Akquisitionen: Die Strategie von Dominicé zur nachhaltigen Stärkung der Portfolioqualität

Im Schweizer Immobilienmarkt, in dem sich die Einstiegsrenditen stark komprimiert haben, entscheidet sich die Performance eines Fonds längst nicht mehr allein zum Zeitpunkt der Akquisition. Ausschlaggebend ist vielmehr die Fähigkeit, Vermögenswerte zu identifizieren, die zur Strategie des jeweiligen Anlagevehikels passen, diese zum richtigen Preis zu erwerben und das identifizierte Wertschöpfungspotenzial konsequent zu realisieren. Marie Lemaître, Portfolio Managerin bei Dominicé & Co Asset Management, erläutert, wie das Unternehmen Objekte selektioniert, Akquisitionen strukturiert und die Wertschöpfung in seinen Portfolios umsetzt.

In den vergangenen zwei Jahren verzeichneten die Schweizer Vehikel der titrisierten Immobilienanlagen rekordhohe Kapitalzuflüsse – allein 2025 flossen rund 9 Milliarden Franken in den Markt. Diese Mittel werden, abgesehen von einigen Renovationsprojekten, vor allem für den Ausbau der Portfolios eingesetzt.

In den begehrtesten Lagen bieten die derzeit zum Verkauf stehenden Objekte jedoch nur noch stark komprimierte Bruttorenditen. Dies kann die zukünftige Performance belasten, sofern eine Akquisition nicht auf einer klaren Wertschöpfungsthese basiert. Umso wichtiger ist es, so Marie Lemaître, in diesem äusserst wettbewerbsintensiven Umfeld strikte Investitionskriterien anzuwenden, um Liegenschaften mit langfristigem Wertschöpfungspotenzial zu identifizieren. Sie erläutert die Akquisitionsstrategie von Dominicé.

Marie Lemaître, lassen sich in der Schweiz noch Immobilien mit attraktiven Renditen finden?

Ja, aber man muss neu definieren, was unter einer attraktiven Rendite zu verstehen ist. Heute geht es nicht zwingend um eine hohe Rendite zum Zeitpunkt der Akquisition. Für uns ist ein gutes Asset eines, das in den darauffolgenden drei bis fünf Jahren Wert schaffen kann – etwa durch mieterseitige Optimierungen, gezielte Investitionen oder gelegentlich auch durch ein Verdichtungspotenzial.

Wie findet man solche Opportunitäten? Der offizielle Markt wirkt wenig attraktiv.

Der offizielle Markt bleibt für uns relevant, ist jedoch sehr kompetitiv und oft effizient. Umso wichtiger sind selektives und diszipliniertes Vorgehen. Wir gehen nicht in eine Transaktion mit der Hoffnung, «um jeden Preis einen Deal zu machen», sondern dann, wenn ein Objekt für ein bestimmtes Fondsvehikel Sinn ergibt und eine echte Wertschöpfung möglich ist.

Woher stammen Ihre Akquisitionsopportunitäten – aus dem Off‑Market?

Der Off‑Market bietet in der Regel mehr Verhandlungsspielraum, direkten Kontakt mit der Verkäuferschaft und mehr Zeit für die Analyse. Voraussetzung ist jedoch eine bestehende Beziehung – Off‑Market‑Mandate erhält man nicht zufällig. Sie sind das Resultat jahrelanger Marktpräsenz, gepflegter Netzwerke und glaubwürdiger Umsetzungskompetenz.

Wie entsteht diese Glaubwürdigkeit?

Indem man ein verlässlicher und seriöser Partner ist: rasch analysieren, eine klare Rückmeldung geben – auch bei einer Absage –, Zusagen einhalten und Transaktionen konsequent abschliessen. In diesem Geschäft wird Reputation über die Zeit aufgebaut. Sie schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass Deal‑Partner wieder auf uns zukommen.

Der Off‑Market lebt vom Netzwerk. Wie entsteht dieses?

Über Zeit – durch den Austausch mit Notariaten, Entwicklern, privaten Eigentümern und Intermediären, die wissen, wonach wir suchen. Auch Verwaltungen, mit denen wir zusammenarbeiten, bringen uns Opportunitäten. Doch das Netzwerk allein reicht nicht aus. Entscheidend ist die Fähigkeit, eine grosse Anzahl Dossiers mit gleichbleibender Sorgfalt zu prüfen: Jedes Dossier erhält innert angemessener Frist eine Rückmeldung. Das ist die Basis für langfristige Beziehungen.

Welche Kriterien sind zentral bei der Beurteilung des Wertschöpfungspotenzials?

Wir analysieren konsequent drei Dimensionen.

Erstens die Lage: Eine Liegenschaft kann renoviert werden, eine Strasse nicht. Wir prüfen die Mietnachfrage, die Qualität des Arbeitsmarkts, die Infrastruktur und die Fähigkeit des lokalen Markts, den Wert langfristig zu tragen.

Zweitens die Mietzinsreserve, also die Differenz zwischen bestehenden Mieten und Marktniveau. Je realer und aktivierbarer diese ist, desto grösser das Aufwertungspotenzial.
Drittens das strukturelle Potenzial: Verdichtung, untergenutzte Flächen, energetische Sanierung oder Repositionierung.

Erst das Zusammenspiel dieser drei Faktoren ergibt die Investitionsthese.

Gibt es eine Mindestbruttorendite, ab der Sie überhaupt diskutieren?

Nein, keinen fixen Schwellenwert. Ausschlaggebend sind Lage, Mietzinsreserve, strukturelles Potenzial, Risikoprofil, Investitionsbedarf (Capex) und die zukünftige Liquidität des Assets.
Eine Liegenschaft mit 3,5 % Bruttorendite in exzellenter Mikrolage und echtem Aufwertungspotenzial kann attraktiver sein als ein Objekt mit 5 % in sekundärer Lage. Entscheidend ist die potenzielle Gesamtrendite und die Kohärenz mit der Fondsstrategie.

Wie sichern Sie sich ein Objekt in einem stark umkämpften Markt?

Geschwindigkeit und Umsetzungssicherheit sind oft entscheidend. Die Verkäuferschaft will nicht nur einen guten Preis, sondern auch die Gewissheit, dass die Transaktion zustande kommt. Eine rasche, fundierte Offerte mit klarer Finanzierungsstruktur ist ein echter Wettbewerbsvorteil. Hinzu kommt unsere Fähigkeit, Portfolios gesamthaft zu analysieren und einzelne Objekte gezielt den passenden Vehikeln zuzuordnen.

Wie erfolgt die Allokation zwischen den beiden von Dominicé verwalteten Fonds?

Sie ergibt sich aus der jeweiligen Fondsstrategie. Der Dominicé Swiss Property Fund mit einem Portfoliowert von knapp einer Milliarde Franken fokussiert auf Wohnliegenschaften in grossen urbanen Zentren mit stabilen Cashflows. Die TrustStone Real Estate SICAV mit rund 220 Millionen Franken verfolgt einen breiteren Ansatz mit Wohn‑, Misch‑ und Geschäftsimmobilien und einer etwas höheren Renditeorientierung. Oft erlaubt bereits die Natur des Assets eine klare Zuordnung.

Und wenn ein Objekt für beide Fonds geeignet wäre?

Dann vergleichen wir strukturiert die Passung: Asset‑Typologie, Renditeprofil, Risiko, Wertschöpfungspotenzial, Einfluss auf Diversifikation, verfügbare Liquidität und Auswirkungen auf die Fondskennzahlen. Der Entscheid erfolgt im Investitionskomitee, dokumentiert und nachvollziehbar. Ziel ist eine objektiv begründete Allokation im Interesse des jeweiligen Fonds und seiner Investoren.

Wie wird der Mehrwert nach der Akquisition realisiert?

Die Wertschöpfung beginnt bereits in der Due Diligence. Wir analysieren bestehende Verträge und identifizieren jene, die aufgehoben werden müssen, etwa weil sie zu teuer oder überflüssig sind. Nach der Akquisition werden diese gekündigt, das Objekt in unsere Rahmenverträge integriert und über die Verwaltung entschieden.

Im Zuge von Mieterwechseln renovieren wir frei werdende Wohnungen und platzieren sie zu aktuellen Marktbedingungen. So materialisiert sich die zuvor identifizierte Mietzinsreserve. Parallel setzen wir den langfristigen Capex‑Plan über zehn bis fünfzehn Jahre um und – falls vorhanden – realisieren Verdichtungspotenziale.

Wie zeitintensiv ist die Akquisitionstätigkeit für Sie persönlich?

Rund ein Drittel meiner Zeit entfällt auf Akquisitionsanalysen, Besichtigungen, Due Diligence, Berichte und Abstimmungen. Es ist eine sehr abwechslungsreiche Tätigkeit, da jedes Objekt seine eigene Geschichte und Strategie hat. Zudem ist es echte Teamarbeit, bei der unterschiedliche Perspektiven zusammenkommen.

Gerade das verleiht der Arbeit Sinn: Jede Akquisitionsentscheidung beeinflusst die Fondsperformance über zehn bis fünfzehn Jahre. Das ist eine grosse Verantwortung gegenüber den Investoren – und macht diesen Teil der Tätigkeit besonders anspruchsvoll und zugleich sehr spannend.

Die Redaktion • Immoday.ch