Kotierte Immobilienfonds setzten ihre Konsolidierung im August fort

Die Performance der kotierten Immobilienfonds schwächte sich weiter ab. Im August setzte sich die leichte Konsolidierung fort. Der SWIIT-Index verharrte mit –1,1% seit Jahresbeginn im negativen Bereich. Damit blieb er deutlich hinter dem SMI (+7,9%), aber auch hinter den Immobiliengesellschaften (+2,6%) zurück. Der August bestätigte zudem die Rückkehr von UBS an den Kapitalmarkt: Für den UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban wurde eine Kapitalerhöhung über 185 Millionen Franken angekündigt.

Der Sommer verlief für die kotierten Immobilienfonds ziemlich trüb. Im August setzte sich die im Juli begonnene Konsolidierung fort. Der SWIIT-Index lag seit Jahresbeginn bei –1,1% (–0,4% Ende Juli). Damit blieb er deutlich hinter dem SMI (+7,9%), aber auch hinter den Immobiliengesellschaften (+2,6%) zurück, obwohl Letztere in den vergangenen Wochen ebenfalls deutlich korrigierten.

Bei den kotierten Fonds sank das durchschnittliche Agio auf 31,1% (32,7% Ende Juli und 34,6% Ende Juni). Damit liegt es weiterhin deutlich über dem historischen Durchschnitt (rund 25%).

Die SNB zeigt sich über die Verengung des Spreads besorgt

Der durchschnittliche Spread gegenüber Anleihen blieb stabil und lag knapp unter 200 Basispunkten. Historisch bewegte er sich eher bei 300 Basispunkten. Diese Entwicklung gibt auch der Schweizerischen Nationalbank (SNB) Anlass zur Sorge, wie sie in ihrem jüngsten Bericht zur Finanzstabilität festhält.

Die SNB befürchtet, dass ein Zinsanstieg zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen könnte. Eine Preiskorrektur wäre die einzige Anpassungsmöglichkeit, um die Anlagen für Investoren weiterhin attraktiv zu halten. Der Zinsanstieg in den Jahren 2022 und 2023 hatte bereits zu einem massiven Rückzug der Anleger aus den Immobilienfonds und damit zu einem raschen und deutlichen Rückgang der Agios geführt.

Noch vor wenigen Monaten rechneten Fachleute für Ende 2026 eher mit negativen Zinsen in der Schweiz. Inzwischen hat sich die Lage jedoch verändert. Auf internationaler Ebene ist es beispielsweise wahrscheinlich, dass die US-Notenbank Fed ihre Leitzinsen im Herbst anheben wird.

UBS kehrt klar an den Kapitalmarkt zurück

Da der Sommer für grosse Transaktionen wenig geeignet ist, wurde im August erwartungsgemäss nur eine neue Kapitalerhöhung angekündigt: Der UBS (CH) Property Fund – Direct Mixed Urban will 185 Millionen Franken aufnehmen.

Die Bedeutung der Ankündigung liegt vor allem darin, dass sie die Rückkehr der UBS-Immobilienfonds an den Kapitalmarkt bestätigt. In den vergangenen zwei Geschäftsjahren stand hauptsächlich die Restrukturierung des Portfolios nach der Integration der früheren Credit-Suisse-Fonds im Vordergrund.

Es handelt sich bereits um die dritte Kapitalmassnahme der Grossbank in diesem Jahr, nach der Kapitalerhöhung von UBS Foncipars, die im April 156 Millionen Franken einbrachte, und jener der Anlagestiftung UBS 4 Real Estate Switzerland, die im Mai 300 Millionen Franken aufnahm.

Trotz allem einige erfreuliche Ergebnisse seit Jahresbeginn

Trotz der Konsolidierung in den vergangenen Wochen weisen einige Fonds seit Jahresbeginn weiterhin eine erfreuliche Performance auf. Wie bereits seit mehreren Monaten gehört der Swiss Romande Property Fund dazu. Er erzielte eine Gesamtrendite von +9,4% bei einem Agio von 14,8%.

Der Fonds scheint nicht unter dem Weggang von Virginie Bordry gelitten zu haben. Die ehemalige CEO von JSS Real Estate Management SA, die den Fonds verwaltet, wurde durch Samuel Egger ersetzt.

Die beste Performance seit Jahresbeginn weist inzwischen jedoch Sustainable Real Estate auf: +11,6% bei einem Agio von 7,1% (5,6% Ende Juli). Der Fonds ist allerdings wenig liquide. Seine Börsenkapitalisierung liegt unter 400 Millionen Franken, weshalb bereits eine geringe Anzahl von Transaktionen den Kurs deutlich bewegen kann.

Auf dem dritten Platz folgt mit dem Streetbox Real Estate Fund (+7,3%) ein weiteres kleineres Anlagegefäss. Der Fonds gehört allerdings zu den Favoriten der Anleger und weist mit 59,4% das höchste Agio aller kotierten Immobilienfonds auf.

Nur noch zwei Fonds mit einem Agio von mehr als 50%

Nur noch zwei Fonds weisen ein Agio von mehr als 50% auf: der bereits erwähnte Streetbox Real Estate Fund, gefolgt von Swisscanto RE IFCA (57,6%). Ende Juni waren es noch sechs gewesen. Alle anderen Fonds verzeichneten in den vergangenen Wochen Korrekturen.

Dazu gehört UBS Direct Residential, der seit Jahresbeginn einen Rückgang von –7,1% aufweist, einen der stärksten unter den kotierten Immobilienfonds. Gleichzeitig sank das Agio deutlich auf 47,7% (55,6 % Ende Juli).

Bei den negativen Zahlen fällt zudem auf, dass mittlerweile sechs Fonds mit einem Disagio gehandelt werden, das in den meisten Fällen allerdings gering ist. Vor allem aber weisen rund zwei Drittel der kotierten Fonds seit Jahresbeginn eine negative Performance auf. Teilweise fällt diese deutlich aus, wie das bereits erwähnte Beispiel von UBS Direct Residential zeigt.

Die schwächste Performance seit Jahresbeginn verzeichnet jedoch Patrimonium Swiss Real Estate mit –7,3% bei einem Agio von 18,9%.

Ebenfalls zu erwähnen sind Pure Swiss Opportunity mit –5% und einem daraus resultierenden Disagio von –7% (dem höchsten im gesamten Universum der kotierten Immobilienfonds) sowie Edmond de Rothschild Real Estate SICAV mit –5,8%. Letzterer steht kurz vor dem Abschluss einer umfangreichen Kapitalerhöhung über 413 Millionen Franken. Nach Aufnahme des Kapitals dürfte der Fonds gemessen an der Börsenkapitalisierung zum drittgrössten Immobilienfonds der Schweiz aufsteigen.

Abschliessend ist festzuhalten, dass der in den vergangenen Wochen beobachtete Rückgang bei zahlreichen Fonds in etwa den jüngsten Dividendenausschüttungen entspricht.

Die Redaktion

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