Für institutionelle Investoren weiterhin Wohnimmobilien – nun aber in den Agglomerationen der grossen Städte

Eine umfassende Studie von JLL zeigt, dass der Appetit institutioneller Investoren auf Immobilien weiter wächst, auch wenn sich das Angebot verknappt. Entsprechend dürften nicht alle Akquisitionsziele erreicht werden. Gleichzeitig verlieren die grossen Schweizer Städte für diese Investoren an Attraktivität, während ihre Agglomerationen an Bedeutung gewinnen. Gründe dafür sind die hohen Immobilienpreise und die zunehmende Überregulierung in den urbanen Zentren. Bevorzugt bleiben – mit grossem Abstand – Wohnimmobilien. Dahinter folgen einige kommerzielle Nischen wie Rechenzentren oder Logistik. Am Ende der Rangliste stehen Geschäftsliegenschaften, knapp vor der Hotellerie.

Seit neun Jahren führt JLL eine Umfrage unter den wichtigsten institutionellen Immobilieninvestoren in der Schweiz durch. Sie liefert ein aufschlussreiches Bild der Erwartungen und des voraussichtlichen Verhaltens dieser zentralen Akteure des Immobilienmarkts. Hier die wichtigsten Ergebnisse der aktuellen Studie.

Die Zinsen bleiben 2026 stabil und steigen 2027

Mehr als zwei Drittel der befragten Institutionellen gehen davon aus, dass die SNB ihre Leitzinsen im laufenden Jahr unverändert belassen wird. Ein Fünftel rechnet hingegen mit einer Rückkehr der Negativzinsen – wobei die Umfrage vor Beginn des Kriegs im Iran durchgeführt wurde. Umgekehrt ist festzuhalten, dass rund 10% der Befragten in den kommenden Monaten mit steigenden Zinsen rechnen.

Auf längere Sicht verändert sich das Bild: Knapp die Hälfte der Teilnehmenden erwartet für 2027 einen Zinsanstieg. Gleichzeitig geht ein Viertel weiterhin von sinkenden Zinsen im Jahr 2027 aus. Zwei gegensätzliche Szenarien, die zeigen, wie gross die Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Geldpolitik der SNB ist.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nimmt zu

Aus Sicht der befragten Institutionellen wird sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt im Jahr 2026 weiter verschärfen. In den kommenden Monaten dürften weniger Objekte verfügbar sein, während die Investoren mehr denn je auf der Suche nach neuen Anlagemöglichkeiten sind. Dies stellt die für Akquisitionen verantwortlichen Teams vor grosse Herausforderungen.

Paradoxerweise steigen gleichzeitig die Akquisitionsziele deutlich an – auf knapp 20 Milliarden Franken für 2026 (+19% gegenüber 2025). Rund ein Dutzend der befragten Institutionen würde in den kommenden Monaten sogar gerne mehr als 500 Millionen Franken in Immobilien investieren. Die Kapitalzuflüsse halten an, unter anderem durch zahlreiche Kapitalerhöhungen, und eine Abschwächung dieses Trends ist auch 2026 nicht in Sicht.

Vor diesem Hintergrund bezweifeln die JLL‑Experten jedoch, dass die ambitionierten Zielvolumen tatsächlich erreicht, werden können.

Grosse Zentren verlieren an Attraktivität, Agglomerationen gewinnen

Hohe Preise, tiefe Renditen und zunehmende Überregulierung: Die grossen urbanen Zentren verlieren aus Sicht institutioneller Investoren an Attraktivität. Die Ergebnisse der JLL‑Umfrage zeigen deutlich, dass sich Investoren vermehrt den Agglomerationen der grossen Städte zuwenden. An erster Stelle steht dabei die Region Zürich (ohne Stadt), gefolgt von der Zentralschweiz, der Region Basel (ohne Stadt) und der Genferseeregion (ohne Genf und Lausanne). Letztere ist gemäss JLL die am wenigsten attraktive der traditionellen urbanen Grossregionen.

Es folgen die Region Bern, die Ostschweiz sowie der Rest der Romandie.

Genf kaum attraktiver als Neuenburg

Diese geografischen Präferenzen bergen einige Überraschungen. So zeigt sich, dass die Westschweizer Region, welche Jura, Neuenburg und Freiburg umfasst, im Durchschnitt fast gleich attraktiv ist wie die Stadt Genf und attraktiver als die Stadt Basel. Die Renditen in diesen beiden grossen urbanen Zentren sind für institutionelle Investoren mittlerweile schlicht zu tief.

Am unteren Ende der Präferenzskala befindet sich die Südschweiz – mit Tessin, Graubünden und Wallis – mit grossem Abstand die am wenigsten gefragte Region.

Wohnimmobilien, Wohnimmobilien und nochmals Wohnimmobilien

Während die bevorzugten Regionen teils überraschen, bleibt die bevorzugte Nutzungsart unverändert: Institutionelle Investoren setzen klar auf Wohnimmobilien. Neu liegt der Fokus vermehrt auf Entwicklungsgrundstücken, die Projekte mit den höchsten Renditen ermöglichen -in einem Umfeld, in dem die Bruttorenditen bestehender Wohnliegenschaften stark unter Druck geraten.

Nach dem Wohnsegment interessieren sich Institutionelle vor allem für ausgewählte kommerzielle Nischen wie Logistik, Rechenzentren und Infrastrukturanlagen. Am Ende der Rangliste – wie bereits in den Vorjahren – stehen klassische Geschäftsimmobilien, sei es im Detailhandel oder bei Einkaufszentren. Diese bieten gemäss der Mehrheit der Befragten keine ausreichende Risikokompensation. Gleiches gilt für urbane und alpine Hotels, die nochmals wenig attraktiver eingeschätzt werden als Einkaufszentren.

Fast alle Investoren rechnen 2026 mit positivem Wirtschaftswachstum

JLL hat 2026 insgesamt 179 Unternehmen befragt, die direkt oder über Anlagevehikel Immobilienvermögen in der Schweiz von rund 366 Milliarden Franken halten – das entspricht rund 80% des institutionellen Gesamtmarkts (ohne Bund, Kantone, Gemeinden und SBB).

Für die kommenden Monate erwartet die Mehrheit ein positives Wirtschaftswachstum bei moderater Inflation. Das BIP könnte trotz geopolitischer Spannungen und zunehmendem Zoll‑ und Handelsdruck um bis zu 1,5% wachsen. Bemerkenswert ist, dass nahezu niemand für 2026 mit einer Rezession rechnet. Hoffen wir, dass diese Einschätzung zutrifft.

Die Redaktion • Immoday.ch