Schwieriger März für kotierte Immobilienfonds

Die Börsenturbulenzen im März haben auch die kotierten Immobilienfonds erfasst. Das durchschnittliche Agio ist auf 29,8 % gesunken (38,1 % per Ende Februar), und der SWIIT‑Index weist im ersten Quartal 2026 ein Minus von –4,3 % aus. Seit Jahresbeginn verzeichnen lediglich fünf Fonds eine positive Performance. Dennoch bleibt der Markt dynamisch: Im März wurden mehrere Kapitalerhöhungen bei kotierten Fonds angekündigt, zwei Börsengänge erfolgreich abgeschlossen und eine weitere IPO für das zweite Halbjahr geplant. Nicht zu vergessen ist zudem die erste Kotierung von UBS Direct Mixed Urban am 1. April, hervorgegangen aus der Fusion zweier UBS‑Fonds.

Die kotierten Immobilienfonds konnten sich der Börsenkorrektur nicht entziehen, die infolge des durch den Krieg im Iran ausgelösten Ölpreisanstiegs die Märkte erschütterte. Eine Kennzahl bringt die Situation auf den Punkt: Das durchschnittliche Agio lag per Ende März bei +29,8 %. Dieser Wert ist weiterhin hoch und liegt über dem historischen Durchschnitt kotierter Immobilienfonds, doch im Vergleich zu Ende Februar (+38,1 %) ist der Rückgang markant.

Als Folge verzeichnete der SWIIT‑Index per Ende des ersten Quartals 2026 ein Minus von –4,3 % (per Ende Februar lag er noch bei +1,1 %). Das ist schwächer als der SMI (–3,6 %) und deutlich schlechter als nicht kotierte Immobilienfonds, die gemäss Immo Desk der BCV im ersten Halbjahr ein Plus von +1,2 % erzielten, sowie als Immobiliengesellschaften (+9,7 %). Damit erfüllten kotierte Immobilienfonds ihre Rolle als sicherer Hafen diesmal nicht, auch wenn sie im Durchschnitt etwas besser abschnitten als Aktien, die im März –7,6 % verloren.

Zahlreiche negative Performances im ersten Quartal

Eine detailliertere Analyse zeigt: Über 90 % der Immobilienfonds weisen seit Jahresbeginn eine negative Performance auf. Teilweise deutlich, etwa bei Procimmo Residential, das seit Januar –12,4 % verloren hat und nun ein Agio von +13,6 % aufweist, oder bei UBS Direct Residential (–12,3 %) mit einem Agio von +15,7 %.

Auch die Schwergewichte am Markt, die aufgrund ihrer Grösse und Liquidität als widerstandsfähig galten, blieben nicht verschont. UBS Sima verzeichnet seit Jahresbeginn ein Minus von –3,3 %, wobei das Agio auf 44,2 % zurückging – ein weiterhin respektabler Wert.

In diesem Umfeld gibt es nur noch zwei Fonds mit einem Agio von über 50 %. An der Spitze steht Swisscanto RE Ifca mit einer Prämie von +51,5 % (Ende Januar: +60,7 %) und einer negativen Performance von –5,5 % seit Jahresbeginn. Auf Rang zwei folgt UBS Direct Residential mit einem Agio von +51,1 % (Ende Februar: +64,9 %) und einer Gesamtrendite von –6 %.

Eine Handvoll Fonds behauptet sich dennoch

Trotz der allgemeinen Schwäche gelingt es einigen wenigen Fonds, sich positiv zu behaupten. Dazu zählt Suisse Romande Property Fund, der im ersten Quartal mit +11,2 % die beste Performance erzielte. Der Fonds setzt seine bemerkenswerte Erholung fort und wies per Ende März ein Agio von +25,4 % aus (Ende Februar: +19,6 %).

Positiv hervorzuheben ist auch die Entwicklung der beiden jüngsten Börsengänge. MobiFonds Swiss Property, der am 3. März an die Börse ging, konnte dank des Anlegerinteresses den Marktturbulenzen standhalten. Per Ende März lag das Agio bei +36,3 % (+28,7 % per Ende Februar, kurz vor der IPO, gemäss SFP), und die Gesamtperformance seit Jahresbeginn betrug +4 %.

Ebenfalls neu kotiert ist Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, der am 1. April an die Börse kam. Der Fonds investiert direkt in ein diversifiziertes Portfolio von Geschäftsimmobilien, hauptsächlich in den Regionen Zürich und Basel. Der Nettoinventarwert (NAV) des Startportfolios beträgt rund 500 Millionen Franken bei einem gesamten Marktwert von etwa 640 Millionen Franken. Nach dem ersten Handelstag notierte der Fonds mit einem Agio von +5 % gegenüber dem NAV.

Weiterhin zahlreiche Kapitalerhöhungen im März

Trotz der Marktschwäche setzte sich der Trend zu Kapitalerhöhungen im März fort – und dies auf hohem Niveau. In den letzten Wochen wurden sechs Kapitalerhöhungen bei kotierten Fonds angekündigt (zwölf über alle Vehikel des titrisierten Immobilienmarkts hinweg), mit einem angestrebten Volumen von gut 440 Millionen Franken. Hinzu kommt UBS Foncipars, das weitere 156 Millionen Franken aufnehmen will.

Zudem wurde eine weitere grössere Transaktion angekündigt: Pure Swiss Opportunity REF plant eine Kapitalerhöhung über 120 Millionen Franken. Der Emissionserlös soll für den Erwerb neuer Liegenschaften, die Erhöhung des Wohnanteils sowie die Verbesserung von Qualität und Lage des Portfolios eingesetzt werden, wie es im Fonds‑Kommuniqué heisst. Ein umfangreiches Liegenschaftenportfolio befinde sich bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen.

Pretium Real Estate Fund kündigt Börsengang an

Das Universum der kotierten Immobilienfonds dürfte sich weiter vergrössern: Pretium Real Estate Fund hat seinen Börsengang für das zweite Halbjahr angekündigt. Der Fonds investiert vorwiegend in der Deutschschweiz, in und um die grossen urbanen Wirtschaftszentren, hauptsächlich in Wohnliegenschaften, aber auch in gemischt genutzte oder kommerzielle Immobilien. Im Vorfeld der IPO hat der Fonds eine weitere Kapitalerhöhung lanciert, um das Momentum der Börsenankündigung zu nutzen.

Erste Kotierung von UBS Direct Mixed Urban

Der 1. April markierte schliesslich den Börsenstart von UBS Direct Mixed Urban an der SIX Swiss Exchange. Der Fonds ist aus der Fusion von UBS Mixed Urban (vormals UBS Green Property) und UBS Direct Urban hervorgegangen. Durch den Zusammenschluss entstand einer der grössten Schweizer Immobilienfonds mit einem direkt gehaltenen Portfolio im Gesamtwert von über 4 Milliarden Franken. An der Börse beträgt die Marktkapitalisierung aktuell rund 3,3 Milliarden Franken. Den ersten Handelstag schloss der Fonds mit einem Agio von +14,7 % ab.

Die Redaktion • Immoday.ch

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