Erneuter Aufwärtstrend bei den kotierten Immobilienfonds

Die Abschwächung im September war nur vorübergehend. Im Oktober legten die kotierten Immobilienfonds wieder deutlich zu – mit einem durchschnittlichen Agio von +37,2 % (gegenüber +33,4 % Ende September). Damit liegen sie weiterhin deutlich über dem historischen Durchschnitt von rund +23 %. Dieser Oktoberanstieg sorgt dafür, dass der SWIIT-Index mit +8,7 % seit Jahresbeginn erneut besser abschneidet als der SMI (+5,1 %). Kotierte Immobilienfonds bleiben bei Anlegern stark gefragt – mit drei Kapitalerhöhungen und zwei IPOs im Oktober. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, zumal der Spread zwischen der durchschnittlichen Rendite der kotierten Fonds und den Bundesobligationen erneut über 200 Basispunkte gestiegen ist.

Möglicherweise haben die trüben Oktobertage die Überzeugung der Investoren in die Stabilität von Immobilienanlagen bestätigt – was den erneuten Anstieg des SWIIT-Index erklären könnte, der seit Januar um +8,7 % gestiegen ist und damit erneut besser als der SMI (+5,1 %) abschneidet. Allerdings bleiben die börsenkotierten Immobiliengesellschaften mit einer durchschnittlichen Steigerung von +16,8 % per Ende Oktober noch stärker.

Immobilien bleiben mehr denn je ein sicherer Hafen

Scherz beiseite: Nach einem September, in dem einige Gewinnmitnahmen erfolgt waren, ging es im Oktober für die kotierten Immobilienfonds wieder deutlich aufwärts. Laut SFP liegt das durchschnittliche Agio nun bei +37,2 % (+33,4 % Ende September) – weiterhin deutlich über dem historischen Branchendurchschnitt von rund +23 %.

In der Tat bleibt Immobilienbesitz ein geschätztes Anlagegut – insbesondere in einem Umfeld, in dem immer mehr Experten erwarten, dass die SNB erneut in eine Phase negativer Zinsen eintreten könnte. Infolgedessen hat der Spread zwischen der durchschnittlichen Rendite der kotierten Immobilienfonds und den Bundesobligationen erneut die Marke von 200 Basispunkten überschritten. Das genügt, um Immobilien gegenüber Anleihen deutlich zu bevorzugen – auch wenn mit Agios von über 50 % bei den beliebtesten Fonds einige Marktbeobachter inzwischen zur Vorsicht mahnen.

Drei neue Kapitalerhöhungen bei kotierten Fonds im Oktober

Wie dem auch sei – die Nachfrage nach verbrieften Immobilienanlagen bleibt ungebrochen. In den letzten Wochen wurden drei neue Kapitalerhöhungen von kotierten Fonds lanciert, mit einem Zielvolumen von insgesamt 440 Millionen Franken.

Darunter diejenige des Fonds Immobilier Romand (FIR) über 150 Millionen Franken zur Finanzierung des Erwerbs des Immobilienportfolios der BCF SICAV – ein Portfolio von rund zehn, überwiegend wohnwirtschaftlichen Objekten, hauptsächlich in der Region Freiburg.

Besonders hervorzuheben ist die Rückkehr von UBS, die seit der Fusion mit Credit Suisse auf dem Kapitalmarkt sehr zurückhaltend war. Bislang gab es 2025 erst eine einzige Transaktion – jene des UBS Sima im Mai, die 356 Millionen Franken einbrachte. Nun folgt eine zweite, im Dezember geplante Kapitalerhöhung: UBS Property Fund Swiss Residential Siat will 170 Millionen Franken aufnehmen. Zur Erinnerung: Dieser Fonds – der zweitgrösste der Schweiz mit einer Marktkapitalisierung von etwas über 4 Milliarden Franken – investiert in Wohnimmobilien und gemischt genutzte Gebäude in der ganzen Schweiz.

Erfolgreicher Börsengang von Comunus SICAV

Anfang Oktober gelang der Comunus SICAV ein sehr erfolgreicher Börsengang – wenig überraschend, denn der Fonds hatte bereits ausserbörslich ein Agio von über 16 % erreicht (laut Immo Desk der BCV). Nach dem IPO stieg dieses Agio zeitweise auf über 40 % in den ersten Handelstagen. Seither hat sich die Lage beruhigt: Ende Oktober lag das Agio bei rund 30 %, der Kurs blieb jedoch auf hohem Niveau, mit einer Jahresperformance von über 30 %.

Laut Julien Baer, CEO von Comunus SICAV, schätzen die Anleger sowohl die Qualität des Immobilienportfolios als auch die Höhe der Dividende. Für die Zukunft plant der Fonds, sein Team zu verstärken und auf dem Kapitalmarkt etwas zurückhaltender zu agieren, um sich stärker auf die Portfolioentwicklung zu konzentrieren – mit dem Ziel, in den kommenden Monaten die Marke von 1 Milliarde Franken Gesamtwert zu erreichen (derzeit 950 Millionen, bei einer Marktkapitalisierung von gut 800 Millionen Franken).

Erfolgreiches IPO auch für PURE Swiss Opportunity REF

Am 20. Oktober 2025 erfolgte die Erstkotierung des PURE Swiss Opportunity REF (PSO) – ebenfalls erfolgreich. Im September, vor dem Börsengang, lag das Agio laut BCV Immo Desk bei 2,8 %, Ende Oktober bereits bei +7,8 %. Das entspricht einer Jahresperformance von +13,2 % – deutlich über dem SWIIT-Index (+8,7 %).

Zur Erinnerung: Der Fonds investiert in wachsende urbane Regionen, in gut unterhaltene Liegenschaften mit stabilen und attraktiven Renditen sowie Wertsteigerungspotenzial. Laut den Fondsverantwortlichen ist dieses IPO nur ein Etappenziel im langfristigen Wachstumsplan von PSO. Mit einer Marktkapitalisierung von rund 190 Millionen Franken per Ende Oktober bleibt PSO derzeit der kleinste kotierte Immobilienfonds der Schweiz.

Beide Börsengänge unterstreichen das anhaltende Vertrauen der Anleger in den Schweizer Immobilienmarkt.

Zwei weitere Börsengänge stehen bereits bevor: Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial im Dezember und MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026.

Die Agios der Schwergewichte übersteigen wieder die 50-%-Marke

Die jüngste Markterholung hat vor allem den grossen Fonds zugutegekommen, deren Agio wieder über +50 % liegt: UBS Sima (+51,7 %), UBS Swiss Residential Siat (+54,6 %) und UBS Swiss Res Anfos (+53,2 %). Diese drei Fonds machen zusammen über 25 % der gesamten Marktkapitalisierung des Universums kotierter Immobilienfonds aus (77 Milliarden Franken). Gleichzeitig gehören sie zu den liquidesten Fonds am Markt – was das starke Anlegerinteresse teilweise erklärt.

Allerdings profitieren nicht alle UBS-Fonds von dieser Dynamik. Die drei Fonds, die im Juni hätten fusionieren sollen – ein Prozess, der wegen des Widerstands einiger Investoren weiterhin bei der Finma blockiert ist – zeigen nach wie vor unterdurchschnittliche Ergebnisse: UBS Living Plus mit einem Agio von +33,3 % und einer Jahresperformance von +1,6 %, Residentia (mit Fokus auf Tessiner Immobilien) mit einem Agio von +30 % und einer negativen Performance von -1,5 %, sowie UBS Hospitality mit einem Agio von +25,2 % und einem Rückgang von -1,8 %. Seit Jahresbeginn weisen lediglich zwei Fonds eine negative Performance auf – beide gehören zu den UBS-Vehikeln, die von der verschobenen Fusion betroffen sind.

UBS Direct Residential fusioniert nicht mehr – und steigt stark an

Ganz anders die Situation bei UBS Direct Residential, das ursprünglich Teil dieser ersten Fusion hätte sein sollen. Der Fonds verzeichnet ein starkes Wachstum mit einem Agio von +59,4 % und einer Performance von +21,3 % seit Jahresbeginn.

Die nächste von UBS geplante Fusion, die – sofern alles planmässig verläuft – am 31. Dezember 2025 erfolgen soll, scheint bei den Investoren auf mehr Zustimmung zu stossen, wenn auch ohne übermässige Euphorie. Ende Oktober verzeichnete UBS Direct Green Property ein Agio von +24,1 % (+10,1 % seit Jahresbeginn), während UBS Direct Urban auf +33,5 % (+16,3 % seit Januar) zulegte. Bemerkenswert ist, dass UBS Urban in den letzten Wochen an der Börse besser abschnitt als UBS Green Property.

Das Agio von Swisscanto RE Ifca übersteigt erneut 60 %

Die Erholung im Oktober hat auch Swisscanto RE Ifca ermöglicht, wieder ein Agio von über 60 % zu erreichen (62,7 %), mit einer Jahresperformance von +14,2 %. Zwei weitere Fonds nähern sich ebenfalls dieser Marke: UBS Direct Residential mit +59,4 % und Streetbox Real Estate mit +59,2 %.

Zu den besten Performances des Jahres gehört erneut Comunus SICAV mit einem beeindruckenden Zuwachs von +30,5 % seit Jahresbeginn – hauptsächlich aufgrund der IPO-Ankündigung. Ebenfalls stark: UBS Direct Residential (+21,3 %) und Sustainable RE CH (+20 %). Letzterer weist trotz dieser sehr guten Performance weiterhin ein negatives Agio von -3,3 % auf.

Erwähnenswert ist schliesslich, dass zwei weitere Fonds nach wie vor mit einem Abschlag gehandelt werden: Helvetica Swiss Commercial (-6,5 %) und Swiss Central City RE (-12 %). Damit bestätigt sich der Trend der vergangenen Monate.

Immoday-Redaktion