«In einem Immobilienprojekt schafft es ein guter Projektleiter, die Kosten für den Investor zu senken»

Der Vertreter des Bauherrn ist in der breiten Öffentlichkeit noch wenig bekannt, hat sich jedoch angesichts der zunehmenden Komplexität von Projekten als unverzichtbar erwiesen. Er vertritt den Bauherrn, wahrt dessen Interessen in jeder Phase des Projekts – von der ersten Konzeption bis zur Übergabe des Gebäudes –, unterstützt bei der Strukturierung, bei Entscheidungen und bei der Abwägung zwischen technischen, finanziellen, rechtlichen und terminlichen Anforderungen. Erläuterungen von Frédéric d’Adeler, Leiter Projektsteuerung bei BN Conseils.

Heute spielt der Bauherrenvertreter beziehungsweise Projektsteuerer (AMO) in nahezu allen Immobilienprojekten eine zentrale Rolle. Dennoch ist dieser Beruf in der Öffentlichkeit wenig bekannt, obwohl er aufgrund der wachsenden Komplexität von Projekten, Vorschriften und energetischen Anforderungen unverzichtbar geworden ist.

Frédéric d’Adeler, Leiter Projektsteuerung bei BN Conseils, erklärt die Aufgaben eines Projektleiters und zeigt auf, wie er den Investor konkret dabei unterstützen kann, ein Bauvorhaben fristgerecht und kosteneffizient umzusetzen.

Frédéric d’Adeler, was umfasst die Tätigkeit eines Projektleiters in einem Immobilienprojekt?

Meine Aufgabe besteht darin, den Bauherrn zu vertreten und seine Interessen in jeder Phase des Projekts zu verteidigen – von der ersten Planung bis zur Fertigstellung des Gebäudes. Ich unterstütze ihn bei der Strukturierung des Projekts, bei der Entscheidungsfindung und bei der Abwägung zwischen unterschiedlichen technischen, finanziellen, rechtlichen und terminlichen Anforderungen.

Konkret koordiniere ich alle Beteiligten – Architekten, Ingenieure, Unternehmen und Spezialisten –, damit alle in die gleiche Richtung arbeiten und die vom Bauherrn gesetzten Ziele erreicht werden. Ich übernehme die Rolle eines Dirigenten: Ich achte auf Budget, Termine und Qualität und behalte gleichzeitig den Gesamtüberblick über das Projekt.

Arbeiten Sie nur bei Neubauten oder auch bei Renovationen?

Ich bin bei allen Arten von Projekten tätig: Neubauten, Umbauten, Aufstockungen und Sanierungen – unabhängig davon, ob es sich um ein Mietgebäude, eine Stockwerkeigentumsliegenschaft oder ein Objekt im Besitz institutioneller Investoren handelt. Bei Neubauten kann ich bereits bei der Grundstücksidentifikation eingebunden werden: Machbarkeitsstudien, Bauvarianten, Finanzpläne, Analyse des regulatorischen Rahmens und der Baurechte – bis zur Baubewilligung und Projektabnahme.

Und bei Renovationen?

Bei Renovationen geht man in der Regel von einem Bedarf oder Problem des Eigentümers aus und entwickelt darauf basierend eine Aufwertungsstrategie im Rahmen seiner Ziele und Mittel. Renovationen sind technischer und oft unsicherer, da man sich mit bestehenden Gebäuden, strukturellen, energetischen und regulatorischen Einschränkungen sowie häufig auch mit bestehenden Nutzern im Gebäude auseinandersetzen muss. Das erfordert Erfahrung und die Fähigkeit, das Projekt laufend an neue Erkenntnisse anzupassen.

Ist das nicht eigentlich die Aufgabe des Bauherrn?

Theoretisch ja. In der Praxis hängt es stark vom Profil des Bauherrn, seiner verfügbaren Zeit und seinem Wissen über den Entwicklungsprozess ab.

Ein institutioneller Investor verfügt oft über eine klare Strategie, benötigt aber eine operative Vertretung, um diese in ein konkretes Projekt umzusetzen, den Zeitplan, die Kosten und die Qualität zu steuern und die Schnittstelle zu den technischen Teams zu bilden. Bei privaten Eigentümern ist die Rolle häufig umfassender: strategische Beratung, Auswahl der Beteiligten, Budgetdefinition und Priorisierung der Arbeiten je nach finanziellen Möglichkeiten und Risikobereitschaft.

Wir können auch punktuell eingreifen, etwa bei der Projektentwicklung bis zur Baubewilligung, bei Projektüberprüfungen oder bei Abschlussarbeiten. Der Umfang unserer Tätigkeit hängt von der Komplexität des Projekts und der Verfügbarkeit des Bauherrn ab.

Ist es wichtig, Teil einer Gruppe zu sein?

Absolut. BN Conseils deckt ein breites Spektrum ab, von der Immobilienstrategie bis zur operativen Projektsteuerung. Zudem profitieren wir von der Expertise der Groupe Bernard Nicod in Bereichen wie Bewirtschaftung, Stockwerkeigentum, Vermittlung oder Generalunternehmung. Gerade bei steigenden regulatorischen Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit lässt sich so eine fundierte Begleitung sicherstellen.

Wir sind entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette tätig. Kunden können uns nur für die Projektsteuerung einsetzen oder auch weitere Kompetenzen der Gruppe nutzen. Unser Hauptauftrag bleibt stets die Vertretung der Interessen des Bauherrn.

Wie werden Ihre Leistungen vergütet?

Die Vergütung hängt vom Auftrag, der Projektgrösse und dem Leistungsumfang ab. Kleinere Mandate können nach Aufwand abgerechnet werden. Bei umfassender Begleitung erfolgt die Vergütung in der Regel pauschal oder als Prozentsatz der Baukosten, vertraglich klar definiert. So kann der Bauherr die Kosten in seinen Finanzplan integrieren.

Für den Investor entsteht dadurch ein zusätzlicher Kostenposten.

Auf den ersten Blick ja. In der Praxis dient unsere Tätigkeit jedoch dazu, das Projekt zu optimieren, Fehler, Mehrkosten und Verzögerungen zu vermeiden und fundierte Entscheidungen zu ermöglichen.

Unsere Honorare werden in der Regel von Anfang an in die Gesamtkosten integriert und durch Einsparungen, bessere Kostenkontrolle und eine erhöhte Wertschöpfung kompensiert. Für den Bauherrn handelt es sich weniger um einen Kostenpunkt als um eine Investition in Qualität und Steuerung.

Können Sie konkret zur Kostensenkung beitragen?

Ja. Eine gute Koordination führt zu Einsparungen, sowohl kurzfristig als auch langfristig. Wir hinterfragen alle Beteiligten mit dem Ziel, das Projekt technisch und finanziell zu optimieren, ohne die Qualitätsanforderungen zu gefährden.

Dank der Erfahrung innerhalb der Gruppe haben wir zudem einen umfassenden Überblick über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Dadurch können wir beispielsweise zukünftige Betriebskosten, Vermietbarkeit oder Verkaufschancen frühzeitig berücksichtigen.

Sind Sie verantwortlich, wenn etwas schiefläuft?

Ein Bauprojekt ist immer mit Risiken verbunden. Unsere Aufgabe ist es, diese Risiken zu erkennen, zu reduzieren und möglichst frühzeitig zu antizipieren – durch Organisation, Auswahl der Beteiligten und strukturierte Planung.

Wir beraten den Bauherrn und unterstützen ihn bei Entscheidungen, aber die rechtliche Verantwortung bleibt bei ihm. Kosten und Termine sind grundsätzlich planbar, können sich jedoch insbesondere bei Renovationen durch unvorhergesehene Umstände verändern.

Können Sie das Risiko von Mängeln reduzieren?

Ja, insbesondere durch eine sorgfältige Auswahl der Partner und Unternehmen sowie durch die Analyse ihrer Referenzen, ihrer finanziellen Stabilität und ihrer Arbeitsweise. Im Problemfall unterstützen wir den Bauherrn dabei, die richtigen vertraglichen und technischen Massnahmen zu ergreifen.

Die Redaktion • Immoday.ch