Immobiliengesellschaften setzen ihren starken Aufwärtstrend fort

Seit dem 1. Januar beträgt der Anstieg der Immobiliengesellschaften +14,7%, nachdem bereits das Jahr 2025 einen Zuwachs des REAL-Index von +23,3% verzeichnet hatte (und +14,22% im Jahr 2024). Damit schneiden sie deutlich besser ab als alle anderen Kategorien börsennotierter Immobilienvehikel, und auch besser als der SMI. Gleichzeitig ist das Handelsvolumen stark angestiegen, wobei das in Schweizer Franken kotierte Immobiliensegment in den vergangenen Wochen klar seine Rolle als sicherer Hafen gespielt hat. Infolge dieser Entwicklung übersteigt der durchschnittliche Aufschlag der Immobiliengesellschaften erstmals jenen der kotierten Immobilienfonds. Angeführt wird diese Entwicklung von SPS, deren Prämie von +68,7% mittlerweile die höchste im gesamten börsennotierten Immobilienuniversum darstellt.

An Superlativen mangelt es derzeit kaum. Nachdem bereits der Januar eine sehr solide Entwicklung verzeichnet hatte, mit einem Anstieg des REAL-Index um +6,9% , erwies sich der Februar als noch aussergewöhnlicher: Die Performance des Index schnellte bis Ende Monat auf +14,7% nach oben. Das liegt deutlich über dem SWIIT-Index (+1,1%), aber auch über dem SMI (+5,8% per Ende Februar). Dabei darf nicht vergessen werden, dass der REAL bereits zwei sehr bemerkenswerte Jahre hinter sich hat: +23,3% im Jahr 2025 und +14,22% im Jahr 2024. Insgesamt entspricht dies einem Kursanstieg von über 50% innerhalb von kaum mehr als zwei Jahren.

Diese Entwicklung hat zudem einen unerwarteten Nebeneffekt: Der durchschnittliche Aufschlag der kotierten Immobiliengesellschaften liegt mit +45,2% inzwischen über jenem der kotierten Immobilienfonds (+38,1%). Nach unserem Kenntnisstand ist dies eine bislang beispiellose Situation.

Erneut bevorzugen Investoren die Schwergewichte des Marktes

Tatsächlich weisen die von Investoren derzeit am stärksten nachgefragten Immobiliengesellschaften inzwischen Prämien von deutlich über 40% auf, mit einem Rekordwert von +68,7% für SPS. Damit handelt es sich um den höchsten Agio-Wert im gesamten börsennotierten Immobiliensegment, noch vor den Fonds UBS Direct Residential (+64,9%) und Swisscanto RE Ifca (+60,7%).

Die jüngste Ausweitung dieser Prämien schlägt sich folglich auch in sehr beeindruckenden Gesamtrenditen einzelner Immobiliengesellschaften nieder: +19,1% seit Jahresbeginn für SPS, +15,5% für PSP Swiss Property und +15,7% für Allreal. Diese drei Unternehmen zählen gleichzeitig zu den Schwergewichten des Sektors und profitieren offensichtlich von einer Liquiditätsprämie. Zusammen repräsentieren sie mehr als 60% eines Marktuniversums, dessen gesamte Börsenkapitalisierung mittlerweile knapp 38 Milliarden Franken erreicht (zum Vergleich: 81 Milliarden Franken bei den kotierten Immobilienfonds).

In diesem insgesamt sehr euphorischen Marktumfeld fällt jedoch die schwache Entwicklung von SF Urban Properties auf, die weiterhin das Schlusslicht bildet und mit einem Abschlag von -13,3% gehandelt wird (-10,4% Ende Januar). Dies dürfte vermutlich mit der Veröffentlichung der Geschäftszahlen für das Jahr 2025 zusammenhängen, bei denen der Gewinn, ohne Bewertungseffekte, um -6,4% auf 11,7 Millionen Franken zurückgegangen ist.

Hohe Handelsvolumen bei Immobiliengesellschaften im Februar

Wie lässt sich dieser Kursanstieg erklären? Bereits im vergangenen Monat hatten wir auf eine mögliche Portfolio-Umschichtung bei einigen grossen Investoren hingewiesen. Zudem zeigt sich erneut, dass der Schweizer Franken in geopolitisch angespannten Zeiten, etwa im Kontext des Konflikts im Iran, seine Funktion als sicherer Hafen erfüllt. Gleichzeitig sind die kurz- und mittelfristigen Zinsen wieder negativ geworden, sodass Investoren kaum Alternativen haben und verstärkt in Immobilienanlagen ausweichen.

Dies erklärt auch, weshalb die liquidesten Anlagevehikel, die Immobiliengesellschaften, besonders stark nachgefragt werden. Ein Blick auf die Marktstatistiken bestätigt dies: Das Transaktionsvolumen in Immobiliengesellschaften ist Ende Februar regelrecht explodiert und lag mehr als dreimal so hoch wie der durchschnittliche Monatswert sowie deutlich über dem durchschnittlichen Handelsvolumen der kotierten Immobilienfonds.

Mehrere Immobiliengesellschaften veröffentlichten im Februar ihre Jahresergebnisse

Ein weiterer möglicher Faktor für die aktuelle Markteuphorie ist die Veröffentlichung mehrerer Jahresabschlüsse grosser Immobiliengesellschaften im Februar.

Bei PSP Swiss Property stieg der Gewinn um +8,9% auf 409 Millionen Franken. Allerdings ist festzuhalten, dass nahezu die Hälfte dieses Ergebnisses aus Neubewertungen von Vermögenswerten stammt. Ohne diese Effekte wäre das Ergebnis um -2,7% auf 225,4 Millionen Franken gesunken. Dennoch wird die Dividende leicht um 5 Rappen auf 3,95 Franken erhöht.

Bei Allreal verzeichnete das Geschäftsjahr 2025 einen Gewinnanstieg von +3,7% auf 220 Millionen Franken. Auch hier stammt ein bedeutender Teil der Ergebnisverbesserung aus Neubewertungen von Vermögenswerten. Ohne diese Bewertungseffekte wäre der Gewinn leicht um -0,5% auf 122 Millionen Franken zurückgegangen. Die Dividende bleibt unverändert bei 7 Franken.

SPS wiederum hat kürzlich eine grüne Wandelanleihe im Umfang von 350 Millionen Franken mit Laufzeit bis 2032 platziert. Die Emission erfolgt ohne Coupon, jedoch mit einer Wandlungsprämie von 24 %. Swiss Prime Site plant, den Emissionserlös für die Refinanzierung einer bestehenden Wandelanleihe sowie für Immobilieninvestitionen zu verwenden.

Bereits Anfang Februar hatte die Gruppe einen Nettogewinn von 382,5 Millionen Franken bekannt gegeben, was einem Anstieg von +6,2% gegenüber dem Vorjahr entspricht, auch hier vor allem dank Neubewertungen. Ohne diese Effekte hätte der Nettogewinn dennoch um +1,3% auf 318 Millionen Franken zugelegt. Die Dividende wird symbolisch um 5 Rappen auf 3,50 Franken pro Aktie erhöht.

 Die Redaktion • Immoday.ch

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