Les loyers résidentiels pourraient baisser en 2026

Selon Wüest Partner, on pourrait observer un recul de -0,8% des loyers en cours et une hausse de seulement +0,7% des loyers de l'offre en 2026. Pour les loyers anciens, c'est essentiellement la conséquence des deux baisses du taux de référence intervenues en 2025, qui pourraient entraîner une chute théorique des loyers pouvant atteindre -5,7% pour certains locataires.  Mais ce n’est évidemment pas le scénario le plus probable pour la majorité des ménages. Pour les nouveaux loyers, le niveau déjà très élevé limite les marges de progression, le revenu des ménages n'étant pas extensible à l'infini.

Dans la dernière étude de Wüest Partner, un chapitre intéressant traite de l'évolution des loyers ces prochains mois. Avec, contrairement aux prix de l'immobilier résidentiel, une quasi stabilisation pour les loyers de l'offre et peut-être même une légère baisse pour les loyers en cours. Voilà qui devrait intéresser les locataires, même si, pour les propriétaires, ce n'est pas une très bonne nouvelle.

Avec les baisses du taux de référence, de nombreux ménages pourront demander une baisse de loyers

Commençons par les loyers en cours où la situation est assez claire: après les deux baisses du taux de référence en 2025, bon nombre de locataires peuvent faire valoir une demande de baisse de loyer, qui pourrait théoriquement atteindre jusqu’à -5,7% selon les calculs de Wüest Partner.

Depuis 10 ans, ces loyers en cours sont étonnamment stables, avec une hausse de +5,2% seulement, dont +4,3% entre fin 2021 et fin 2024, sous l'effet des hausses du taux de référence hypothécaire.

Néanmoins, seuls les ménages dont le bail mentionne encore un taux de référence hypothécaire supérieur à 1,25% peuvent demander une diminution de loyer. Cela ne concerne donc pas l’ensemble des ménages et, parmi ceux qui y ont droit, tous ne déposent pas nécessairement une demande. Par ailleurs selon Wüest Partner, les bailleurs vont invoquer l'inflation et la hausse des coûts d'exploitation pour limiter l'ampleur des réductions. Au final, la baisse des loyers devrait rester modérée avec une diminution attendue en 2026 de -0,8%, après une hausse de +0,4% en 2025.

Stagnation aussi pour les loyers de l'offre qui sont devenus très, trop élevés

Pour les loyers de l'offre, c'est une autre affaire. Ces 10 dernières années, la hausse a été de 17% selon Wüest Partner, essentiellement concentrée entre fin 2021 et fin 2024, où ces loyers ont connu une hausse cumulée de +15%. Avant de quasi se stabiliser en 2025, avec une progression de seulement +1,3%.

Comment l'expliquer dans un marché où la pénurie de logements résidentiels n'a jamais été aussi élevée? Simplement par le niveau déjà très élevé des loyers de l’offre par rapport au revenu des ménages, ce qui limite les marges de progression. En outre, le ralentissement économique que l'on constate, avec une diminution du nombre de créations d'emplois, devrait freiner l'immigration et donc la demande de nouveaux logements.

Toujours d'importants écarts régionaux 

Dans ce contexte, même si l'offre de nouveaux logements locatifs devrait rester faible en 2026, la hausse des loyers va continuer de ralentir, avec une progression estimée à +0,7% en moyenne nationale selon Wüest Partner.

Néanmoins, comme le précise l'étude, ces hausses de loyers afficheront des écarts notables selon les régions: d'environ + 0,3% en Suisse occidentale jusqu'à +1,1% en Suisse centrale où la pénurie est plus marquée.

On peut même s'attendre à quelques surprises. Les statistiques montrent en effet que quelques centres urbains, comme Bâle-Ville, ont connu une légère baisse des loyers au deuxième semestre 2025. La tendance était encore plus importante à Zurich, où, au deuxième semestre 2025, les loyers ont reculé de –1,1%, tout en restant à des niveaux très élevés.

En fait, même à  Zurich, les gros salaires n'y arrivent plus

Parfois si élevés que même les gros salaires n'arrivent plus à s'aligner. La presse zurichoise a beaucoup parlé ces dernières semaines de la tour Oerlikon One (l'ancien Swissôtel), où une vingtaine d'appartements de luxe étaient encore vides fin 2025. Avec un loyer de 7’200 francs par mois pour un 3 pièces et demi, un plafond semble avoir été atteint.

Le Tages-Anzeiger révèle aussi que de l'autre côté de la gare d'Oerlikon, une quarantaine d'appartements du nouveau projet Living Eleven sont toujours libres, même si, ici, les loyers sont un poil moins chers. Mais quand même: 6’400 francs par mois pour un 4 pièces et demi, et 2’200 francs par mois pour un 1 pièce et demi.

Bref, une soixantaine d'appartements de luxe qui n'arrivent pas à trouver preneurs, sachant que fin juin 2025, lors de la publication des dernières statistiques, il y avait officiellement 235 appartements vacants dans la ville de Zurich. Soit un taux de vacance de 0,1%!

La Rédaction • Immoday.ch