Que faire avec ces agios qui prennent l’ascenseur ?

La plupart des fonds cotés en immobilier indirect viennent de publier leurs résultats, avec une tendance qui se renforce, celle de l’augmentation des agios. En particulier pour l’immobilier résidentiel. Une prime aussi élevée peut représenter un vrai problème pour l’investisseur qui veut entrer dans le marché ou renforcer ses positions en immobilier. Alors que faire ? Les conseils de Laure Carrard.

Ces dernières années, au vu du déséquilibre entre la demande et l’offre dans l’immobilier indirect, les agios n’ont cessé de grimper. A un niveau parfois tel que certains se demandent s’il n’est pas désormais un peu risqué d’investir pour le très long terme dans l’immobilier coté, tant la prime pour rentrer dans ce marché est élevée, ce qui diminue la rentabilité, et pourrait augmenter la volatilité. Bref, exactement ce qui rebute les investisseurs institutionnels. Alors que faire ? Les réponses de Laure Carrard, spécialiste des fonds immobiliers indirects, et directrice de IMvestir Partners SA, une société spécialisée dans le conseil en investissements en immobilier.

Laure Carrard comment expliquer la forte hausse des agios ces dernières années ?

Dans l’absolu, les agios reflètent les attentes des investisseurs, les taux d’intérêt ainsi que l’offre et la demande. Et comme les taux sont bas et que la demande est depuis plusieurs années bien plus importante que l’offre, les agios ont pris l’ascenseur, indépendamment de la qualité des fonds et de l’évolution des marchés immobiliers.

Je comprends bien, mais est-ce vraiment raisonnable ?

Pour les investisseurs, il semble que oui. Ils sont d’accord de payer cette prime pour diversifier leur portefeuille, pour déléguer la gestion de leur immobilier à un professionnel, et pour bénéficier d’une certaine protection, en investissant dans un fonds contrôlé par les autorités financières. A cela s’ajoute un rendement d’environ 2.5%, grâce au dividende, ce qui n’est pas négligeable dans un environnement de taux bas. Sans oublier qu’investir via un fonds immobilier est nettement plus liquide qu’un investissement en immobilier direct.

Mais quand même, avec certains agios qui atteignent les 50 %, n’est-on pas allé trop loin ?

Pour les fonds cotés, en mars 2021, la moyenne des agios était de 35 %. C’est très élevé, puisque, historiquement, cette moyenne se situait plutôt entre 15 % et 20 %. Mais le niveau actuel, je le répète, s’explique par la forte demande et les taux bas.

Il y a aussi des raisons fiscales.

Oui, l’agio est composé également des impôts latents de liquidation. En effet, la VNI est calculée après déduction de ces impôts ce qui signifie que la valeur comptable du parc immobilier est sous-estimée par rapport à sa valeur de marché. Ces impôts représentent 8 à 10% en moyenne. Pour les fonds anciens, qui ont été provisionnés sur de nombreux exercices, ils peuvent représenter jusqu’à 20% d’un agio de 40%. Mais en réalité, ceci est un effet comptable car la liquidation d’un fonds est peu probable. Reste que, si on veut comprendre le niveau élevé des agios, il faut aussi tenir compte de ce facteur.  ​​​​​​​​​​​​​​

Il y a aussi des différences selon le secteur d’investissement.

Pour les fonds cotés, les agios sont très différents entre l’immobilier résidentiel et le commercial. Pour le résidentiel, ils sont plus élevés, les investisseurs préférant un fonds investi dans ce type d’immobilier, qui va proposer, a priori, des revenus plus réguliers et plus pérennes. Pour le commercial, les agios sont actuellement plus bas, à cause des conséquences économiques de la pandémie, qui a vu de nombreuses entreprises souffrir et de nombreuses boutiques fermer leurs portes. Les pertes de loyer et les vacances ont donc été plus élevées que pour le résidentiel. Dès lors, comme le risque est plus élevé et le rendement moins assuré, l’agio est plus bas.

Est-ce que la croissance continue des agios observée ces dernières années va se poursuivre ?

Rien ne l’empêcherait, mais je pense qu’on a atteint une sorte de plafond. Le niveau actuel devrait rester stable, tant qu’il n’y aura pas de choc important sur les marchés. Par exemple une nouvelle baisse de l’activité économique, à la suite d’une résurgence de la Covid, qui entraînerait une chute des bourses, comme on l’a vu en mars 2020. Autrement dit, si on a pu, ces dernières années, doper sa performance grâce à la hausse des agios, je pense que ça ne sera plus le cas à l’avenir.

Rédaction-Immoday.ch