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Redaktion • Immoday.ch
Die Immobiliengesellschaften legten im Dezember ihren Höhenflug fort und beendeten das Jahr mit einem Plus von 23,3% (REAL Index) Damit liegen sie deutlich vor den kotierten Immobilienfonds (+10,6%) und dem SMI (+14,1%). Eine besonders gute Performance verzeichneten die HIAG Immo (+43,6%) und die Züblin (+40,2%). Alle Vehikel beendeten das Jahr im Grünen. Das durchschnittliche Agio lag bei 27,5%. Bereits das Jahr 2024 war mit einen Anstieg des REAL Index von 14,22% sehr erfolgreich gewesen.
Wie die kotierten Immobilienfonds setzten auch die Immobiliengesellschaften im Dezember ihren Höhenflug fort.
Per Ende Jahr 2025 lag der REAL Index mit 23,3% im Plus (Ende November +20,5%). Damit schnitten sie 2025 besser ab als die kotierten Fonds (SWIIT-Index: + 10,6%) und der SMI (+14,1%).
Die Performance der Immobiliengesellschaften ist umso beeindruckender als der REAL Index im Jahr 2024 bereits 14,2% zugelegt hatte.
Das durchschnittliche Agio liegt nun bei 27,5% und damit auf dem höchsten Stand des Jahres (10,7% Ende 2024). Es ist aber tiefer als das durchschnittliche Agio der kotierten Fonds (37,4%), obwohl sich die Differenz in den letzten dreizehn Monaten stark verkleinert hat.
Die Swiss Prime Site bleibt die bevorzugte Immobiliengesellschaft der Anleger
Das Universum der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften wird nach wie vor von einem Giganten dominiert, der Swiss Prime Site (SPS), die per Ende 2024 eine Marktkapitalisierung von knapp 10 Milliarden Franken (was fast einem Drittel der Gesamtkapitalisierung der Immobiliengesellschaften entspricht) und ein Portfolio im Gesamtwert von 13 Milliarden Franken aufwies.
Die SPS bleibt mit Abstand das liquideste und bei den Anlegern beliebteste Vehikel (Agio: 41,5%; Gesamtperformance 2025: +28,8%).
Die Gesellschaft war 2025 sehr aktiv. Zu Beginn des Jahres schloss sie den Hauptsitz von Jelmoli (erstes grosses Warenhaus in der Schweiz, das vor 125 Jahren [MB1] gegründet worden war) an der Zürcher Bahnhofstrasse. Nach Renovationsarbeiten, die bis Ende 2027 dauern dürften, wird ein Teil des Gebäudes an Manor vermietet und ein Teil in Büros und Gastronomieflächen umgebaut.
Anschliessend führte die SPS Ende Februar erfolgreich eine Kapitalerhöhung über 300 Millionen Franken durch und begab im September [MB2] eine Anleihe über 500 Millionen Euro. Damit wurde genügend Kapital aufgenommen, um die zahlreichen Akquisitionen zu finanzieren, die 2025 in der ganzen Schweiz getätigt wurden. Gleichzeitig baute die Gesellschaft ihr Asset-Management-Geschäft aus.
Und zu guter Letzt trat am 1. Januar der neue CEO, Marcel Kucher, seine Stelle an. Er war seit 2021 für die Finanzen der Gruppe zuständig und folgt auf René Zahnd, der die SPS seit 2016 leitete.
Drei Immobiliengesellschaften mit einem Agio von über 30%
Die Intershop Holding ist die zweitbeliebteste Immobiliengesellschaft der Investoren (Agio: 39,5%; Gesamtperformance 2025: +35%).
Zwei weitere Immobiliengesellschaften wiesen per 31. Dezember ebenfalls ein Agio von über 30% auf: die Mobimo Holding (Agio: 33,1%; Gesamtperformance 2025: +29%) und die Investis (Agio: 31,5%, Gesamtperformance 2025: +31,7%).
Die Mobimo Holding hatte zu Beginn des Jahres 2025 erfolgreich eine Anleihe über 100 Millionen Franken begeben.
Nennenswert ist ein weiteres Schwergewicht unter den Immobiliengesellschaften – die PSP Swiss Property (Bilanzwert Ende September 2025: 10 Milliarden Franken) –, die im Jahr 2025 eine Gesamtperformance von 14,7% verzeichnete (Agio: 18,8%).
Die Allreal Holding schliesslich legte 2025 um 28% zu (Agio: 24,7%). Die Gesellschaft hatte im Jahr 2025 zwei Green Bonds emittiert, einen über 125 Millionen Franken im April und einen weiteren über 110 Millionen Franken im Oktober.
Alle Immobiliengesellschaften legten 2025 zu
Im Jahr 2025 verzeichneten alle Immobiliengesellschaften eine positive Performance. Drei wiesen per 31. Dezember 2025 indes ein Disagio auf (am 1. Januar 2025 hatten noch sieben Immobiliengesellschaften ein Disagio aufgewiesen).
Es handelt sich dabei um die Fundamenta Real Estate (Disagio: 0,9%; Gesamtperformance 2025: +8,2%); die Novavest (Disagio: 6,1%; Gesamtperformance 2025: +16,9%) und schliesslich die SF Urban Properties, die ein weiteres Mal das Schlusslicht bildete (Disagio: 13,6%; Gesamtperformance 2025: +6,2%, eine der schlechtesten Performances im Universum der kotierten Immobiliengesellschaften).
Die HIAG Immo und die Züblin scheiden 2025 am besten ab
Die beste Jahresperformance verzeichnete die HIAG Immo, die im zweiten Halbjahr 2025 mehrere Objekte verkauft und so die Umstrukturierung ihres Immobilienportfolios vorangetrieben hatte. Die Gesellschaft hat seit Januar 2025 um 39,7% (+39,7% Ende November) zugelegt. Dank diesem Anstieg kann der Titel seit einigen Monaten ein bescheidenes Agio von 3,5% vorweisen. Die Entwicklung, welche die HIAG Immo seit dem 1. Januar 2025 hingelegt hat, ist beeindruckend, lag doch ihr Disagio damals noch bei 21,7%.
Dasselbe gilt für die zweitbeste Performance des Jahres: diejenige der Züblin, auch wenn die Gesellschaft im Dezember leicht nachgab (Gesamtperformance 2025: +40,3% [+44,5% Ende November]; Agio: 14%). Auch in diesem Fall ist die Entwicklung der letzten 24 Monate beeindruckend, da die Züblin am 1. Januar 2025 noch ein Disagio von 20,4% aufwies, und dies trotz einer Gesamtperformance 2024 von 31%.
An dieser Stelle sei – wie jeden Monat – jedoch darauf hingewiesen, dass diese kleinen Immobiliengesellschaften – die Züblin hat einen Börsenwert von knapp 150 Millionen Franken – nur über geringe Liquidität verfügen und deshalb bereits wenige Transaktionen zu Kursschwankungen führen können.
Immoday-Redaktion
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