«Die ersten Ergebnisse des Fonds Viager Swiss SCmPC erfüllen die Erwartungen voll und ganz, genug, um die Anleger zu überzeugen»

Zwei Jahre nach seiner Lancierung weist der Viager Swiss SCmPC eine annualisierte Performance von 4,23% aus. Dazu kommt, über die überzeugenden Ergebnisse hinaus, für die Anleger ein neuartiger Ansatz, der einen anderen Zugang zu individuellem Wohneigentum eröffnet und eine Performance sichert, die nicht allein auf der künftigen Marktentwicklung beruht, da sie teilweise bereits in der Bilanz steht. Die Zeichnungsfrist läuft bis zum 30. November, für einen Fonds, der heute ein Portfolio von 46 Millionen Franken besitzt und bereits 26 Objekte erworben hat. Und eine Pipeline interessanter Objekte von rund 40 Millionen Franken

Im Juni 2024 wurde ein wirklich origineller Immobilienfonds lanciert: Viager Swiss SCmPC, der erste Schweizer Immobilienfonds, der auf Leibrenten spezialisiert ist. Wir haben damals darüber berichtet.

Zwei Jahre später ist der Moment gekommen, bei diesem sehr speziellen Immobilienvehikel Bilanz zu ziehen, mit César Pidoux, stellvertretendem Direktor von GEFISWISS SA, die sich um die Verwaltung der KmGK kümmert.

César Pidoux. Wie hat sich der Fonds Viager Swiss SCmPC seit seiner Lancierung entwickelt? 

In zwei Jahren haben wir mit Zahlen belegt, dass wir die drei Herausforderungen dieser neuartigen Strategie bewältigen können. Erstens genügend Objekte finden, um die Zeichnungen rasch einzusetzen. Zweitens eine ausgewogene Lösung anbieten, die für die Verkäufer fair ist und zugleich den Performanceerwartungen der Anleger entspricht. Und drittens das Portfolio im Tagesgeschäft führen.

Wie gross ist dieses Portfolio heute und wie ist es zusammengesetzt?

Per 30. Juni 2026 übersteigt der Schätzwert des Portfolios CHF 46 Millionen, bei 26 Akquisitionen seit der Lancierung. Vier Objekte sind frei geworden, zwei davon wurden weiterverkauft. Das Portfolio umfasst heute somit 24 Objekte. Es handelt sich mehrheitlich um Einfamilienhäuser (knapp 60%), die vor allem in den Kantonen Waadt (74%) und Genf (22%) liegen. Das Durchschnittsalter der Inhaber eines Wohnrechts, gewichtet nach dem Wert der Nutzniessungsrechte, liegt derzeit bei 85 Jahren und 4 Monaten.

Sind die beiden Weiterverkäufe gut verlaufen?

Trotz einer relativ kurzen Haltedauer konnten wir sie über ihrem Kaufpreis weiterverkaufen, ohne Kosten und Nutzniessungsrecht. Es sind Einzelfälle, aber sie bestätigen unseren Ansatz ganz konkret.

Wie fielen die ersten Ergebnisse des Fonds aus? 

Der Fonds hat seit der Lancierung bis zum 30. Juni 2026 eine Performance von 8,63% erzielt, das entspricht einer annualisierten Performance von 4,23%. Unser Ziel bleibt eine annualisierte Nettorendite von über 5% für den Anleger, ohne dass dies eine Garantie darstellt. Zu beachten ist, dass die Performance nicht so linear verläuft wie bei einem «klassischen» Immobilienfonds, weil ein grosser Teil der Nutzniessungsrechte erst beim Freiwerden des Objekts vereinnahmt wird. Anders gesagt spiegelt die bisher publizierte Performance nur einen Teil des bereits geschaffenen Werts: Nach Abschreibung der Erwerbskosten entsprechen die Nutzniessungsrechte in der Bilanz einer nicht diskontierten Bruttoimmobilienrendite von 4,25% auf dem Nettovermögen über die nächsten sieben Jahre, ohne Veränderungen des Immobilienmarkts.

Gibt es viele Verkäufer, die sich für die Leibrente interessieren?

Ja, und das ist eine der Stärken des Modells: Die Verkäufer übertreffen die Erwerbskapazität des Fonds bei Weitem. Unsere Pipeline identifizierter Objekte übersteigt heute CHF 40 Millionen, was uns erlaubt, sehr selektiv zu sein.

Wie läuft die Schätzung einer Liegenschaft, die Sie auf Leibrente kaufen, konkret ab?

Mit den potenziellen Verkäufern wird ein strenger Prozess durchlaufen, um sicherzustellen, dass wir eine auf ihre spezifischen Bedürfnisse zugeschnittene Lösung bringen, und um ihnen unsere Bedingungen in aller Transparenz zu erklären. Anschliessend geht ein vollständiges Dossier an den Verwalter, damit das Objekt analysiert werden kann. Entspricht das Objekt unseren Zielen, wird bei einem der von der FINMA anerkannten unabhängigen Schätzungsexperten des Fonds ein Gutachten eingeholt. Der Transaktionspreis wird somit nicht verhandelt, sondern ergibt sich direkt aus diesem Gutachten. Ebenso wird der beim Erwerb abgezogene Wert des Nutzniessungsrechts ausschliesslich durch unser versicherungsmathematisches Instrument bestimmt, das auf den Generationensterbetafeln des BFS beruht, ohne medizinischen Fragebogen. So gibt es keinerlei Verhandlung über die Bedingungen der Transaktion zwischen dem Verkäufer und uns, was einen fairen, transparenten und reproduzierbaren Ansatz sicherstellt.

Wie wird dieses Produkt von den Anlegern wahrgenommen? 

Ich würde sagen, unser Ansatz hat von der Lancierung an sehr starkes Interesse geweckt, aber eine neuartige Strategie verlangt immer Aufklärungsarbeit. Die ersten Ergebnisse ändern die Lage, denn unsere Argumente sind nun konkret: ein Zugang zu individuellem Wohneigentum, einem Segment, das für institutionelle Anleger nur schwer zugänglich ist. Eine Performance, die nicht allein auf der künftigen Marktentwicklung beruht, da sie teilweise bereits in der Bilanz steht. Und schliesslich eine Besteuerung, die jener von Schweizer Immobilienfonds mit Direktbesitz entspricht. Ein potenzieller Anleger hatte mir anvertraut, er finde die Strategie sehr interessant, wolle aber die ersten Verkäufe abwarten, um ihre Stichhaltigkeit und ihre Umsetzung durch uns zu bestätigen. Jetzt sind wir so weit.

Wer sind Ihre Anleger heute, eher Private oder Institutionelle?

Der Fonds ist qualifizierten Anlegern vorbehalten. Private sind oft offener für Neues. Bis heute wird die Mehrheit des Kapitals allerdings von institutionellen Anlegern gehalten, was eine wichtige Bestätigung unseres Ansatzes ist, und wir möchten diese Basis nun weiter verbreitern.

Die Zeichnungsfrist läuft offiziell bis Ende November, stellen Sie ein wiedererwachtes Interesse der Anleger fest?

Ja, das Interesse ist da, sowohl bei den institutionellen als auch bei den privaten Kunden, und es hat sich mit der Publikation unserer ersten Ergebnisse verstärkt.

Der Fonds wird in fünfzehn Jahren abgeschlossen. Ist das nicht etwas lang?

Fünfzehn Jahre, das ist die maximale Lebensdauer, welche die rechtliche Dokumentation des Produkts vorsieht. Das entspricht nicht der Sperrfrist für das Kapital. Bis heute beträgt die gewichtete durchschnittliche Lebensdauer des Portfolios rund 7 Jahre. Die ersten Rückzahlungen an die Anleger werden erwartet, sobald die Investitionsperiode abgeschlossen ist, im Rhythmus der Verkäufe der frei gewordenen Objekte, und die tatsächliche Lebensdauer des Produkts wird sehr wahrscheinlich deutlich unter fünfzehn Jahren liegen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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