Immobiliengesellschaften geraten im März ins Wanken, halten sich aber gut

Die Immobiliengesellschaften blieben von den Börsenturbulenzen im März nicht verschont. Sie konnten sich jedoch behaupten. Seit Jahresbeginn beläuft sich ihre Performance weiterhin auf +9,7% (+14,7% per Ende Februar). Damit liegt sie nach wie vor deutlich über jener der kotierten Immobilienfonds (–4,3%) sowie des SMI (–3,6%). Immobiliengesellschaften bleiben bei den Anlegerinnen und Anlegern gefragt, was sich auch im März weiterhin hohen Transaktionsvolumen zeigt.

Wie erwartet haben die Börsenturbulenzen im März, ausgelöst durch den Ölpreisanstieg und den Krieg im Iran, auch die Immobiliengesellschaften erfasst – wie den gesamten Markt. Sie sind jedoch nicht eingebrochen.

Seit dem 1. Januar beträgt ihr Kursplus weiterhin +9,7% (+14,7% per Ende Februar). Das ist nach wie vor deutlich besser als bei allen anderen Vehikeln der titrisierten Immobilienanlagen. Der SWIIT‑Index der kotierten Fonds verlor im ersten Quartal –4,3%, während nicht kotierte Fonds gemäss dem Immo Desk der BCV lediglich ein Plus von +1,2% erzielten. Auch gegenüber dem SMI, der seit Jahresbeginn –3,6% einbüsste, ist die Performance klar überlegen.

Deutlich höhere Liquidität bei Immobiliengesellschaften

In diesem Umfeld lag die durchschnittliche Prämie des REAL‑Index per Ende März mit (+38,1%) weiterhin über dem durchschnittlichen Agio der kotierten Fonds (+29,8%). Historisch betrachtet bleibt dies eine aussergewöhnliche Situation.

Sie erklärt sich zu einem grossen Teil durch die unterschiedlichen Liquiditätsprofile der Anlagevehikel. Im März wie auch seit Jahresbeginn war das Handelsvolumen der wichtigsten Immobiliengesellschaften deutlich höher als jenes der bedeutendsten kotierten Fonds. Ein Beispiel: In den letzten 30 Tagen war das Transaktionsvolumen von Swiss Prime Site 3,5‑mal höher als jenes von UBS Swiss Sima. Tatsächlich entsprach im März die gesamte Liquidität der zehn meistgehandelten Immobilienfonds exakt jener von Swiss Prime Site allein, gemäss den von SFP publizierten Daten.

Schwergewichte bleiben bei Investoren bevorzugt

Angesichts der hohen Handelsvolumen überraschen die Resultate nicht. Zwar konnten sich die Schwergewichte nicht vollständig der Korrektur im März entziehen, doch sie geniessen weiterhin das Vertrauen der Investoren. Allen voran Swiss Prime Site mit einer Gesamtperformance von +12,5% im ersten Quartal und einer Prämie von +61,2% (per Ende Februar: +68,7%). Damit weist sie das höchste Agio aller kotierten Immobilienvehikel auf – vor UBS Direct Residential (+51,1%) und Swisscanto RE Ifca (+51,%).

Neben SPS erzielten im ersten Quartal drei weitere Gesellschaften eine Gesamtperformance von über +10%: HIAG Immo (+14%), PSP Swiss Property (+10,5%) und Allreal (+10,3%). Es handelt sich – mit Ausnahme von HIAG – um die Schwergewichte am Markt, die in einem international unruhigen Umfeld von einer klaren Liquiditätsprämie profitieren, wobei der Schweizer Franken und indirekt auch der Schweizer Immobilienmarkt einmal mehr als sicherer Hafen fungieren.

Nicht alle Titel entwickeln sich jedoch gleich: Zwei Immobiliengesellschaften weisen seit Jahresbeginn weiterhin eine negative Performance aus. Während dies bei Novavest (–1,3%) eher marginal ist, fällt der Rückgang bei SF Urban Properties mit –17,1% deutlich aus.

Mehrere solide Jahresergebnisse stützen die Kurse

Die Aktienkurse wurden im März zudem durch die Veröffentlichung mehrerer erfreulicher Jahresergebnisse gestützt.

So verzeichnete Fundamenta Real Estate einen Gewinnanstieg von über 50%, insbesondere dank Neubewertungen des Portfolios und Veräusserungen. Seit Jahresbeginn legte die Aktie um +5,7% zu, bei einer Prämie von +3,6%, was deutlich unter dem Branchendurchschnitt liegt.

Ebenfalls positiv fiel das Ergebnis von Warteck Invest aus, dass seinen Gewinn 2025 nahezu verdoppelte, wiederum teilweise infolge von Neubewertungen. Für die Aktionäre resultiert daraus eine leichte Dividendenerhöhung. Für die kommenden Jahre verfügt das Unternehmen über eine Entwicklungspipeline mit 16 Projekten und einem Investitionsvolumen von 230 Millionen Franken über einen Zeitraum von fünf bis sieben Jahren. Seit Jahresbeginn beträgt die Performance der Warteck‑Aktie +6,2%, bei einer Prämie von +17,2%.

Dividendenerhöhungen für Aktionäre

Auch die Basler Immobiliengesellschaft HIAG verzeichnete 2025 einen Gewinnzuwachs von etwas mehr als 50%, inklusive Neubewertungseffekten. Auch hier erlaubt der höhere Gewinn eine Dividendenerhöhung. Die HIAG‑Prämie von +12,4% liegt deutlich unter dem Durchschnitt, nicht jedoch die Performance seit Jahresbeginn, die +14% beträgt.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Plazza, deren Gewinn um rund 20% zulegte – ebenfalls primär dank Neubewertungen. Auch hier dürfte dies zu einer höheren Dividende führen. Die Plazza‑Aktie weist seit Jahresbeginn eine Performance von +9,4% auf, bei einer Prämie von –18,5%.

In diesem grundsätzlich positiven Umfeld fallen einzelne Ergebnisse schwächer aus. So ging der Gewinn von Investis im Jahr 2025 um rund 40% zurück. Ohne Neubewertungseffekte wäre der Rückgang sogar bei über 60% gelegen. Dennoch schlägt das Unternehmen seinen Aktionären eine höhere Dividende vor.

Per Ende Geschäftsjahr überstieg der Wert des Immobilienportfolios der Walliser Gesellschaft erstmals die Schwelle von zwei Milliarden Franken (2,2 Milliarden). Seit dem Börsengang vor zehn Jahren hat sich der Portfoliowert damit verdoppelt. Seit Jahresbeginn liegt die Performance der Investis‑Aktie bei +6,6%, bei einer Prämie von +34,2%. 

Die Redaktion • Immoday.ch

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