Eine Verschärfung der Lex Koller wäre letztlich für den gesamten Immobilienmarkt schädlich, sagen die Akteure der Branche

Dass der Entscheid des Nationalrats, die Lex Koller zu verschärfen und «Personen im Ausland» unter anderem den Kauf von Fondsanteilen oder von Aktien von Immobiliengesellschaften zu verbieten, in der Branche Wellen schlägt, ist noch untertrieben. Alle prangern das administrative Kopfzerbrechen an, zu dem der Handel mit Anteilen wird, und vor allem die Wirkungslosigkeit eines Gesetzes, das die Probleme des Immobilienmarkts nicht lösen, sondern eher noch verschärfen dürfte. Die grössten Optimisten gehen gleichwohl davon aus, dass die Branche damit zurechtkommen wird, auch wenn der durch die Gesetzesverschärfung ausgelöste Liquiditätsrückgang Verluste in Milliardenhöhe nach sich ziehen dürfte, unter anderem für die Pensionskassen.

Die Reaktionen auf die Verschärfung der Lex Koller sind zahlreich. Teils offizielle, wie jene von Coptis, die befürchtet, dass ein Verbot jeglichen Immobilienerwerbs für «Personen im Ausland» einschliesslich Fondsanteilen und Aktien von Immobiliengesellschaften faktisch darauf hinausliefe, die Vehikel der indirekten Immobilienanlagen zur Dekotierung zu zwingen. Denn es wäre viel zu kompliziert, bei jeder Transaktion die Nationalität der Anteilsinhaber zu prüfen, was Verluste von mehreren Dutzend Milliarden Franken für die Anleger zur Folge hätte, insbesondere für die Pensionskassen.

Doch über die offizielle Position hinaus gibt es auch die Reaktionen der Hauptbetroffenen: Zahlreiche Akteure im Bereich der indirekten Immobilienanlagen haben uns ihre grosse Besorgnis mitgeteilt.

Für Immofonds ist die vom Gesetzgeber verlangte Kontrolle in der Praxis unmöglich

Zunächst erinnert Gabriela Theus, Geschäftsführerin von Immofonds Asset Management, daran, dass die Immobilien eines Fonds nach dem Kollektivanlagengesetz (KAG) von einer Schweizer Fondsleitung gehalten werden. Mit dem Erwerb von Anteilen erhalten die Anleger somit nur Vermögensrechte und keine Einflussrechte. Aus dieser Sicht hat der Gesetzgeber das falsche Ziel im Visier.

Vor allem aber, fährt Gabriela Theus fort, ist die im Vorschlag des Bundes verlangte Kontrolle der Anleger in der Praxis unmöglich und würde im schlimmsten Fall tatsächlich zur Dekotierung der börsenkotierten Immobilienfonds führen. Der Wertverlust wäre beträchtlich und träfe hauptsächlich die Schweizer Vorsorgeeinrichtungen sowie die privaten Anleger. Allein beim Immofonds würden bis zu 800 Millionen Franken Agio vernichtet, rechnet Gabriela Theus vor.

Letztlich wäre eine Verschärfung der Lex Koller für den Immobilienmarkt schädlich

Zudem befürchtet Immofonds, dass strenge Anlegerkontrollen zu einem deutlichen Rückgang der Handelsliquidität führen, ja sogar zu einer Dekotierung.

Breiter betrachtet hätte die Verschärfung der Lex Koller nach Einschätzung von Gabriela Theus erhebliche negative Folgen, die über den blossen Rahmen des Kapitalmarkts hinausreichen. Denn Immobilienfonds und kotierte Immobiliengesellschaften investieren beträchtliche Summen in den Unterhalt, die Sanierung und die Schaffung von Wohn- und Arbeitsraum. Diese Investitionen würden spürbar zurückgehen, mit allen negativen Auswirkungen, die das mit sich bringt, auch für die Baubranche. Kurz, schliesst Immofonds, eine Verschärfung der Lex Koller wäre letzten Endes äusserst schädlich, sowohl für den Immobilienmarkt als auch für den Finanzplatz.

Für Cronos ein administratives Kopfzerbrechen, das die Branche nicht infrage stellt

Für Pascal Roux, CEO der Cronos Finance SA, wird die Einführung einer verschärften Lex Koller vor allem administratives Kopfzerbrechen bereiten. Denn aus Gründen des Bankgeheimnisses kann ein Vehikel wie der Cronos Immo Fund den Wohnsitz der Anteilsinhaber nicht genau kennen. Die Arbeit verlagert sich damit unter anderem auf die Depotbanken, die ihre Kunden und namentlich deren steuerlichen Wohnsitz kennen.

Es gibt also, so Pascal Roux, einen möglichen Ausweg auch wenn man einräumen muss, dass seine Sichtweise eine ausgesprochene Minderheitsmeinung ist.

Er erinnert daran, dass nordamerikanische Staatsangehörige schon heute keine Anteile an Immobilienfonds erwerben können, unter Androhung empfindlicher Sanktionen. Stellt das administrativ ein Problem dar? Es macht die Abläufe tatsächlich komplexer, aber es ist machbar, versichert Pascal Roux. Was man mit den nordamerikanischen Anlegern bereits tue, könne man auch mit sämtlichen «Personen im Ausland» tun.

Kurz: Die Verschärfung der Lex Koller wird sich sicher auf die Branche auswirken (sie würde sich von einem ganzen Teil der Anleger abschneiden), doch sie stellt die Zukunft der Fonds nicht infrage, ob kotiert oder nicht. Es sei allerdings wiederholt: Seine Einschätzung bleibt eine ausgeprägte Minderheitsmeinung.

Für Procimmo ein nicht zu unterschätzender Einfluss auf die Liquidität und damit auf die Attraktivität der Branche

Für Terence Kast, COO der Procimmo SA und Co-Präsident der SVIT-Fachkammer Portfolio- und Assetmanagement, darf der Einfluss einer Verschärfung der Lex Koller auf die Liquidität und damit auf die Attraktivität des Markts der indirekten Immobilienanlagen nicht unterschätzt werden.

Zwar machen ausländische Anleger heute nur einen begrenzten Teil des Anlegerkreises der Schweizer Immobilienfonds aus, doch die Reform würde den Kreis potenzieller Käufer weiter verkleinern.

Auch er betont, dass die Fondsleitung bei kotierten Fonds in der Praxis keinen direkten Einblick in die Identität der Endanleger hat. Die Kontrollen müssten hauptsächlich auf Ebene der Banken erfolgen, insbesondere der Depotbank, mit einer komplexen Umsetzung, welche die bestehenden Prozesse deutlich schwerfälliger machen dürfte.

Indirekte Immobilienanlagen machen den Markt liquider

Die Massnahme erscheint umso unnötiger, als zum jetzigen Zeitpunkt, so fragt sich Terence Kast wie im Übrigen alle Fachleute der Branche, noch zu zeigen bleibt, inwiefern diese Verschärfung konkret eine Antwort auf die aktuellen Schwierigkeiten des Wohnungsmarkts gibt.

Denn, erklärt er, Immobilienfonds erlauben institutionellen Anlegern wie den Pensionskassen, in Schweizer Immobilien zu investieren. Sie finanzieren Akquisitionen, Sanierungen und neue Projekte auf lange Sicht.

Erschwert man den Zugang zu diesen Vehikeln oder ihr Funktionieren, dürften sich bestimmte Investitionen schwieriger umsetzen lassen. Dabei liegen die aktuellen Herausforderungen des Wohnungsmarkts vor allem bei der Schaffung neuer Wohnungen und bei der Fähigkeit, Projekte in vernünftigen Fristen zu entwickeln.

Die Redaktion • Immoday.ch

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