Interview '5 minutes avec' - Roger Hennig

Zum heutigen '5 Minuten mit'-Interview begrüssen wir Roger Hennig, der das Schweizer Geschäft von Schroders leitet.

'5 Minuten mit' ist eine Interviewreihe, die zu einem besseren Verständnis der Akteure der Immobilienverbriefung in der Schweiz und ihrer Aktivitäten beitragen soll.

Herr Hennig, wer sind Sie im Büro?

Ich bin verantwortlich für das Schweizer Geschäft von Schroders. Unter anderem managen wir hier den Schweizer Immobilienfonds ImmoPLUS aber auch einen Fonds für Schweizer Pensionskassen, die ins Ausland investieren. Ich bin auch in der Geschäftsleitung des Schroders Global Real Estate Management und Mitglied des globalen Anlagekomitees.

Welches ist wichtigster Charakterzug?

Ich bin jemand, der anpackt und auch umsetzt.

Beschreiben Sie uns Ihren beruflichen Werdegang?

Ich habe ursprünglich eine Bankausbildung gemacht und habe im Finanzbereich gearbeitet. Dann bin ich in die Immobilienbranche gewechselt, wo ich alles von der Pike auf gelernt habe. Ich habe Property Management gemacht, dann Transaktionen und Handel und bin so schliesslich auf die Investorenseite gewechselt. Parallel dazu habe ich Ausbildungen im Finanz- und im Immobilienbereich absolviert. Nun arbeite seit rund 20 Jahren im Bereich von indirekten Immobilienanlagen. In der AMAS, der Asset Management Association Switzerland, leite ich die entsprechende Fachgruppe.

Welche Rolle spielt Ihr Unternehmen in der Schweizer Immobilienverbriefung?

Schroders ist bekannt dafür, dass wir neben dem Produkte-Management auch Immobilienmonitoring anbieten und dieses mittlerweile über 500 Interessierten zur Verfügung stellen. In diesem vergleichen wir auch den indirekten Immobilienmarkt bezüglich Performance oder Underline. Wir sind sehr aktiv in verschiedenen Themen drin, zum Beispiel auch ESG innerhalb von indirekten Immobilienanlagen.

Wie würden Sie die Schweizer Industrie der indirekten Immobilienanlagen beschreiben? Wie beurteilen Sie die aktuelle Lage?

Die Lage bei den Schweizer Immobilien ist generell sehr stabil. Auch während der Finanzkrise oder während der Covid-Pandemie waren die Bewertungen stabil. Der Schweizer Markt ist aber auch teuer geworden, was die Investments erschwert. Trotzdem sehen wir bei den indirekten Immobilienanlagen derzeit ein massives Wachstum. Das Segment der gelisteten Fonds beispielsweise hat sich in den letzten sieben Jahren fast verdoppelt. Mittlerweile haben wir über 60 Milliarden Franken allein in den gelisteten Fonds. Und es werden noch weitere Fonds dazukommen, vor allem aus dem Versicherungsbereich.

Es gibt auch neue Fondsleitungen. Also: Das Segment wächst, die Nachfrage ist gross und die Preise sind relativ hoch. Solange die Zinsen so tief sind, wird sich daran auch nichts ändern. Wenn sich mal ein Zinswechsel abzeichnet, auch wenn das vielleicht noch ein paar Jahre geht, wird sicherlich eine Konsolidierung stattfinden müssen.

Wie sehen Sie die Aussichten für den Sektor kurz- und mittelfristig?

Kurz- und mittelfristig wird es der Branche und den indirekten Immobilienanlagen weiter gut gehen. Wie erwähnt besteht dank der tiefen Zinsen eine hohe Nachfrage nach Immobilien generell aber auch nach indirekten Immobilien.

Bei einem kleinen Zinsanstieg wird es sicher etwas Druck auf die Prämien geben, auf die Agios der Fonds, die mittlerweile bei 30 bis 40 Prozent im Schnitt und 60 bis 70 Prozent bei einzelnen Fonds extrem hoch sind. Das wird sich irgendwann auch wieder normalisieren. Das Upside-Potenzial mag etwas begrenzt sein, aber solange die Zinsen tief bleiben, bleibt auch die Nachfrage gross.

Schweizer Pensionskassen und auch institutionelle Anleger werden in Zukunft stärker in Auslandsimmobilien investieren. Der Schweizer Markt ist relativ klein und nur schon aus Gründen der Diversifikation macht der Schritt ins Ausland Sinn. Wir sehen einen klaren Trend in diese Richtung. Während Covid gab es eher eine Stärkung des Schweizer Markts, aber mittlerweile sehen sich auch Pensionskassen, die bisher nur in der Schweiz investiert waren, ausländische Märkte an. Nicht dass in der Schweiz verkauft wird, aber wenn man zusätzliches Exposure will, macht man dies eher im Ausland. Dabei geht es nicht mal hauptsächlich um Renditen, sondern um Diversifikation.

Stehen im Ausland eher Büro-Immobilien im Fokus?

Das ist so. In der Schweiz sind rund zwei Drittel des Marktes Wohnimmobilien, während sich der kommerzielle Bereich vor allem auf die sechs grössten Städte der Schweiz konzentriert. Wenn man beispielsweise in Europa investiert, hat man ganz schnell 30 Städte und mehr mit einem natürlich deutlich grösseren Marktvolumen.

Wenn Sie in die Vergangenheit schauen, was würden Sie ändern wollen?

Ich habe schon vor zehn Jahren gesagt, der Immobilienmarkt sei zu teuer. Ich höre auch immer wieder bei unserem jährlichen Schroders Immobilien-Event: Der Markt ist sehr teuer. Wenn man jetzt die Entwicklung auf dem Schweizer Markt aber auch in Europa über die letzten 20 Jahre anschaut, stellt man fest: Man befindet sich seit zwei Jahrzehnten in einem Super-Zyklus – und hätte im Nachhinein betrachtet noch stärker wachsen sollen. Das ist sicher eine Erkenntnis, auch wenn wir immer über verschiedene Zyklen wachsen. Im Moment ist es sicher schwierig zu wachsen, weil man einfach die Portfolios verwässert, auf der Rendite-Seite oder auch qualitativ.
 
 Redaktion-Immoday.ch