Gewinnmitnahmen bei den Immobiliengesellschaften

Die durchschnittliche YTD-Performance der Immobiliengesellschaften sank im Juli auf 14,5%. Ende Juni hatte sie noch bei 18,5% gelegen. 

Sie fällt damit aber deutlich besser aus als diejenige des SMI (+1,7%) und diejenige der kotierten Immobilienfonds (+3,5%). Der Sektor, der mittlerweile ein durchschnittliches Agio von 22,3% aufweist, wird von der guten Performance mehrerer Schwergewichte wie der Swiss Prime Site (YTD-Performance: +17,7%) oder Intershop Holding (YTD-Performance: +23,6%) getragen. Die Züblin Immobilien Holding setzt ihren Höhenflug fort (YTD-Performance: +72,3%, Agio: +32%). 

Es war klar, dass der Höhenflug der Immobiliengesellschaften zwangsläufig einige Rückschläge erleiden wird. Dies war im Juli der Fall, als es zu einigen Gewinnmitnahmen kam, was zu einem Rückgang des durchschnittlichen Agios und der durchschnittlichen YTD-Performance führte. Im Vergleich zur Performance des SMI oder der kotierten Immobilienfonds ist dies jedoch nicht dramatisch.

Die YTD-Performance der Immobiliengesellschaften beläuft sich per Ende Juli auf 14,5% (Ende Juni: +18,5%), während diejenige des SMI bei 1,7% und diejenige des SWIIT bei 3,5% liegt.

Aufgrund des Rückgangs der Performance der Immobiliengesellschaften sank auch deren durchschnittliches Agio, und zwar auf 22,3% (Ende Juni: +27,2%). Die Differenz zum durchschnittlichen Agio der kotierten Fonds (+32,5%) wird wieder grösser.

Höhenflug der Züblin im Juli

Die bei Weitem beste Performance verzeichnete die Züblin Immobilien Holding, deren Aktie im Juli zu einem Höhenflug ansetzte (YTD-Performance: +72,3%, Ende Juni: +37,8%). Die Gesellschaft weist mittlerweile ein Agio von 32% (+5,6% gegenüber Ende Juni) auf.

Das ist absolut bemerkenswert – zumal die Züblin Immobilien Holding 2024 bereits um 31,1% zugelegt hatte. 

Natürlich sind diese Zahlen angesichts der sehr geringen Liquidität des Titels zu relativieren. Laut Bloomberg entspricht das durchschnittliche tägliche Handelsvolumen 0,1% der Marktkapitalisierung der Gesellschaft (Ende Juli: 188 Millionen Franken). Anders gesagt: Es reicht aus, einige hundert Aktien zu kaufen oder zu verkaufen, um den Kurs zu beeinflussen. 

Wenig Liquidität: ein Problem, das den gesamten Sektor betrifft

Diese geringe Liquidität kommt übrigens allen Immobiliengesellschaften zugute (an der Schweizer Börse sind nur 16 kotiert; die Gesamtkapitalisierung beläuft sich auf rund 26 Milliarden Franken, während die Gesamtkapitalisierung der kotierten Fonds mehr als 72 Milliarden Franken beträgt). 

In einem so kleinen Universum – zudem mit so geringer Liquidität (laut SFP liegt das tägliche Handelsvolumen bei rund 40 Millionen Franken, ein seit fünf Jahren weitgehend stabiles Niveau) – reicht es aus, dass die Nachfrage etwas zunimmt, damit die Titel in die Höhe schnellen. Dies war in den letzten Monaten der Fall, als die Nachfrage der Investoren nach verbrieften Immobilienanlagen und insbesondere Immobiliengesellschaften, die im Vergleich zu den kotierten Fonds als von den Märkten stiefmütterlich behandelt wahrgenommen wurden, stark anstieg.

Bei genauerer Betrachtung gibt es eigentlich nur zwei relativ liquide Gesellschaften: die Swiss Prime Site und die PSP Swiss Property mit einem durchschnittlichen Handelsvolumen von 15 Millionen bzw. 10 Millionen Franken pro Tag, was letztlich knapp 0,2% ihrer Marktkapitalisierung entspricht.

Mehrere ausgezeichnete YTD-Performances

Trotz der Einbussen im Juli weisen mehrere Immobiliengesellschaften weiterhin eine ausgezeichnete Performance auf.

So beispielsweise die HIAG Immo, deren YTD-Performance sich auf 31% beläuft (nach +11,4% im Jahr 2024). Auch in diesem Fall ist die Performance besonders bemerkenswert, da die HIAG Immo zu Jahresbeginn mit einem Disagio von 21,7% (Ende Juli nur noch -1,6%) noch zu den Gesellschaften gehörte, die von den Investoren am wenigsten geschätzt wurden. Doch auch die Liquidität dieses Titels ist sehr gering, sodass wenige Transaktionen ausreichen, um den Kurs zu beeinflussen.

Bemerkenswert ist hingegen die sehr gute Performance der Schwergewichte des Sektors, insbesondere diejenige der Gesellschaft Intershop, die seit Januar um 23,6% zulegte (mit +51,8% per Ende Juli weist sie das mit Abstand höchste Agio aller Immobiliengesellschaften auf; dieses entspricht dem Niveau der Agios der begehrtesten kotierten Fonds). 

2025 liegen alle Gesellschaften im positiven Bereich, zumindest bisher 

Auch die Swiss Prime Site, der (kleine) Riese der Branche, gab nach. Die YTD-Performance der Gesellschaft beläuft sich auf nur noch 17,7% (Ende Juni:+24,2%). Deshalb sank auch ihr Agio auf 32,5%.

Letztlich weisen aber alle Immobiliengesellschaften trotz der Gewinnmitnahmen im Juli weiterhin eine positive YTD-Performance auf.

Einige liegen jedoch zurück, wie die Novavest mit einem Disagio von 3,5% und einer YTD-Performance von 16% (Ende Juni: +12,5%) und vor allem die SF Urban Prop mit einem Disagio von 10,2% und einer YTD-Performance von 4,4%. Die SF Urban Prop bildet mit dieser Performance das Schlusslicht unter den Immobiliengesellschaften, schneidet aber immer noch besser ab als die Mehrheit der SMI-Aktien dieses Jahr.

Redaktion  Immoday

Folgen Sie uns auf LinkedIn.