Solider, aber angespannter Immobilienmarkt: Lehren aus dem IAZI Swiss Property Benchmark 2025

Der jüngste IAZI Swiss Property Benchmark belegt, dass das Jahr 2025 mit einer Gesamtrendite von 6,1% (2024: 4,4%) besonders positiv für Immobilieninvestitionen war. Die Preise ziehen an, die Cashflows sind stabil geblieben und die Mieten sind weiter gestiegen – im Wohnsegment um 3,7% (Median) und bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften um 7,6% (Median). Der kumulierte Mietanstieg seit 2005 beläuft sich auf 31%, während die Löhne im gleichen Zeitraum um lediglich 9% gestiegen sind. Diese Diskrepanz zeigt, dass die Mieten das Haushaltsbudget immer stärker belasten.

Seit nunmehr über 30 Jahren erwarten die Immobilienfachleute jedes Jahr mit Spannung die neuste Ausgabe des IAZI Swiss Property Benchmark, denn er bietet die Möglichkeit, eine Bilanz des vergangenen Geschäftsjahres zu ziehen.

Im Jahr 2025 erzielten Immobilieninvestoren eine solide Gesamtrendite von 6,1% (Netto-Cashflow-Rendite + Wertentwicklung) (2024: 4,4%): 6,8% im Wohnsegment (etwas mehr als 25% seit 2021) und 4,8% bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften (etwas weniger als 20% seit 2021).

Seit 20 Jahren steigen Mieten viel schneller als Reallöhne

In diesem Jahr hat jedoch neben den Performancezahlen noch ein anderer Indikator besondere Aufmerksamkeit auf sich gezogen: Nach den Berechnungen von IAZI sind die Mieten seit 2005 um durchschnittlich 31% gestiegen, während sich der Anstieg der Reallöhne im selben Zeitraum auf lediglich 9% belief. Dies entspreche einem realen – also inflationsbereinigten – Anstieg von durchschnittlich 1% pro Jahr, so Donato Scognamiglio, der Verwaltungsratspräsident von IAZI. Historisch korreliert die Entwicklung der Mieten und Löhne (oder des BIP) stärker.

Dies war auch 2025 nicht der Fall, wie der Benchmark zeigt, der sich bei seinen Berechnungen auf über 16 000 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 330 Milliarden Franken stützt. 2025 setzte sich der Mietanstieg fort und beschleunigte sich sogar noch, wobei die Medianmieten im Wohnsegment um 3,7% (nach einem Plus von 4,5% im Jahr 2024) und bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften um 7,6% (2024: +2,9%) stiegen. Das BIP nahm 2025 um 1,4% zu.

Angespannte und zwiespältige Situation für Mieter in der Schweiz

Dies hat einerseits zur Folge, dass die Situation für Neumieter – laut ASLOCA – untragbar wird, auch wenn die Bestandsmieten für viele Haushalte dank zahlreicher Schutzmassnahmen und rückläufiger Zinsen seit 2005 leicht gesunken sind (-1%). Allerdings profitierten von diesem Rückgang nur Mieter, die mindestens 20 Jahre lang in derselben Wohnung wohnten.

Wie lässt sich das Problem lösen? Während der Präsentation des Benchmarks betonte Donato Scognamiglio, dass sich die Politik der Wohnungsproblematik zwar durchaus bewusst ist, allerdings könne man sich nicht auf eine Lösung einigen: Auf der einen Seite stünden die Befürworter einer Liberalisierung des Bauwesens und der Mieten, auf der anderen Seite die Umweltschützer und Vertreter der Mieterinteressen, welche die Gewinne der Bauträger und Immobilieninvestoren anprangern würden. Es fehle an einer gemeinsamen Vision. Kurzum: Wir befinden uns in einer Sackgasse. Doch das ist eine andere Geschichte, die in den kommenden Jahren viel zu reden geben wird. 

Korrekturphase für Büro- und Geschäftsliegenschaften beendet

Doch kommen wir auf die von IAZI veröffentlichten Zahlen zurück und schauen wir uns an, wie sich die Gesamtrendite 2025 zusammensetzt.

Einerseits blieben die Netto-Cashflow-Renditen mit 2,9% im Wohnsegment (2024: 2,9%) und 3,1% bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften (2024: 3,0%) stabil.

Andererseits zogen die Preise der Liegenschaften 2025 noch einmal an, und zwar um durchschnittlich 3,1% (2024: +1,5%). Erwartungsgemäss stiegen sie im Wohnsegment stärker (+3,9%) als bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften (+1,7%; 2024: -0,1%).

Laut IAZI belegen diese Zahlen, dass das Interesse an Wohnimmobilien im aktuellen Umfeld sehr gross ist. Im Übrigen deutet die Werterholung im Büro- und Geschäftsimmobiliensegment darauf hin, dass die Korrektur- und die darauffolgende Stagnationsphase von 2023 und 2024 zu Ende sind.

Konjunktur begünstigt Immobilienmarkt weiterhin 

Auch 2025 wirkte sich die Konjunktur insgesamt positiv auf den Immobilienmarkt aus. Einerseits blieb das Wirtschaftswachstum mit +1,4% solide, auch wenn sich das Beschäftigungswachstum abschwächte (+0,2%). Gleichzeitig blieb die Nettozuwanderung 2025 mit 70 000 Personen hoch. Damit blieb auch die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen und somit die Leerstandsquote – hier gemessen als Anteil der nicht erzielten Mieteinnahmen – niedrig: 2,2% bei Wohnimmobilien (unverändert gegenüber 2024) und 5,4% bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften (2024: 5,8%; 2021: 6,8%). Da die Nachfrage immer noch höher ist als das Angebot, dürfte sich die Situation laut IAZI 2026 kaum ändern.

Die globale Wirtschaftslage begünstigt den Immobiliensektor, denn die Nachfrage der Schweizer Investoren nach sicheren Sachwerten und der ausländischen Anleger nach sicheren UND auf Schweizer Franken lautenden Sachwerten steigt. Auch wenn die Turbulenzen im März am Aktienmarkt gezeigt hätten, dass kotierte Immobilienfonds nicht gegen die Volatilität der Börsen gefeit seien, so Donato Scognamiglio.

Markt rechnet mit leicht höheren Hypothekarzinsen 

Der Krieg im Iran hat allen Anlegern krass vor Augen geführt, dass geopolitische Entscheide die Märkte innert weniger Tage in ihren Grundfesten erschüttern können. Risiken gibt es also durchaus.

Laut IAZI sollten sie den Schweizer Immobilienmarkt aber nicht ernsthaft beeinträchtigen. Die gesamtwirtschaftlichen und demografischen Bedingungen bleiben solide und die Inflation dürfte sich in Grenzen halten, sodass das Tiefzinsumfeld anhalten sollte.

Dennoch hätten die Langfristzinsen leicht angezogen und der Markt rechne damit, dass der SARON-Satz innerhalb eines Jahres um 0,25% steigen werde, so das IAZI Dasselbe gelte für Festhypotheken, bei denen der Markt ebenfalls von einem leichten Anstieg in den nächsten zwei Jahren ausgehe. Dennoch dürfte der Schweizer Immobilienmarkt – sofern es keinen grösseren geopolitischen Zwischenfall gibt, der die Inflation und die Zinsen in die Höhe treibt – weiterhin als sicherer Hafen fungieren, sodass zumindest direkte Investitionen in Immobilien im Vergleich zu den Eidgenossen eine attraktivere Rendite abwerfen sollten, so Donato Scognamiglio abschliessend.

Die Redaktion • Immoday.ch