Zug hat eine Lösung gegen den Wohnungsmangel: die Schaffung weisser Zonen

Um den Wohnungsmangel zu entschärfen, der inzwischen selbst die Mittelschicht trifft, schlagen die Zuger Kantonsbehörden einen neuartigen Ansatz vor: die Schaffung weisser Zonen, in denen ein Grossteil der baulichen und raumplanerischen Einschränkungen aufgehoben würde. Ziel ist es, höher, dichter und schneller zu bauen. Als Gegenleistung müssten mindestens 40% der in diesen Zonen realisierten Wohnungen zu moderaten Mieten angeboten werden.

Mit einer Leerwohnungsziffer von 0,5% leidet der Kanton Zug unter einer besonders ausgeprägten Wohnungsknappheit. Hinzu kommen sehr hohe Preise und weiter steigende Mieten – eine Folge des starken Bevölkerungswachstums und von Bauland, das durch gesetzliche Vorgaben blockiert ist.
Kurz gesagt: Für Haushalte mit tiefen Einkommen, aber zunehmend auch für die Mittelschicht, ist es im Kanton Zug schwierig geworden, eine Wohnung zu finden.

Zur Lösung dieses Problems schlagen die kantonalen Behörden einen neuartigen Ansatz vor, den manche gar als revolutionär bezeichnen: die Einführung weisser Zonen, um rasch zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Im Gegenzug müssten mindestens 40% dieser Wohnungen zu moderaten Mieten angeboten werden.

Deutlich gelockerte Bauvorschriften

Wie der Tages‑Anzeiger berichtet, würden in den weissen Zonen zahlreiche Bauvorschriften aufgehoben, um eine stärkere Verdichtung zu ermöglichen. Gebäude könnten höher und näher beieinander errichtet werden, ohne dabei von den Qualitätsanforderungen abzuweichen – insbesondere bei der Wahl der Materialien.

Die Preise sollen durch Wettbewerb begrenzt werden, da in diesen Zonen alle Projektentwickler Vorschläge einreichen könnten, bis die vom Kanton angestrebte Anzahl Wohnungen erreicht ist. Zudem wären die weissen Zonen von einem der grössten Hemmnisse des Schweizer Wohnungsbaus befreit: Einsprachen und langwierigen Verwaltungsverfahren.

Wie die Zuger Behörden erläutern, ist der Bau höherer Gebäude heute mit komplexen, langen und teuren Verfahren verbunden – ohne Erfolgsgarantie. Dies schreckt viele Investoren ab, die sich letztlich auf vier‑ oder fünfgeschossige Mietbauten beschränken.

Für Ökonomen der richtige Ansatz

Aus Sicht der Ökonomen stösst das Projekt auf grosse Zustimmung. Wie Michele Salvi, Vizedirektor von Avenir Suisse, am Immobilienforum der St. Galler Kantonalbank erklärte, sei klar, dass bezahlbarer Wohnraum nur durch eine Vereinfachung des Bauens entstehen könne – und nicht durch zusätzliche Regulierungen, wie sie in der Schweiz derzeit eher zunehmen.

Die Erfahrung zeige, so Salvi, dass eine zunehmende Regulierungsdichte nicht zu mehr, sondern zu weniger Angebot führe und damit den Wohnungsmangel verschärfe. Zudem sei die urbane Dichte in Schweizer Grossstädten im internationalen Vergleich gering. Dies mache ein grundlegendes Problem sichtbar: In der Schweiz fehle eine Kultur, die dichte Stadtentwicklung und architektonische Erneuerung aktiv fördert. In diesem Kontext könnten weisse Zonen eine geeignete Lösung sein.

Die Vorlage muss noch politische Hürden nehmen

So interessant der Ansatz auf dem Papier erscheint, muss er noch mehrere Hürden überwinden. Zunächst steht die Beratung im Zuger Kantonsparlament an, anschliessend dürfte sich wohl auch das Volk dazu äussern.

Derzeit identifiziert das kantonale Amt für Raumplanung mögliche weisse Zonen. Danach müssten das kantonale Bau‑ und Planungsgesetz sowie der kantonale Richtplan angepasst werden. Zudem müssten die betroffenen Gemeinden einer Änderung der Zonenpläne zustimmen. Alle diese Entscheide könnten per Referendum angefochten werden.

Der Widerstand ist gross

Der Widerstand gegen das Projekt ist entsprechend gross, insbesondere von linken Parteien und den Grünen. Befürworter argumentieren jedoch, dass die Verpflichtung, mindestens 40% der Wohnungen zu moderaten Mieten anzubieten, angesichts des Mangels an bezahlbarem Wohnraum auch auf Zustimmung von Mieterschutzorganisationen stossen dürfte.

Überraschender ist laut Tages‑Anzeiger die Opposition der Architektenschaft, die eine Verschlechterung der architektonischen und städtebaulichen Qualität befürchtet. Wer jedoch kürzlich durch Zuger Agglomerationsquartiere spaziert ist, wo Gebäude aller Stilrichtungen wie Pilze aus dem Boden geschossen sind, teils ungeordnet, dürfte diese Sorge ein wenig schmunzelnd zur Kenntnis nehmen.

Die Redaktion • Immoday.ch