Kapitalerhöhungen: Die Bedeutung der Depotbank

Kontrollfunktion zu. Sie überprüft die Richtigkeit der im Emissionsprospekt veröffentlichten Angaben, insbesondere des Nettoinventarwerts und des Zeichnungspreises der Anteile. Dies ist eine anspruchsvolle und technische Prüfung, die mehrere Tage in Anspruch nehmen kann. Unverzichtbar bleibt sie dennoch, wie Charlotte Eich betont. Sie ist bei der BCV tätig, deren Teams heute jedes Jahr bei mehreren Dutzend Kapitalerhöhungen zum Einsatz kommen.

In den letzten zwei Jahren ist die Zahl der Kapitalerhöhungen stark angestiegen. Gemäss den von SFP und vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Daten wurden allein im Jahr 2025 bei 82 Kapitalerhöhungen von Immobilienanlagegefässen nicht weniger als 9,15 Milliarden Schweizer Franken aufgenommen. Ein Rekord! Dieser könnte 2026 allerdings noch übertroffen werden, denn im ersten Quartal wurden laut SFP bereits 25 Kapitalerhöhungen angekündigt.

Bei dieser Häufung geht leicht vergessen, wie komplex Kapitalerhöhungen sind. Sie erfordern ein ausgefeiltes Risikomanagement, insbesondere zum Schutz der Anleger.

Dies ist eine der Aufgaben der Depotbank, wie Charlotte Eich erklärt. Sie ist bei der Depotbank der BCV für die KAG-Aufsicht zuständig und hat dieses Thema bei einem runden Tisch behandelt, der Ende März von COPTIS, dem Schweizer Berufsverband für Immobilienverbriefung, organisiert wurde.

Charlotte Eich, wie analysieren Sie mit Ihrem umfassenden Überblick die Zunahme der Kapitalerhöhungen in den letzten Jahren?

Diese Entwicklung ist vor allem auf das Zinsumfeld zurückzuführen. In Zeiten tiefer oder sogar negativer Zinsen nehmen die Fonds weniger Geld auf einmal auf, dafür führen sie aber häufiger Kapitalerhöhungen durch – abgestimmt auf die geplanten Akquisitionen und Entwicklungsprojekte. Die Zunahme der Kapitalerhöhungen durch Sacheinlagen zeigt zudem, dass sich der Markt für Immobilienfonds hin zu flexibleren Wachstumsmodellen entwickelt. Diese Form der Kapitalerhöhung hat für beide Seiten Vorteile: Der Verkäufer wird zum Anleger des Fonds und der Fonds kann Vermögenswerte erwerben, ohne dafür erst Barkapital beschaffen zu müssen.

Welche Herausforderungen bringt dieser Trend für die Depotbank mit sich?

Bei jeder Kapitalerhöhung prüft die Depotbank, ob die Berechnung des Nettoinventarwerts (NAV) plausibel ist und ob Ausgabe- und Rücknahmepreis dem Gesetz sowie dem Fondsvertrag entsprechen. Zur Erinnerung: Der NAV eines Immobilienfonds wird bei den (jährlichen oder halbjährlichen) Abschlüssen, bei Sacheinlagen, bei Rücknahmen und somit auch bei jeder Kapitalerhöhung berechnet.

Bedeutet das, dass bei Ihnen durch die steigende Zahl der Kapitalerhöhungen deutlich mehr Arbeit anfällt?

In der Tat. Die Plausibilisierung eines NAV erfordert eine gründliche Analysearbeit. Dabei können die aufeinanderfolgenden Kontrollen durch die verschiedenen Beteiligten zu einer Neuberechnung des Preises und zu zusätzlichen Überprüfungen führen. Zudem beruht die Prüfung des NAV auf einer wichtigen Voraussetzung: Die Vorabprüfungen müssen auf dem neuesten Stand sein, da wir den Preis anhand von Elementen bestätigen, die wir anderweitig validiert haben. Hinzu kommen starke saisonale Schwankungen: Von März bis Juni sowie von September bis November werden besonders viele Kapitalerhöhungen durchgeführt. In diesen Phasen ist die Arbeitsbelastung entsprechend hoch, was die Servicequalität jedoch nicht beeinträchtigt. Diese muss einwandfrei bleiben, denn gerade in diesen Momenten kommt unserer Rolle der grösste Mehrwert zu.

Für die Anleger sind Sie bei einer Kapitalerhöhung eine der Sicherheitsgarantien, insbesondere was den Zeichnungspreis und den NAV betrifft. Aber was machen Sie konkret?

In der Praxis basiert der Zeichnungspreis auf dem historischen NAV am betreffenden Abschlussstichtag. Zusätzlich zu diesem Referenz-NAV werden die bis zur Liberierung prognostizierten Nettoerträge, die seit dem Stichtag bei Transaktionen erzielten Gewinne oder Verluste, allfällige Neubewertungen von Immobilien sowie die Steuern berücksichtigt. Daher müssen wir uns auf transparente und fundierte Annahmen, nachvollziehbare Argumentationen, aktuelle Vorabprüfungen und zuverlässige Management-Tools – beispielsweise um den Verkauf von Eigentumswohnungen einer Immobilie zu verfolgen – stützen.

Wie lässt sich überprüfen, ob der Zeichnungspreis fair ist und niemanden bevorzugt?

Tatsächlich kommt es bei einem zu tiefen Ausgabepreis zu einer Kapitalverwässerung bei den bisherigen Anteilseignern. Wenn hingegen aufgrund zu optimistischer Annahmen ein zu hoher Preis festgelegt wird, bezahlen die neuen Anleger zu viel für ihre Anteile. Die Rolle der Depotbank besteht daher darin, anhand eines vom externen Auditor überprüften Aufsichtsansatzes Konsistenzprüfungen durchzuführen. Dabei stützt sie sich auf die Arbeiten der verschiedenen Beteiligten sowie auf die verfügbaren Informationen.

Sie bürgen den Anlegern gegenüber auch für die Qualität des Emissionsprospekts.

Der Emissionsprospekt muss es den Anlegern ermöglichen, zu verstehen, was Tatsache ist, was auf Schätzungen beruht, welche Parameter sensibel sind und wo Unsicherheiten bestehen. Wir überprüfen, ob die bereitgestellten Informationen die zugrunde gelegten Annahmen korrekt widerspiegeln und mit unseren Prüfungsergebnissen übereinstimmen.

Prüfen Sie bei einer Kapitalerhöhung auch, ob der Betrag und der Zeitpunkt angemessen sind?

Nein, die Höhe und der Zeitpunkt einer Kapitalerhöhung sowie die Art und Weise, wie die Mittel investiert werden, sind Entscheide, die das Fondsmanagement zu treffen hat.

Immoday-Redaktion 

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