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Rédaction • Immoday.ch
La hausse s’est poursuivie en décembre pour les sociétés immobilières, qui terminent l’année sur une progression de l’indice REAL de + 23,3%. C’est nettement mieux que les fonds immobiliers cotés (+ 10,6%) et même que le SMI (+ 14,1%). Avec deux performances particulièrement notables : celles de HIAG Immo (+ 43,6%) et de Zueblin (+ 40,2%). À noter que tous les véhicules terminent l’année dans le vert, avec une prime moyenne de + 27,5%. Après une année 2024 qui avait déjà été euphorique, avec une hausse de l’indice REAL de + 14,22%.
Comme les fonds de placements immobiliers cotés, les sociétés immobilières ont poursuivi leur hausse en décembre
Avec, au final, pour l’année 2025, une progression de l’indice REAL de + 23,3% (20,5% fin novembre). C’est nettement mieux que les fonds cotés, avec un indice SWIIT en hausse de + 10,6% en 2025, et mieux même que l’indice SMI (+ 14,1%).
La performance des sociétés immobilières est d’autant plus impressionnante que l’indice REAL avait déjà progressé de + 14,2% en 2024.
Quant à la prime moyenne, elle s’élève désormais à + 27,5%, au plus haut de l’année (10,7% fin 2024). Elle reste néanmoins inférieure à l’agio moyen des fonds cotés (+ 37,4%), même si l'écart s'est fortement resserré ces 13 derniers mois.
Swiss Prime Site reste la société immobilière préférée des investisseurs
L’univers des sociétés immobilières cotées suisses est toujours dominé par un géant, Swiss Prime Site (SPS), avec une capitalisation boursière d’un peu moins de 10 milliards de francs (soit près d’un tiers de la capitalisation globale des sociétés immobilières) et un portefeuille d’une valeur totale de 13 milliards fin 2024.
SPS reste le véhicule, et de loin, le plus liquide et le préféré des investisseurs, avec une prime de 41,5% et une performance totale de 28,8% en 2025.
La société a été très active en 2025. D’abord, en début d’année, avec la fermeture du site zurichois de Jelmoli (après 125 ans d’activité pour ce qui fut le premier grand magasin de Suisse). Après des travaux de rénovation, qui devraient durer jusqu’à fin 2027, il sera en partie loué à Manor, et en partie transformé en bureaux et en surfaces de restauration.
Ensuite, SPS a lancé une augmentation de capital, réussie, de 300 millions de francs fin septembre, puis l’émission d’un emprunt obligataire de 500 millions d’euros en novembre. De quoi financer les nombreuses acquisitions, dans toute la Suisse, qui ont émaillé l’exercice 2025. En parallèle, la société a continué de développer ses activités d’Asset Management.
Finalement, depuis le 1er janvier, SPS a un nouveau CEO : Marcel Kucher. L’homme, qui était depuis 2021 responsable des finances du groupe, a remplacé René Zahnd, qui était à la tête de SPS depuis 2016.
Trois sociétés immobilières avec une prime supérieure à 30%
Intershop Holding est la deuxième société immobilière préférée des investisseurs, avec une prime de 39,5% et une performance totale, en 2025, de 35%.
À noter que deux autres sociétés immobilières affichaient une prime supérieure à 30 % au 31 décembre : Mobimo Holding (+ 33,1%, après une hausse de + 29% en 2025) et Investis (+ 31,5%, avec une progression de 31,7%).
En début d’année 2025, cette dernière avait émis avec succès un emprunt obligataire de 100 millions de francs.
Parmi les poids lourds du secteur, avec un portefeuille d’une valeur totale de 10 milliards de francs fin septembre, notons aussi la performance de PSP Swiss Property, avec une prime de + 18,8% et une performance totale de + 14,7% en 2025.
Et, finalement, Allreal Holding, avec un agio de + 24,7% et une performance totale de + 28%. Pour rappel, l’entreprise avait émis un Green Bond d’un montant de 125 millions de francs en avril, et un deuxième de 110 millions de francs en octobre.
Une performance 2025 qui a profité à toutes les sociétés immobilières
Dans l’ensemble, en 2025, toutes les sociétés immobilières ont affiché une performance positive. Cependant, elles sont toujours trois à subir une décote au 31 décembre (ce qui reste néanmoins une situation nettement plus saine qu’au 1er janvier 2025, quand il y avait encore 7 sociétés immobilières avec un disagio).
D’abord, Fundamenta Real Estate (− 0,9% malgré une performance totale de + 8,2% depuis janvier); puis Novavest (− 6,1% et une progression de + 16,9% depuis le début de l’année) ; et enfin, en queue de peloton, encore une fois, SF Urban Properties, avec une décote de − 13,6% (pour une performance de seulement + 6,2% depuis janvier, l’une des plus basses de l’univers des sociétés immobilières cotées).
Les deux meilleures performances de l’année : HIAG Immo et Zueblin
La meilleure performance de l’année est à mettre au crédit de HIAG Immo, qui a poursuivi la restructuration de son portefeuille immobilier au deuxième semestre 2025, avec la vente de plusieurs biens. La société progresse de + 39,7% depuis janvier (+ 39,7% fin novembre). Cette hausse lui a également permis d’afficher une prime depuis quelques mois, modeste, de + 3,5%. Quel chemin parcouru depuis le 1er janvier 2025, quand la décote de HIAG Immo était de − 21,7% !
Même constat pour la deuxième meilleure performance de l’année : celle de Zueblin, même si la société a connu un léger tassement en décembre, avec une performance totale finale de + 40,3% (+ 44,5% fin novembre) et une prime de + 14%. Là encore, le chemin parcouru ces 24 derniers mois est impressionnant, puisque, au 1er janvier, Zueblin affichait encore une décote de − 20,4%, malgré une hausse de + 31% en 2024 !
Rappelons néanmoins, comme on le fait chaque mois, que, pour ces petites sociétés immobilières – Zueblin pèse à peine 150 millions en bourse – la liquidité est faible, et qu’il suffit d’un petit nombre de transactions pour faire varier les cours.
La Rédaction Immoday
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