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Redaktion • Immoday.ch
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Die nicht kotierten Fonds haben sich während der Börsenturbulenzen nicht nur als sehr widerstandsfähig erwiesen, sondern weisen auch – was bemerkenswert selten ist –eine bessere YTD-Performance auf als die kotierten Fonds (+1,76% gegenüber −0,5 und dies bei einer nach wie vor deutlich tieferen Volatilität). Trotz dieser Performance beabsichtigen mehrere Fonds, das Segment zu verlassen und in den nächsten Monaten an die Börse zu gehen. Hauptgrund ist die Suche nach mehr Liquidität.
Anfang April war die Lage an den Aktienmärkten besonders schwierig, gegen Ende des Monats erholte sich der Markt jedoch deutlich. In diesem Umfeld nahmen die indirekten Immobilienanlagen ihre defensive Rolle wahr. Dies gilt insbesondere für die nicht kotierten Fonds, die einen weniger schweren Stand hatten, wie es der Immo Desk der BCV zusammenfasst. Diese Fonds legten im April um 0,34% zu, während der SWIIT mit −2,38% und der SMI mit −3,7% eine negative Performance aufwiesen.
Die gute Performance der nicht kotierten Fonds ist bereits seit Anfang Jahr zu beobachten. Während die kotierten Fonds um 0,51% zurückgingen (und sich ihr durchschnittliches Agio gemäss SFP auf 29% abschwächte), verzeichneten die nicht kotierten Fonds einen Anstieg um 1,76% (und ihr durchschnittliches Agio erhöhte sich auf 1,61%). Von allen Immobilienvehikeln haben jedoch die Gesellschaften die Turbulenzen im April am besten überstanden. Ihre YTD-Performance liegt bei 15,9%. (Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel über die Immobiliengesellschaften.)
Einige starke YTD-Performances
Bemerkenswert ist, dass die gute Performance der nicht kotierten Fonds nicht auf Kosten des Vorteils ging, der sie seit jeher auszeichnet: Die Volatilität blieb mit rund 4% gering (bei den kotierten Immobilienfonds ist sie mehr als doppelt so hoch), was für die Anleger insbesondere in so turbulenten Zeiten wie Anfang April nicht unerheblich ist.
Einige nicht kotierte Immobilienfonds haben sich seit Jahresbeginn sehr gut entwickelt, insbesondere jene, die ihren Börsengang angekündigt haben (mehr dazu weiter unten). Angeführt wird die Rangliste vom MobiFonds Swiss Property mit 10,85%, gefolgt von der Comunus SICAV mit 8,17%.
Aber auch die YTD-Performances des UNIM – Union Immobilière Suisse (+5,81%) und der Mountain Resort Real Estate Fund SICAV (+4,95%) können sich sehen lassen.
Sie alle haben in den ersten vier Monaten des Jahres besser abgeschnitten als der SMI (+4,2%).
Drei Immobilienfonds gehen an die Börse
Wie bereits erwähnt, stehen im Universum der nicht kotierten Immobilienfonds in den nächsten Monaten grosse Veränderungen an, sind doch drei Börsengänge angekündigt.
Die Comunus SICAV mit einem Nettofondsvermögen von knapp 500 Millionen Franken will ihren IPO immer noch in diesem Sommer durchführen. Läuft alles nach Plan, wird dem Börsengang eine Kapitalerhöhung vorausgehen.
Der PURE Swiss Opportunity REF wird in etwa gleich vorgehen: Anfang Juni ist eine Kapitalerhöhung von rund 25 Millionen Franken geplant und im 2. Halbjahr 2025 soll dann – trotz der geringen Grösse des Fonds – der Börsengang erfolgen. Gemäss dem Immo Desk der BCV beträgt das Nettofondsvermögen heute knapp 110 Millionen Franken und ist das Agio leicht positiv.
Das grosse Ereignis, das kürzlich angekündigt wurde, ist jedoch der für das erste Halbjahr 2026 geplante Börsengang des MobiFonds Swiss Property, eines Fonds mit einer Marktkapitalisierung von über einer Milliarde Franken.
Das Problem der mangelnden Liquidität nicht kotierter Fonds
Interessant sind die Gründe für den Börsengang des MobiFonds Swiss Property. Die Fondsleitung war mit der Performance nicht zufrieden. Gemäss dem Immo Desk der BCV belief sich der annualisierte Verlust in den letzten drei Jahren auf rund 1%, und dies trotz der relativ starken Erholung seit Beginn dieses Jahres (+10,85%).
Diese schwache Performance wird in erster Linie auf eine anhaltend unbefriedigende Handelbarkeit der Anteile zurückgeführt. «Die Positionierung im ausserbörslichen Segment gestaltete sich insbesondere seit der Zinswende herausfordernd, da Investoren vermehrt NAV-basierte Immobilienanlagen oder kotierte Immobilienfonds mit ausreichender Liquidität bevorzugen.»
Die Fondsleitung ist der Ansicht, dass der Börsengang in Verbindung mit der geplanten Öffnung des Fonds für Privatanleger «eine höhere Liquidität und verbesserte Handelbarkeit der Anteile» verspricht. Das Agio des Fonds könnte sich ebenfalls verbessern, denn es beträgt derzeit nur 12,3%. Dies ist zwar hoch für einen nicht kotierten Fonds (es handelt sich um das höchste Agio in diesem Universum, das 23 Vehikel mit einem Nettovermögen von insgesamt etwas mehr als 14 Milliarden Franken umfasst), für einen hauptsächlich auf Wohnimmobilien ausgerichteten Fonds jedoch recht tief, zumindest deutlich unter dem durchschnittlichen Agio der kotierten Immobilienfonds (+29% gemäss SFP).
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