Die kotierten Immobilienfonds beenden das Jahr 2025 mit einem starken Schlusspunkt

Das Jahr 2025 geht für die kotierten Immobilienfonds als aussergewöhnliches Jahr in die Geschichte ein. Der Index SWIIT legte um mehr als 10% zu, während der durchschnittliche Agio Ende Dezember bei 36,3% lag. Als Beleg für das anhaltend hohe Investoreninteresse weisen rund zehn Fonds weiterhin eine Prämie von über 50% aus. Zwei Fonds überschreiten sogar die Marke von 60%: UBS Direct Residential sowie Swisscanto RE Ifca. Zudem verzeichnete das Universum der kotierten Fonds im Dezember den Börsengang eines neuen Vehikels, des SPSS Investment Fund Commercial, sowie die Fusion von UBS Green Property und UBS Direct Urban.

Das Jahr 2025 endete für die kotierten Immobilienfonds mit einem regelrechten Feuerwerk: Der Index SWIIT verzeichnete eine Jahresperformance von +10,6% (+9,0% Ende November und +8,7% Ende Oktober). Eine bemerkenswerte Entwicklung, wenngleich sie hinter der Performance des SMI (+14,1%) zurückblieb.

Bereits zum zweiten Mal in Folge erzielten die Immobilienfonds eine ausserordentliche Wertentwicklung, nachdem der SWIIT-Index im Jahr 2024 um eindrückliche +17,6 % zugelegt hatte.

Auch der durchschnittliche Agio der kotierten Fonds setzte seinen Anstieg im Dezember fort und erreichte 37,4% (36,5 % Ende November).

Ein weiterer Beleg für die Euphorie des Jahres 2025 sind die rund CHF 4 Milliarden, welche die kotierten Immobilienfonds über 35 Kapitalerhöhungen aufgenommen haben. Hinzu kommt die Kotierung von vier neuen Vehikeln.

Darüber hinaus deutet derzeit nichts auf eine Abschwächung der Dynamik im Jahr 2026 hin. Bereits angekündigt sind eine bedeutende IPO – jene von MobiFonds Swiss Property – in den kommenden Monaten sowie zwei Kapitalerhöhungen: jene des Cronos Immo Fund im Februar und des Helvetia Swiss Property Fund im März.

Ein Börsengang und eine Fusion im Dezember

Auch wenn sich der Monat Dezember insgesamt vergleichsweise ruhig präsentierte, waren dennoch ein Börsengang sowie eine Fusion zu verzeichnen.

Beim Börsengang handelt es sich um jenen des SPSS Investment Fund Commercial am 12. Dezember. Gemäss Fondsangaben weist das Portfolio einen Marktwert von knapp CHF 500 Millionen aus. Ende Dezember belief sich die Börsenkapitalisierung auf etwas weniger als CHF 400 Millionen, bei einem Agio von +8,8% und einer Jahresperformance von +16,4%.

Die Fusion betrifft die Fonds UBS Green Property und UBS Direct Urban. Der neue Fonds, UBS Mixed Urban, zählt damit zu den grössten Vehikeln an der Börse, mit einem Portfolio von rund 80 Liegenschaften und einer Börsenkapitalisierung von rund CHF 3,5 Milliarden.

In Erinnerung gerufen sei zudem, dass UBS Green Property aus technischer Sicht per 1. Januar 2026 in UBS Direct Mixed Urban umbenannt wurde. Die rechtliche Fusion mit UBS Direct Urban erfolgt am 31. März 2026 mit rückwirkender Wirkung per 31. Dezember 2025.

Weiter ist bei UBS für Ende 2026 beziehungsweise Anfang 2027 die Fusion von UBS Interswiss und UBS Swissreal vorgesehen. Zudem steht – vorbehaltlich der definitiven Genehmigung durch die FINMA – die Fusion von UBS Living Plus, UBS Hospitality und Residentia an. Diese hätte ursprünglich Ende Juni 2025 vollzogen werden sollen, wurde jedoch aufgrund von Einsprachen seitens eines Teils der Investoren verschoben.

Diese drei Vehikel sind im Übrigen die einzigen Fonds im gesamten Universum der kotierten Immobilienfonds, die im Jahr 2025 eine negative Performance auswiesen: UBS Direct Hospitality (-2,0%), Residentia (-1,7%) sowie UBS Direct Living Plus (-0,7%).

Höchster Agio des Jahres 2025 bei UBS Direct Residential

Als weiteres Zeichen der ausgezeichneten Verfassung des Sektors weisen rund zehn Fonds weiterhin einen Agio von über 50 % aus. An der Spitze steht UBS Direct Residential, dessen Agio Ende Dezember +62 % betrug (+65,4% Ende November), bei einer Jahresperformance von +23,8%.

Zur Erinnerung: Der Fonds hätte ursprünglich im Juni 2025 mit drei weiteren UBS-Fonds fusionieren sollen, bevor die Bank ihre Strategie änderte und dem Fonds seine Eigenständigkeit beliess – ein Entscheid, der bei den Investoren offensichtlich auf grosse Zustimmung stiess.

Auf dem zweiten Rang folgt Swisscanto RE Ifca, dessen Agio sich nach einer leichten Korrektur im Dezember auf 61,5 % belief (64,2 % Ende November), was einer Jahresperformance von +14% entspricht.

Nur noch drei Fonds mit einem Disagio

Ein weiteres Indiz für die robuste Verfassung des Marktes ist die Tatsache, dass per 31. Dezember lediglich noch drei Fonds ein Disagio auswiesen. Zum Vergleich: Ende 2024 waren es noch fünf Fonds mit teils deutlich höheren Abschlägen, bis zu -17,8% bei Swiss Central City RE.

Am unteren Ende der Rangliste 2025 rangiert Helvetica Swiss Commercial mit einem Disagio von -4,4%, trotz einer Gesamtperformance von +12,3% im Jahresverlauf.

Swiss Central City RE verzeichnete im Jahr 2025 eine Performance von +18,5%, wodurch sich das Disagio per Ende Dezember auf -3,6% reduzierte.

Der dritte und letzte Fonds mit einem Disagio ist Sustainable RE (-2,2%). Auch hier konnte in den vergangenen zwölf Monaten das Vertrauen der Investoren zurückgewonnen werden, mit einer Gesamtperformance von +21,9%.

Wie wir monatlich darauf hinweisen, ist das Handelsvolumen bei diesen kleineren Fonds weiterhin sehr gering, was die häufig beobachtete Kursvolatilität erklärt.

Suisse Romande Property Fund im Höhenflug

Zu den besten Performances des Jahres zählt auch jene des Suisse Romande Property Fund, der nach mehreren Jahren der Restrukturierung das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen konnte.

Per 31. Dezember wies der Fonds einen Agio von +13,6 % aus (gegenüber -4,3 % per 1. Januar 2025 und +2,9 % Ende November).

Im Dezember kündigte der Fonds eine bedeutende Akquisition in Form eines Sacheinlagegeschäfts an: ein Wohnimmobilienkomplex im Herzen von Genf im Wert von CHF 118 Millionen, entsprechend insgesamt über 200 Wohnungen.

Die Ankündigung wurde vom Markt sehr positiv aufgenommen: Unmittelbar danach legte der Anteilspreis deutlich zu, was es dem Fonds ermöglichte, per 31. Dezember eine Gesamtperformance von +24,8 % auszuweisen (+12,8 % Ende November).

Comunus SICAV mit der besten Gesamtperformance 2025

Abschliessend ist die beste Performance des Jahres 2025 hervorzuheben: jene der Comunus SICAV mit einer Gesamtperformance von +28,9%.

Die Situation ist insofern speziell, als der Fonds erst im Oktober an die Börse ging – ein Schritt, der auf grosses Investoreninteresse stiess. In den ersten Handelstagen schnellte der Agio von +15% auf +40% nach oben. Zwar ist bekannt, dass bei Börsengängen die Nachfrage von indexnachbildenden Investoren den Kurs mechanisch ansteigen lässt, doch im Fall der Comunus SICAV fiel diese Entwicklung aussergewöhnlich stark aus.

In der Folge kam es erwartungsgemäss zu Gewinnmitnahmen, wodurch der Agio bis Ende Dezember auf 28,8% zurückging.

Die Frage bleibt nun offen, welcher Fonds im Jahr 2026 die beste Performance erzielen wird – möglicherweise, wie im Fall der Comunus SICAV im Jahr 2025, ein Fonds, der in den kommenden Monaten neu an die Börse kommt.

Immoday-Redaktion 

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