Für die Rechenzentren ist mit einem dreistelligen Wachstum zu rechnen, aber nur in der Region Zürich

Laut einer kürzlich von CBRE veröffentlichten Studie könnte sich die Kapazität der Rechenzentren in der Schweiz bis 2030 fast verdoppeln. Die Investitionen werden jedoch vorwiegend in der Region Zürich und nur in geringem Umfang in der Genferseeregion erfolgen. Für den Anleger kann eine entsprechende Investition interessant sein, dies hängt jedoch von der Grösse des Rechenzentrums, von den Vertragsbedingungen zwischen Eigentümer, Betreiber und Mieter und vor allem vom Zugang zu Strom und Wasser ab.

 Der Ausbau der Rechenzentren sorgt in vielen Ländern allmählich für Unmut. Die Rechenzentren beanspruchen grosse Flächen, die normalerweise der Industrie vorbehalten sind, verbrauchen enorm viel Energie und schaffen letztlich nicht so viele direkte Arbeitsplätze wie erhofft. Dennoch sind sie mittlerweile so unverzichtbar geworden, dass sich ihre Kapazität in der Schweiz laut einer aktuellen Studie von CBRE aufgrund der hohen Nachfrage bis 2030 fast verdoppeln dürfte – dies obwohl die regulatorische Kontrolle voraussichtlich zunehmen wird.

Gelegenheiten für Investoren – unter Vorbehalt

Für die Investoren gibt es dabei interessante Gelegenheiten. Wie CBRE jedoch anmerkt, wird die künftige Wertschöpfung weniger vom Standort oder der Verfügbarkeit von Grundstücken als vielmehr vom Zugang zu Strom und Wasser für die Kühlung, von der technischen Kapazität zur Bewältigung der Rechenlasten der KI sowie von der regulatorischen Kompatibilität abhängen.

CBRE Schweiz hält zudem fest, dass die Grösse ein entscheidender Faktor sein wird, denn für kleinere Betreiber dürfte es schwieriger werden, zu wachsen und wettbewerbsfähig zu bleiben. Angesichts der hohen Strom- und Baukosten im Land ist es jedoch unwahrscheinlich, dass in der Schweiz sehr grosse Zentren entstehen werden.

Rentabilität hängt auch vom Investitionsmodell ab

Die Rentabilität hängt auch vom Risikoprofil und vom Grad der operativen Beteiligung des Investors ab. Diese kann von der blossen Vergabe von Baurechten über fertig errichtete, aber noch im Rohbau befindliche Gebäude bis hin zu schlüsselfertigen Lösungen reichen. In jedem einzelnen Fall hängt die Rentabilität von den Verträgen zwischen dem Investor, dem Betreiber und dem Mieter ab. 

Am Schweizer Markt gibt es heute zwei Hauptarten von Eigentums- und Betriebsstrukturen für Rechenzentren. Im ersten Fall behält der Investor – häufig eine Immobiliengesellschaft – das Eigentum an der Immobilie, also an Grundstück und Gebäuden. Diese werden anschliessend an einen unabhängigen Betreiber vermietet, der Dienstleistungen für Unternehmen erbringt. Dieses Modell ist am weitesten verbreitet. 

Das andere Modell, das zunehmend an Bedeutung gewinnt, vereint Investor, Bauträger und Betreiber unter einem Dach. Es ist schwieriger umzusetzen, ist letztlich aber rentabler.

Region Zürich profitiert von diesen Investition – unabhängig vom Modell

Laut CBRE Schweiz beläuft sich die derzeit am Schweizer Rechenzentrumsmarkt verfügbare Kapazität – ohne die Infrastruktur für den Eigenbedarf – auf 340 MW und verteilt sich auf 121 Standorte mit einer bebauten Gesamtfläche von rund 428 000 m².

Diese Kapazität dürfte sich bis 2030 fast verdoppeln, wobei ab 2027 mit einem deutlichen Anstieg betriebsbereiter Kapazitäten zu rechnen ist.

Mit einer besonders hohen Konzentration in der Region Zürich: Dort befinden sich bereits 61% der Gesamtkapazität des Landes. Bis 2030 dürfte dieser Anteil auf drei Viertel steigen. Dabei wird das Angebot um 131% wachsen und neue Standorte werden in den Nachbarkantonen von Zürich entstehen.

Kein grosses Interesse für die Westschweiz

Und die Westschweiz? Die Investoren haben kein grosses Interesse an ihr. Die Rechenzentren, die sich hauptsächlich auf Genf und den Kanton Waadt verteilen, machen heute etwa 18% der Gesamtkapazität des Landes aus. Es handelt sich vorwiegend um kleine Rechenzentren. Laut CBRE dürfte dieser Anteil bis 2030 auf 12% sinken – dies obwohl die Region strategisch günstig gelegen ist, über eine sehr gute Anbindung sowie über ein dichtes Netz an Unternehmen verfügt und von der Nähe zu grossen internationalen Organisationen und Universitäten profitiert. 

Das Angebot an Rechenzentren in der Westschweiz dürfte bis 2030 nur um 8% steigen, so CBRE.

Die Redaktion • Immoday.ch

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