Jubiläumsausgabe erfolgreich für den IAZI-Kongress

Der fünfte Immobilien- und Finanzkongress IAZI in der Romandie versammelte in Lausanne über 200 Teilnehmende aus der Immobilien- und Finanzbranche. Diese Jubiläumsausgabe beleuchtete die aktuellen Herausforderungen der Branche durch das Prisma der Unsicherheit, mit Analysen zur wirtschaftlichen Lage, zur Immobilienfinanzierung, zur Mobilität und zur Marktentwicklung.

Getreu ihrer Tradition fand die IAZI-Tagung am 21. November im Musée cantonal des Beaux-Arts in Lausanne vor einem aufmerksamen Fachpublikum statt. Die Entwicklung der Zinssätze, die wachsende Bedeutung der ESG-Kriterien, der Einzug der KI, das Verschwinden der Credit Suisse, die US-Zölle … «Die Unsicherheit gehört zum Umfeld und zwingt uns, besser zu werden», erinnerte Fabien Nussbaum, Senior Associate Consultant bei IAZI AG und Verantwortlicher des Kongresses, in seiner Begrüssungsrede. Folgerichtig diente sie als roter Faden der Veranstaltung.

Makroökonomische Herausforderungen für die Schweiz und die Welt

Marcelo Olarreaga, Wirtschaftsprofessor an der Universität Genf, sprach über die makroökonomischen Herausforderungen für die Schweiz und die Welt im aktuellen Kontext der durch die amerikanische Handelspolitik geschaffenen Unsicherheit. Er erinnerte daran, dass wirtschaftliche Unsicherheit die Planung erschwert, Investitionen hemmt und Unternehmen dazu drängt, Minimalentscheide zu treffen, anstatt langfristig zu planen. Die globale Unsicherheit hat Anfang 2025 einen spektakulären Anstieg verzeichnet – über die Werte hinaus, die in früheren grossen Krisen beobachtet wurden. Olarreaga stellte zudem fest, dass die US-Zollerhöhungen das Handelsdefizit nicht verringern und vor allem amerikanische Akteure belasten. Handelsöffnung fördert das langfristige Wachstum, während Protektionismus es schwächt. Gleichzeitig sei das multilaterale System der WTO seit über 30 Jahren blockiert.

Podiumsdiskussion: Immobilienfinanzierung

Moderiert von Frédéric Lelièvre, CEO und Chefredaktor der AGEFI, vereinte die Podiumsdiskussion Robert Bichsel, Leiter der Einheit Systemrisiken und makroprudenzieller Politik bei der SNB, Sylvie Hoecht von der Banque CIC sowie Stephan Mischler von Feyn, Spezialist für Immobilienfinanzierungen. Sie diskutierten über das Thema Finanzierung und waren sich einig über die positive Wirkung der Zinssätze, welche den Erwerb von Wohneigentum begünstigen, stellten jedoch wesentliche Hindernisse fest, insbesondere die Eigenmittelanforderungen und den kontinuierlichen Preisanstieg. Dieser stellt für die Banken eine wesentliche Sorge dar. Die FINMA hat kürzlich bestätigt, dass der Immobilienmarkt weiterhin risikobehaftet ist. Eine Verschärfung der Finanzierungsbedingungen wird erwartet.

Mit aktuellen Preisen, die schätzungsweise 20 bis 40% über den Modellen basierend auf historischen Fundamentaldaten liegen, schliesst die SNB ein erhöhtes Korrekturrisiko nicht aus – ohne jedoch eine unmittelbar bevorstehende Korrektur zu prognostizieren.

Die Teilnehmenden stellten zudem fest, dass gewisse Finanzinstitute, die stark im Hypothekargeschäft exponiert sind, planen, ihre Volumen in den kommenden Jahren zu reduzieren. Ihr mangelnder Appetit für neue Dossiers erschwert inzwischen die Finanzierung von Renditeimmobilien.

Mobilität und Stadtplanung in Genf

Pierre Maudet, Staatsrat für Gesundheit und Verkehr, sprach anschliessend über die Herausforderungen der Mobilität und das Projekt einer Bahnverbindung Jura–Léman–Salève. In Genf schaffen die 425'000 Arbeitsplätze des Kantons und die rund 200'000 Personen, die täglich ins Gebiet pendeln, einen erheblichen Druck auf einen Wohnungsmarkt, der bereits stark unter Druck steht – trotz einer jährlichen Produktion von 3'000 bis 4'000 Wohnungen. Der Kanton setzt auf neue Verkehrsinfrastrukturen, um die urbane Verdichtung zu unterstützen und seine wirtschaftliche Attraktivität zu erhalten. Das Metroprojekt zielt darauf ab, die wichtigsten Wirtschaftszentren sowie grosse laufende Immobilienentwicklungen – darunter Praille-Acacias-Vernets (PAV) und Les Cherpines – zu verbinden, um die Wertentwicklung abzusichern und die künftige Urbanisierung zu begleiten. Das Beispiel des Léman Express, dessen Inbetriebnahme zu einer deutlichen Aufwertung der angeschlossenen Quartiere geführt hat, bestätigt die zentrale Rolle der Mobilität in den immobilienspezifischen Dynamiken.

Schweizer Immobilien als sicherer Hafen in unsicheren Zeiten

Mit viel Humor und einer präzisen Analyse beschrieb Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident der IAZI AG, die aktuelle Situation. In einem global unsicheren Umfeld erweist sich der Schweizer Immobilienmarkt als sicherer Hafen. Doch da das Angebot dramatisch unzureichend ist, setzt sich der Preisanstieg fort, getragen von einer mittlerweile strukturell gewordenen Knappheit. Mit einer Leerwohnungsziffer von 1% verfügt die Schweiz über einen der angespanntesten Wohnungsmärkte Europas. In Genf und Zürich bewegen sich die Mieten für eine rund 100 Quadratmeter grosse Wohnung mittlerweile zwischen 4'000 und 4'500 Franken. Renovationen sind zudem ein bedeutender Treiber der Mietsteigerungen, da bis zu 60% der Kosten auf die Mieten überwälzt werden können – was häufig zu Erhöhungen von nahezu 30%, teils mehr in sehr gefragten Lagen führt.

Angesichts dieser Spannungen neigt die Bevölkerung dazu, in günstigere oder steuerlich attraktivere Kantone auszuweichen, wie Schaffhausen, das sich als «Zug 2.0» positioniert.

Renditeimmobilien: kantonale Unterschiede

Abschliessend betonte Raphaël Gabella, stellvertretender Leiter Romandie von IAZI, dass die Preise für Renditeimmobilien schneller gestiegen sind als die erzielten Mieten – ein Ausdruck der Bereitschaft der Investoren, mehr für eine geringere Rendite zu bezahlen und zunehmend das langfristige Ertragspotenzial zu berücksichtigen. Rendite und Risiko, kantonsweise analysiert, weisen starke Unterschiede auf. Die durchschnittliche Bruttorendite für ein typisches Wohngebäude aus dem Jahr 1970 mit Renovationsbedarf variiert je nach Gemeinde von 3,5% im Kanton Genf bis 4,8–5,5% in Neuenburg, erreicht 4% in Lausanne und über 5% in Sainte-Croix. In Genf liegen die Bruttorenditen gewisser Transaktionen oft bei 3% oder weniger – insbesondere in sehr guten Lagen oder bei neueren Gebäuden. Bulle ist ein interessantes Beispiel für die Marktentwicklung: Heute liegt die Leerwohnungsziffer – wie in Genf – bei unter 0,5%, im Hinblick auf die künftige Ansiedlung von Rolex.

Trotz tiefer Renditen tätigen Investoren weiterhin Käufe in Stadtzentren und Agglomerationen, um langfristige Wertentwicklungen zu erzielen, statt kurzfristige Renditen zu suchen.

Die fünfte Ausgabe des IAZI-Kongresses endete mit der Besichtigung der Ausstellung «Vallotton Forever. Die Retrospektive», gefolgt von einem Apéro riche, der dem Networking förderlich war.

Immoday-Redaktion