich weiter – ebenso im Vergleich zum SMI (+10,4% Ende November). Die beste Performance unter den Vehikeln für verbriefte Immobilien bleibt weiterhin jene der Immobiliengesellschaften: +24,7% seit Januar!

Parallel dazu hält sich das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds stabil bei 2,41% Ende November (2,44% Ende Oktober).

Positive Performance und Agio für nahezu alle nicht kotierten Fonds

Bei einer detaillierteren Analyse der 24 nicht kotierten Fonds, die vom Immo Desk der BCV beobachtet werden und eine Marktbewertung von 14,7 Milliarden Franken repräsentieren, zeigt sich, dass nahezu alle Fonds in diesem Jahr sowohl eine positive Performance als auch ein positives Agio aufweisen.

Auf dem Podium der drei besten Gesamtperformances seit Januar stehen MobiFonds Swiss Property (+26,8%), SPSS IF Commercial (+13,7%) und der Mountain Resort Real Estate Fund SICAV – Swiss MRREF (+8,1%).

Im Kapitel der Unterperformer gibt es nur einen nennenswerten Fall: Centralfonds Zentralschweizer Immobilien, der seit Januar um -3,4% gesunken ist. Es ist auch der einzige nicht kotierte Fonds mit einem starken Disagio (-13,3%). Ebenfalls erwähnenswert ist der Abschlag von -5,8% bei UNIM Union Immobilière Suisse (trotz einer Wertsteigerung von +7,1% seit Jahresbeginn).

Drei neue Kapitalerhöhungen für nicht kotierte Fonds

Doch diese Unterperformances sind die Ausnahme, welche die Regel bestätigt – nämlich die solide Verfassung des Sektors. Ein Beleg dafür ist das anhaltende Investoreninteresse an den Kapitalerhöhungen der nicht kotierten Fonds. In den vergangenen Wochen fanden drei neue Transaktionen statt.

Zunächst der Akara Swiss Diversity Property Fund, einer der aktivsten Vehikel am Kapitalmarkt in den vergangenen zwölf Monaten. Nach zwei deutlich überzeichneten Kapitalerhöhungen im ersten Halbjahr 2025, die 185 Millionen Franken einbrachten, kündigt der Fonds nun seine 16. Kapitalerhöhung an, die im Dezember abgeschlossen werden soll und zwischen 80 und 120 Millionen Franken einwerben möchte.

Danach der Axa Real Estate Fund Switzerland, dessen Gesamtwert laut dem Anfang November veröffentlichten Jahresbericht die Schwelle von 5 Milliarden Franken überschritten hat (bei einer Marktbewertung von 4,4 Milliarden Franken per Ende November laut SFP). Der Fonds kündigte eine Kapitalerhöhung von 150 Millionen Franken an, um sein Wachstum fortzusetzen. Der Abschluss ist für Mitte Dezember vorgesehen.

Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial geht an die Börse

Zu erwähnen ist auch die überzeichnete Kapitalerhöhung von knapp 50 Millionen Franken des Pretium Real Estate Fund, deren Abschluss Anfang November bekannt gegeben wurde.

Dies ist die erste Transaktion dieser Art für einen Fonds, der im März 2025 lanciert wurde und damals 185 Millionen Franken eingesammelt hatte, was den Erwerb von 13 Immobilien in den Kantonen Zürich und Thurgau ermöglichte.

Die Bedeutung des Universums der nicht kotierten Fonds für Investoren zeigt sich auch an der Anzahl der IPOs in diesem Jahr. Nach Pure Swiss Opportunity REF und Comunus SICAV im Oktober, die mit einem starken Agio-Aufschlag bei den ersten Handelssitzungen für Begeisterung sorgten, folgt im Dezember der Börsengang des Swiss Prime Site Solutions (SPSS) Investment Fund Commercial. Ende November wies der Fonds laut BCV ein Agio von 8% und eine Performance von 13,7% seit Januar auf, bei einer Marktbewertung von knapp unter 400 Millionen Franken laut SFP.

Doch die grösste Transaktion steht erst 2026 an: der Börsengang von MobiFonds Swiss Property, der ebenfalls grosse Begeisterung auslöst. Laut dem Immo Desk der BCV ist das Agio Ende November auf 23,5% gestiegen – mit Abstand das höchste im gesamten Universum der nicht kotierten Fonds. Dies aufgrund eines Wertzuwachses der Anteile von +26,8% seit Januar, bei einer Marktbewertung von nunmehr 1,15 Milliarden Franken laut SFP.

Immoday-Redaktion 

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