Welche Schweizer Städte sind zum Wohnen am attraktivsten? Nicht die grossen Zentren

UBS hat eine interessante Studie zur Wohnattraktivität der wichtigsten Städte der Schweiz veröffentlicht. Unter den Spitzenreitern befindet sich mit Basel nur ein einziges grosses Zentrum. Obwohl diese peripheren Städte bei sämtlichen Einkommensklassen beliebt sind und Mieterhaushalte tatsächlich dort wohnen möchten, gehören sie nicht unbedingt zu den bevorzugten Standorten von Immobilieninvestoren. Diese setzen weiterhin hauptsächlich auf die grossen Agglomerationen.

Was wäre, wenn Immobilieninvestoren nicht mehr ausschliesslich auf Liegenschaften in den Zentren der Grossstädte setzen würden, sondern vermehrt auf jene Städte, in denen es sich besonders gut wohnen lässt und die bei der grossen Zahl von Mieterhaushalten beliebt sind?

Eine kürzlich veröffentlichte UBS-Studie zur Wohnattraktivität von mehr als 2’000 Schweizer Gemeinden zeigt, dass es sich dabei, mit Ausnahme von Basel, nicht um die Wirtschaftszentren des Landes handelt. Vielmehr sind es häufig kleinere Städte ausserhalb der grossen Zentren, in denen Familien mit zwei Kindern im Verhältnis zu ihrem Einkommen die höchste Wohnattraktivität erzielen. Dies gilt für Haushalte mit tiefem, mittlerem und hohem Einkommen.

UBS untersuchte zehn Regionen der Schweiz. Nachfolgend betrachten wir die vier bei Immobilieninvestoren besonders beliebten Gebiete: die Genferseeregion sowie die Regionen Basel, Zürich und Bern.

Nicht immer die angesagtesten Städte der Schweiz an der Spitze

Für die Genferseeregion ist das Ergebnis eindeutig: Vevey ist unabhängig von der Einkommensklasse die attraktivste Stadt, gefolgt von Lausanne und Morges. Eine Ausnahme bilden Haushalte mit tiefem Einkommen, für die Montreux attraktiver ist. Die Stadt Genf belegt bei den mittleren Einkommen den vierten und bei den hohen Einkommen den fünften Platz. Bei den tiefen Einkommen schafft sie es nicht einmal unter die ersten zehn.

In dieser Einkommensklasse finden sich hingegen Städte wie Monthey oder Saint-Maurice in der Rangliste. Sie mögen auf den ersten Blick nicht zu den angesagtesten Städten der Schweiz zählen, sind für Haushalte mit bescheideneren finanziellen Mitteln jedoch interessant.

Laut UBS verbinden diese mittelgrossen Zentren eine gute Erreichbarkeit, eine gut ausgebaute Infrastruktur und ein hochwertiges Dienstleistungsangebot mit tieferen Lebenshaltungskosten als die grossen städtischen Zentren. Dies gilt insbesondere für die Wohnkosten.

Nach Schätzungen der Ökonomen können Haushalte rund 10’000 Franken pro Jahr sparen, wenn sie in der Genferseeregion oder im Raum Basel 60 Minuten von einem grossen Zentrum entfernt wohnen. In der Region Bern beträgt die Ersparnis nahezu 15’000 Franken, in der Region Zürich fast 23’000 Franken.

Basel ist das einzige grosse Zentrum an der Spitze seiner Region

In der Grossregion Bern führt Freiburg die Rangliste in sämtlichen Einkommensklassen an, gefolgt von Murten. Die Stadt Bern belegt lediglich den dritten Platz. Bei den tiefen Einkommen fällt sie sogar auf den neunten Rang zurück.

In der Region Zürich präsentiert sich die Situation etwas differenzierter. Bei den tiefen und mittleren Einkommen führt Aarau die Rangliste an. Für Haushalte mit hohem Einkommen liegt Freienbach an der Spitze, hauptsächlich aufgrund seiner vorteilhaften Steuerbelastung, die zu den attraktivsten der Schweiz gehört.

Bei den tiefen Einkommen schafft es die Stadt Zürich nicht unter die zehn attraktivsten Standorte. Bei den mittleren und hohen Einkommen belegt sie hingegen den vierten Platz. Die Situation ist damit weitgehend mit jener in Genf vergleichbar: Die grössten Städte der Schweiz sind für Haushalte mit geringen finanziellen Mitteln wenig geeignet.

Basel bildet die Ausnahme, welche die Regel bestätigt. Es ist die einzige Schweizer Grossstadt, die in sämtlichen Einkommensklassen an der Spitze ihrer Region steht. Dahinter folgen Riehen und Bettingen. Bei den tiefsten Einkommen ist die kleine Gemeinde Oberdorf allerdings attraktiver und belegt deshalb den dritten Platz.

Die Wohnattraktivität hängt von den finanziellen Möglichkeiten der Haushalte ab

Wie die UBS-Analysten feststellen, zeigt die Vielfalt der bestplatzierten Gemeinden deutlich, dass ihre Attraktivität nicht überall von denselben Faktoren abhängt. Besonders wichtig bleibt jedoch die Lage gegenüber einem grossen Arbeitsplatzzentrum, das sowohl mit öffentlichen als auch mit privaten Verkehrsmitteln gut erreichbar sein muss.

Die unterschiedliche Gewichtung der Kriterien je nach den finanziellen Möglichkeiten eines Haushalts erklärt auch, weshalb in den regionalen Ranglisten unterschiedliche Städte erscheinen. Für Haushalte mit tiefem Einkommen stehen die Lebenshaltungskosten, insbesondere die Wohnkosten, sowie die Qualität der öffentlichen Infrastruktur im Vordergrund. Bei Haushalten mit hohem Einkommen spielen hingegen vor allem steuerliche Vorteile eine wichtige Rolle.

Mehr als 2’000 Gemeinden anhand von 38 Kriterien untersucht

UBS untersuchte mehr als 2’000 Gemeinden anhand von 38 unterschiedlichen Kriterien. Anstelle eines gesamtschweizerischen Vergleichs entschieden sich die Ökonomen für eine regionale Betrachtung. Ausgangspunkt war die Feststellung, dass rund 70% aller Umzüge in der Schweiz innerhalb eines Radius von weniger als zehn Kilometern erfolgen.

Bewertet wurden unter anderem die Erreichbarkeit, das Bildungs- und Gesundheitsangebot, die Einkaufsmöglichkeiten sowie die Verfügbarkeit und Dichte des Freizeit- und Sportangebots. Weitere Kriterien waren das Vorhandensein von Grünflächen, die Belastung durch Fluglärm und die Kriminalitätsrate.

Ebenfalls berücksichtigt wurden Faktoren, die für die meisten Haushalte besonders wichtig sind: die Höhe der Angebotsmieten, die Steuerbelastung und die Medianprämien der Krankenversicherung.

Sämtliche Kriterien wurden für drei Haushaltstypen ausgewertet. Dabei handelte es sich jeweils um Paare mit zwei Kindern, die nach ihrem Bruttojahreseinkommen in drei Kategorien eingeteilt wurden: tiefes Einkommen (85’000 Franken), mittleres Einkommen (150’000 Franken) und hohes Einkommen (300’000 Franken).

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