«Wir hatten erwartet, dass sich das Agio von MobiFonds Swiss Property dem Marktdurchschnitt angleichen würde»

In einem schwierigen Marktumfeld aufgrund der Eskalation im Nahen Osten ging MobiFonds Swiss Property Anfang März an die Börse. Der Börsengang verlief reibungslos, erklärt Portfoliomanager Dominik Bögli. Er ist überzeugt, dass Anleger heute für indirekte Immobilieninvestitionen mittel- und langfristig eine klare Positionierung fordern: entweder ein nicht kotiertes Produkt auf Basis des Nettoinventarwerts (NAV) oder ein börsenkotierter Fonds.

Anfang März ging der MobiFonds Swiss Property an die Börse, etwas mehr als ein Jahr nach der Ankündigung des Börsengangs. Mitte März verzeichnete der Fonds ein Agio von 41,4%, deutlich über dem Branchendurchschnitt (33,4%), und einen Anstieg von 7,8% seit Jahresbeginn, der ebenfalls deutlich über dem des SWIIT-Index (-2,2%) lag.

Wir haben Dominik Bögli, Portfoliomanager, zu dieser Transaktion befragt.

Dominik Bögli, könnten Sie uns bitte die Anlagestrategie des Fonds erläutern?

Der MobiFonds Swiss Property umfasst derzeit 23 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund CHF 1,2 Milliarden. Im Fokus stehen Wohnbauten mit junger Bausubstanz, was tiefe Leerstände, hohe Profitabilität und eine gute Positionierung bezüglich Nachhaltigkeit verspricht.

Könnten Sie uns bitte auch die Gründe für diesen Börsengang nach jahrelanger Nichtbörsennotierung erläutern?

Wir wollten uns für ein breiteres Investorenpublikum öffnen und die Liquidität der Fondsanteile erhöhen, nachdem wir nach der Zinswende mit den Herausforderungen des deutlich illiquideren Marktes für nicht kotierte Gefässe konfrontiert waren. Investoren fordern bei indirekten Immobilienanlagen aus unserer Sicht mittel- bis langfristig eine klare Positionierung – entweder als NAV-basiertes Produkt oder als kotierter Fonds. Aufgrund der Struktur des MobiFonds Swiss Property war letzteres der logische Schritt in der Entwicklung des Fonds.

Wer hat diese Entscheidung getroffen? Standen sie unter dem Druck von Investoren, die ihre potenziellen Kapitalgewinne im Anteilskurs widergespiegelt sehen wollten?

Die Entscheidung haben wir als Fondsleitung eigenständig getroffen. Im Zentrum der Überlegungen stand die Positionierung des Fonds. Mit seiner günstigen Struktur und dem direkten Grundbesitz ist er prädestiniert dafür, einem breiten Publikum zugänglich gemacht zu werden. 

Wie verlief der Börsengang?

Das Listing erfolgte sehr geordnet und ohne signifikante Preisabweichungen in der Preisbildung. Dies trotz der kurzfristig aufgetretenen, erheblichen Unsicherheit infolge der Eskalation im Nahen Osten und den in der Folge entstandenen Verwerfungen an den Finanzmärkten. Wir sind mit den ersten Handelstagen sehr zufrieden.

Seit Ihrer Ankündigung zum Börsengang im Jahr 2025 ist der Anteilskurs des Fonds deutlich gestiegen. War das Ihr Ziel?

Nach der Kommunikation des geplanten Börsengangs hatten wir erwartet, dass sich das Agio des MobiFonds Swiss Property dem Marktdurchschnitt angleichen würde. Mit dem Börsengang ist der Preis des Anteils nochmals um rund 5% angestiegen, während der SWIIT im gleichen Zeitraum rund 2% an Wert verlor. Wir gehen davon aus, dass es auch bei uns zur üblichen Rotation im Investorenkreis gekommen ist. Während insbesondere Pensionskassen eher zu den Verkäufern gehört haben dürften, haben vor allem indexorientierte Anleger den Fonds gekauft.

Glauben Sie, dass das Agio heute auf diesem Niveau bleibt oder steigen wird?

Da möchten wir keine Prognose wagen. Das Agio ist letztlich Ausdruck davon, welche Zahlungsbereitschaft für die mit dem Fonds erwartbaren Ausschüttungen am Markt besteht und ist aus unserer Sicht vor allem zins- und konjunkturabhängig. Innerhalb des Fonds sind wir überzeugt, zusätzlichen Wert und eine attraktive Ausschüttung für die Anleger generieren zu können, was sich letztlich auch im Kurs widerspiegeln kann.

Sind Sie mit der Liquidität des Fonds, welche bei einigen börsennotierten Immobilienfonds ein Problem darstellt, zufrieden?

Wir wollten mit der Kotierung eine erhöhte Liquidität der Anteile am MobiFonds Swiss Property erreichen. Das ist sicherlich gelungen und wir sind damit zufrieden. Die ersten Handelstage haben gezeigt, dass es eine genügende Anzahl von kauf- und verkaufsinteressierten Anlegern gibt.

Wie geht es mit dem Fonds weiter?

Unverändert streben wir ein selektives Portfoliowachstum an, welches wir in erster Linie über eine Erhöhung der bislang defensiven Fremdfinanzierungsquote finanzieren wollen. Portfolioergänzungen müssen zum Bestand passen und sollen die Identität des Fonds nicht verwässern. Unverändert stehen Übertragungen von Liegenschaften aus den Bilanzen der Gruppe Mobiliar nicht im Fokus unserer Überlegungen.

Die Redaktion • Immoday.ch