Stagnation bei den kotierten Immobilienfonds im Februar

SWIIT in den ersten beiden Monaten des Jahres 1,1% zulegte. Damit blieb er deutlich hinter dem SMI zurück, der im Februar stark anstieg (+5,8%). Mit der Zusammenlegung der drei Fonds UBS LivingPlus, UBS Hospitality und Residentia setzt sich die Marktkonsolidierung fort. Im Februar wurden mehrere Kapitalerhöhungen angekündigt, was als Zeichen dafür gewertet werden kann, dass das Interesse der Anleger weiterhin hoch ist. Von Bedeutung ist aber vor allem, dass das Universum der kotierten Fonds mit den Börsengängen von MobiFonds Swiss Property am 3. März und von Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland am 1. April zwei Neuzugänge verzeichnet.

Nach Monaten des ununterbrochenen Anstiegs war eine Pause unvermeidlich. Diese setzte im Februar ein: Das durchschnittliche Agio stagnierte und betrug Ende Monat 38,1% (Ende Januar: +38,3%). Kein Grund zur Sorge also, insbesondere bei einem so hohen Niveau nicht. Die YTD-Gesamtrendite des SWIIT belief sich Ende Februar auf 1,1%. Es sei jedoch auch darauf hingewiesen, dass der SMI im Februar boomte und allein in diesem Monat 5,8% zulegte. Während wir diese Zeilen schreiben, tobt allerdings der Krieg im Iran und die Märkte geraten in Turbulenzen. Es wird sich schnell zeigen, ob die kotierten Immobilienfonds in einem solchen Umfeld ihre Rolle als sicherer Hafen einerseits und als Wertanlage mit geringer Volatilität andererseits wahrnehmen können. Darauf werden wir zu einem späteren Zeitpunkt zurückkommen.

Agios der beliebtesten Fonds weiterhin auf Rekordhöhe

Vorläufig haben die Anleger nach wie vor Vertrauen in die kotierten Immobilienvehikel. In den letzten Wochen gab es aufgrund der anhaltenden Nachfrage erneut zahlreiche Kapitalerhöhungen. Die Anleger sind zudem weiterhin bereit, für ihre Lieblingsfonds hohe Preise zu zahlen. Tatsächlich weisen acht Fonds ein Agio von über 50% auf, bei zwei davon übersteigt es sogar 60%. Es sind dies, wie inzwischen üblich, die Börsenschwergewichte, insbesondere der UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima», der Ende Februar ein Agio von +52,4% und eine YTD-Gesamtrendite von 2% aufwies. Vor allem aber bleibt dieser Fonds mit einem täglichen Handelsvolumen von durchschnittlich 6,5 Millionen Franken in den letzten 30 Tagen das bei weitem liquideste Vehikel im Universum der kotierten Fonds.

Die Favoriten der Anleger sind dieselben geblieben: Den Spitzenplatz belegt der UBS (CH) Property Fund – Direct Residential mit einem Agio von 64,9% (Ende Januar: 64,6%) und einer YTD-Gesamtrendite von 2,3%. Auf dem zweiten Platz folgt der Swisscanto (CH) Real Estate Fund Responsible IFCA mit einem leicht zurückgegangenen Agio von 60,7% (Ende Januar: +62,6%) und einer YTD-Gesamtrendite von 0%. Bemerkenswert ist, dass unseres Wissens zum ersten Mal eine Immobiliengesellschaft das höchste Agio aller kotierten Immobilienvehikel aufweist: der Swiss Prime Site mit 68,7%.

Einige starke YTD-Performances

Betrachtet man nur die YTD-Gesamtrendite, dann steht inzwischen der ZIF Immobilien Direkt Schweiz mit 6% bei einem Agio von 27,8% (Ende Januar: +28,7%) an der Spitze, gefolgt vom Suisse Romande Property Fund mit 5,8% und einem Agio von 19,6%. Dieser Fonds, der lange Zeit ein Disagio aufwies, schloss im Dezember 2025 eine bedeutende Akquisition in Form eines Sacheinlagegeschäfts ab: Er erwarb einen Wohnimmobilienkomplex im Herzen von Genf im Wert von CHF 118 Millionen Franken. Dank dieser von den Investoren begrüssten Transaktion gelang es dem Fonds, den Anteil an Wohnimmobilien in seinem Portfolio auf über 50% zu erhöhen und die symbolische Marke von 500 Millionen Franken an verwaltetem Vermögen zu durchbrechen. Seine Börsenkapitalisierung betrug Ende Februar knapp 330 Millionen Franken.

Anleger einigen Fonds gegenüber wieder vorsichtiger

All diese guten Performances dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Jahresbeginn für viele Fonds nicht nur rosig war. Tatsächlich wiesen Ende Februar 17 Fonds eine negative YTD-Gesamtrendite auf, die in manchen Fällen erheblich ausfiel, beispielsweise beim UBS (CH) Property Fund – Direct Logistics, der 4,5% verlor (was sein Agio auf +8,5% senkte), oder beim Procimmo Residential Lemanic Property Fund, der um 4,3% zurückging (Agio: +24,5%). Bemerkenswerterweise hat Letzterer kürzlich eine für Ende März 2026 geplante Kapitalerhöhung angekündigt, deren Betrag noch nicht mitgeteilt wurde.

Ende Februar wies mit dem PURE Swiss Opportunity REF ein Vehikel mehr ein Disagio auf als noch Ende Januar: Seine YTD-Gesamtrendite belief sich auf −0,62%, sodass sein Agio mit −0,3% in den negativen Bereich rutschte.

Die höchsten Disagios wiesen Ende Februar die Sustainable Real Estate Investments SICAV mit 3,8% (Agio Ende Januar: −0,9%) und der Swiss Central City Real Estate Fund mit 2,6% (Agio Ende Januar: −3,1%) auf.

Börsengang des MobiFonds Swiss Property

Wie geplant ging der MobiFonds Swiss Property am 3. März an die Börse. Der Börsengang verlief reibungslos, wenn auch nicht überwältigend: Die Nachfrage seitens der Indexanleger wurde dadurch ausgeglichen, dass sich bisherige Anleger zurückzogen und ihre Gewinne mitnahmen. Vor dem Börsengang wies der Fonds nach den Berechnungen des Immo Desk der BCV ein Agio von 37,4% auf. In den ersten Tagen nach der Kotierung blieb er stabil, wobei die Anteile am Ende der ersten Märzwoche zu einem Kurs von 189 Franken gehandelt wurden. Das entspricht laut SFP einem Agio von 37,3% bei einer Marktkapitalisierung von rund 1,3 Milliarden Franken und einer YTD-Performance von 4,6%.

Zur Erinnerung: Der Fonds hatte die Gründe für seinen Börsengang mit der schlechten Performance in den Geschäftsjahren 2023 und 2024 erklärt. Diese war unter anderem auf die geringe Liquidität der Anteile und die Tatsache zurückzuführen, dass die Anleger, die in nicht kotierte Fonds investieren wollen, zunehmend den NAV-basierten den Vorzug geben. Mit anderen Worten: Der MobiFonds wollte das latente Agio seines Portfolios (verglichen mit ähnlichen, aber kotierten Vehikeln) realisieren. Dies gelang, denn seit der Ankündigung des Börsengangs im April 2025 haben die Anteile um fast 30% zugelegt.

Börsengang des Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland am 1. April

Nachdem der Börsengang des MobiFonds nun vorüber ist, bereitet sich der Markt auf den Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland vor, der am 1. April an die Börse kommt. Der Fonds investiert in ein diversifiziertes Portfolio aus Geschäftsimmobilien, die sich zum grössten Teil in den Regionen Zürich und Basel befinden. Die Liegenschaften werden vom Fonds im direkten Grundbesitz gehalten. Das Startportfolio wird einen NIW von ungefähr 500 Millionen Franken und einen Gesamtmarktwert von rund 640 Millionen Franken aufweisen. Aufgrund seiner Grösse wird der Fonds direkt, d. h. ohne vorgelagerte nicht kotierte Phase, an die Börse gebracht, was relativ selten vorkommt.

Swiss Life hat zudem kürzlich einige weitere Details zu diesem neuen Vehikel bekannt gegeben: Die Zeichnungsfrist läuft vom 9. März 2026 bis zum 20. März 2026 und das Emissionsvolumen beträgt maximal 500 Millionen Franken.

Weitere Konsolidierung durch Fusionen von UBS-Fonds

Seit Juni 2025 haben wir fast jeden Monat darüber berichtet, doch nun ist ein Ende absehbar: Mitte Januar erteilte die FINMA ihre Zustimmung zur Zusammenlegung von drei UBS-Fonds, allerdings bestand noch eine Einsprachefrist von 30 Tagen. Diese Frist ist nun abgelaufen, und da keine Beschwerden eingereicht wurden, ist die Entscheidung der FINMA nun rechtskräftig.

Durch die Fusion der drei Fonds UBS (CH) Property Fund – Direct Living Plus (das Schwergewicht des Trios mit einem Agio von 33% per Ende Februar), UBS (CH) Property Fund – Direct Hospitality (der eine ausgezeichnete YTD-Gesamtrendite von 5,2% verzeichnete, sodass sein Agio auf 30% anstieg) und Residentia (mit einem Agio von 30,5%) entsteht der grösste direkt haltende Schweizer Wohnimmobilienfonds mit einer Marktkapitalisierung von rund 4,2 Milliarden Franken. Der neue Fonds wird den Namen UBS LivingPlus fortführen.

Als nächster Schritt folgt die Zusammenlegung des UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial Interswiss mit dem UBS (CH) Property Fund – Swiss Commercial Swissreal, die nach wie vor für Ende 2026 oder Anfang 2027 geplant ist.

Die Redaktion • Immoday.ch