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Rédaction • Immoday.ch
In den vergangenen zwölf Monaten trat der US-Index für kotierte Immobilienfonds auf der Stelle. Seit seinem Höchststand hat er gar 18% eingebüsst. Zum Vergleich: Der SWIIT steht aktuell auf einem Allzeithoch und konnte in den letzten zwölf Monaten 12% zulegen. Die Aussichten der US-Immobilien unterscheiden sich jedoch je nach Sektor deutlich. Eine Analyse von JP Morgan liefert hierzu einen Einblick.
Mit über 200 kotierten – vielfach sehr grossen und hochliquiden – Immobilienfonds über alle Sektoren und Regionen hinweg gelten die USA als Paradies für Anleger, die sich im Immobilienbereich diversifizieren wollen. Bei genauerem Hinsehen zeichnet sich jedoch ein deutlich verhalteneres Bild ab.
Null-Performance für den MSCI US REIT
Während der SWIIT in den letzten zwölf Monaten 12% zulegen konnte, tritt der MSCI US REIT auf der Stelle. Derzeit bewegt sich der US-Index nach viel Auf und Ab infolge hoher Volatilität wieder auf dem Niveau vom Sommer 2019. Seit seinem Höchststand im Oktober 2021 ist er fast um 18% eingebrochen.
Für die Anleger, die im Immobiliensektor in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont verfolgen, ist diese Entwicklung enttäuschend, zumal diese Anlageklasse traditionell als wertsteigernd gilt.
Im Schweizer Immobilienmarkt sieht es ganz anders aus: Der SWIIT, der deutlich weniger volatil ist als sein US-Pendant, hat in den letzten sechs Jahren knapp 40% zugelegt und notiert derzeit auf einem Allzeithoch (mit einem Plus von rund 10% seit Oktober 2021).
Attraktive Gesamtrenditen – aber aufgepasst beim Währungsrisiko
Nach Einschätzung der Ökonomen von JP Morgan sind die Bewertungen derzeit angemessen. Angesichts der Dividendenrendite (im Schnitt rund 4%) und des Cashflows aus dem Portfoliomanagement rechnen sie damit, dass die US-Immobilienfonds in den kommenden Jahren eine Gesamtrendite von rund 10% erzielen könnten.
Das mag attraktiv erscheinen und dürfte über der Rendite liegen, die Schweizer Immobilienfonds 2025 voraussichtlich abwerfen, doch dabei darf das Währungsrisiko nicht ausser Acht gelassen werden. Stand Ende Juli hat der US-Dollar seit Jahresbeginn gegenüber dem Franken bereits um knapp 12% abgewertet.
Eine kurze Sektoren-Analyse
Die einzelnen Immobiliensegmente unterscheiden sich dabei deutlich in ihrer Entwicklung, so JP Morgan.
1. Gewerbeimmobilien
Die robusten Konsumausgaben und ein begrenztes Angebot stützen das Detailhandels-Segment und vor allem die gut gelegenen Einkaufszentren. Allerdings hatte der Sektor in letzter Zeit mehrere grosse Insolvenzen zu vermelden und eine Reihe von Akteuren ist nach wie vor stark verschuldet, sodass wir hier nicht vor unliebsamen Überraschungen gefeit sind. Sollten die von Donald Trump verhängten Zölle ausserdem die Inflation anheizen, könnte sich die Konsumlaune eintrüben. In jedem Fall aber sind Prime-Standorte weiterhin sehr gefragt.
2. Büroimmobilien
Nach zwei Jahren Pandemie, in denen viele Mitarbeitende dem Büro den Rücken gekehrt haben, findet jetzt eine Trendwende statt. In mehreren Grossunternehmen wird das Homeoffice gestrichen. Die Leerstandsquote dürfte laut JP Morgan Ende 2025 oder Anfang 2026 ihren Höchststand erreichen. Für Anleger ist das ein attraktiver Einstiegszeitpunkt. Leerstand wird künftig nicht mehr als Hemmnis, sondern als Wachstumsmöglichkeit betrachtet.
3. Self-Storage
JP Morgan geht in seinem Basisszenario davon aus, dass sich der Self-Storage-Sektor ab 2026 erholen wird und dass sowohl der Umsatz als auch das Nettobetriebsergebnis moderat steigen wird. Derzeit machen dem Sektor noch die hohen Leerstandsquoten zu schaffen. Dementsprechend stufen die Ökonomen die aktuellen Bewertungen auch als angemessen ein. Sie gehen davon aus, dass die dynamischsten Unternehmen in diesem Sektor durch externes Wachstum eine Outperformance erzielen könnten.
4. Gesundheitsimmobilien
Gesundheitsimmobilien kennen keine Krise. Die Nachfrage bleibt hoch und das Angebot kann damit nicht Schritt halten, besonders im Bereich Alterswohnungen, der weiterhin ein solides zweistelliges Wachstum verzeichnen wird. Möglich machen dies höhere Auslastungen, angemessene Mietzinserhöhungen sowie Effizienzsteigerungen im Betrieb.
5. Industrieimmobilien
Der Sektor ist dank des stabilen Investitionsniveaus der Unternehmen nach wie vor robust. Ein grosser Risikofaktor ist auch hier die Zollpolitik Donald Trumps, die das Wirtschaftswachstum bremsen und somit auch die Investitionsbereitschaft im Industriesektor hemmen könnte.
6. Wohnimmobilien
Es kommen weniger Neubauten auf den Markt und die Nachfrage übersteigt das Angebot. Es wird wohl mehrere Jahre dauern, bis sich dieses Ungleichgewicht entspannt. Dementsprechend haben die Eigentümer wieder die Oberhand, sowohl bei der Festsetzung der Verkaufspreise als auch der Mieten. Der für 2026 erwartete Aufschwung könnte jedoch auf wackeligen Beinen stehen, falls die Konjunktur und der Arbeitsmarkt sich abkühlen. In diesem Segment ist kaum mit einem nennenswerten Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen, um die Gesamtrendite zu stützen. 2025 wird mit einem Preiswachstum von 1% bis 2% gerechnet.
Redaktion Immoday
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