Wohnungsmieten könnten 2026 sinken

Laut Wüest Partner könnte 2026 ein Rückgang der Bestandesmieten um –0,8% sowie ein Anstieg der Angebotsmieten von lediglich +0,7% zu beobachten sein. Bei den bestehenden Mietverhältnissen ist dies im Wesentlichen eine Folge der beiden Senkungen des Referenzzinssatzes im Jahr 2025, die für gewisse Mieter theoretisch zu einem Mietrückgang von bis zu –5,7% führen könnten. Dies ist jedoch offenbar nicht das wahrscheinlichste Szenario für die Mehrheit der Haushalte. Bei den Neuvermietungen begrenzt das bereits sehr hohe Mietniveau die weiteren Steigerungsspielräume, da die Einkommen der Haushalte nicht unbegrenzt ausdehnbar sind.

In der jüngsten Studie von Wüest Partner widmet sich ein besonders interessanter Abschnitt der Entwicklung der Mieten in den kommenden Monaten. Im Gegensatz zu den Preisen für Wohneigentum zeichnet sich bei den Angebotsmieten eine weitgehende Stabilisierung und bei den Bestandesmieten möglicherweise sogar ein leichter Rückgang ab. Dies dürfte Mieter interessieren, auch wenn es für Eigentümer keine besonders gute Nachricht ist.

Mit den Senkungen des Referenzzinssatzes können zahlreiche Haushalte eine Mietzinsreduktion verlangen.

Beginnen wir mit den Bestandesmieten, bei denen die Situation relativ klar ist: Nach den beiden Senkungen des Referenzzinssatzes im Jahr 2025 können viele Mieter eine Mietzinsreduktion geltend machen, die gemäss Berechnungen von Wüest Partner theoretisch bis zu –5,7% erreichen könnte.

In den letzten 10 Jahren sind diese Bestandesmieten erstaunlich stabil geblieben und lediglich um +5,2% gestiegen, davon +4,3% zwischen Ende 2021 und Ende 2024, getrieben durch die Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes.

Allerdings können nur jene Haushalte eine Mietzinsreduktion verlangen, deren Mietvertrag noch einen hypothekarischen Referenzzinssatz von über 1,25% ausweist. Somit betrifft dies nicht sämtliche Haushalte, und selbst unter den Anspruchsberechtigten reichen nicht alle eine entsprechende Forderung ein. Zudem werden Vermieter gemäss Wüest Partner Inflation sowie steigende Betriebskosten anführen, um das Ausmass der Senkungen zu begrenzen. Insgesamt dürfte der Rückgang der Mieten moderat bleiben, mit einer erwarteten Abnahme von -0,8% im Jahr 2026 nach einem Anstieg von +0,4% im Jahr 2025.

Auch bei den Angebotsmieten: Stagnation – sie sind sehr, vielleicht zu hoch geworden

Bei den Angebotsmieten zeigt sich ein anderes Bild. In den letzten 10 Jahren betrug der Anstieg gemäss Wüest Partner 17%, wobei sich dieser im Wesentlichen auf den Zeitraum zwischen Ende 2021 und Ende 2024 konzentrierte, in dem die Mieten kumuliert um +15% zunahmen. Im Jahr 2025 folgte hingegen eine nahezu vollständige Stabilisierung mit einem Wachstum von lediglich +1,3%.

Wie lässt sich dies in einem Markt erklären, in dem der Wohnungsmangel noch nie so ausgeprägt war? Ganz einfach durch das bereits sehr hohe Niveau der Angebotsmieten im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen, was die weiteren Steigerungsmöglichkeiten begrenzt. Zudem dürfte die aktuell beobachtbare wirtschaftliche Abschwächung mit einer geringeren Zahl neu geschaffener Arbeitsplätze die Zuwanderung und damit die Nachfrage nach neuen Wohnungen bremsen.

Weiterhin erhebliche regionale Unterschiede

In diesem Umfeld dürfte das Angebot an neuen Mietwohnungen zwar auch 2026 niedrig bleiben, dennoch wird sich das Mietwachstum weiter verlangsamen, mit einem gemäss Wüest Partner geschätzten durchschnittlichen Anstieg von +0,7% auf nationaler Ebene.
Wie die Studie präzisiert, werden die Mietsteigerungen jedoch je nach Region deutliche Unterschiede aufweisen: von rund +0,3% in der Westschweiz bis zu +1,1% in der Zentralschweiz, wo der Wohnungsmangel ausgeprägter ist.

Es sind sogar einige Überraschungen möglich. Statistiken zeigen nämlich, dass einzelne urbane Zentren wie Basel-Stadt im zweiten Halbjahr 2025 einen leichten Mietrückgang verzeichneten. Noch ausgeprägter war die Entwicklung in Zürich, wo die Mieten im zweiten Halbjahr 2025 um –1,1% sanken, allerdings weiterhin auf sehr hohem Niveau blieben.

Tatsächlich kommen selbst in Zürich hohe Einkommen zunehmend an ihre Grenzen

Teilweise sind die Mieten so hoch, dass selbst Spitzenverdiener nicht mehr mithalten können. Die Zürcher Presse berichtete in den vergangenen Wochen intensiv über den Turm Oerlikon One (das ehemalige Swissôtel), in dem Ende 2025 noch rund zwanzig Luxuswohnungen leer standen. Bei einer Monatsmiete von 7 200 Franken für eine 3,5-Zimmer-Wohnung scheint eine Preisobergrenze erreicht worden zu sein.

Der Tages-Anzeiger berichtet zudem, dass auf der anderen Seite des Bahnhofs Oerlikon rund vierzig Wohnungen des neuen Projekts Living Eleven weiterhin verfügbar sind, auch wenn die Mieten dort leicht günstiger sind. Dennoch bleiben sie hoch: 6 400 Franken pro Monat für eine 4,5-Zimmer-Wohnung und 2 200 Franken pro Monat für eine 1,5-Zimmer-Wohnung.

Insgesamt finden somit rund sechzig Luxuswohnungen keine Mieter, obwohl gemäss den Ende Juni 2025 publizierten offiziellen Statistiken lediglich 235 Wohnungen in der Stadt Zürich leer standen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 0,1%!

Die Redaktion • Immoday.ch