KI als Wettbewerbsfaktor: Welche Zukunft hat die Immobilienberatung?

Der Monat Februar war für Immobilienberatungsunternehmen äusserst schwierig: Sämtliche börsenkotierten Akteure mussten deutliche Kursverluste hinnehmen. Für viele Investoren steht fest, dass Künstliche Intelligenz (KI) einen Teil ihrer operativen Tätigkeiten obsolet machen wird, was zu sinkenden Umsätzen und Restrukturierungen führen dürfte. Diese Einschätzung wird von den Verantwortlichen der Branche jedoch differenzierter beurteilt: Der Markt werde weiterhin auf fundierte Analysen und menschliche Intermediäre angewiesen sein – auch wenn der Einfluss der KI als neues Instrument auf sämtliche Aktivitäten nicht unterschätzt werden darf.

Welcher Sektor wird als nächstes negativ von der Entwicklung der KI betroffen sein? Diese Frage treibt die Aktienmärkte seit Anfang Februar um – mit teils spektakulären Kurskorrekturen, wie etwa bei IBM, die innerhalb eines Monats nahezu ein Viertel ihres Börsenwerts verloren hat. Ein Phänomen, das auch den Immobiliensektor in zweifacher Hinsicht betrifft.

Zum einen durch einen Rückgang im Bereich der kommerziellen Immobilien. Ein Finanzanalyst kommentiert hierzu, dass – nachdem lange von einer Rückkehr ins Büro und dem Ende des Homeoffice die Rede war – die Märkte nun davon ausgehen, dass durch den Einsatz von KI, die zahlreiche administrative Aufgaben automatisieren könnte, weniger Büroangestellte benötigt werden und folglich auch weniger Büroflächen.

Gleichzeitig sprechen Analysten von einem «K-Markt», das heisst: moderne Büroflächen in Toplagen profitieren weiterhin von einer Prämie, während der übrige Bestand deutliche Bewertungsabschläge erfährt. Dies ist jedoch ein separates Thema, auf das wir zu einem späteren Zeitpunkt zurückkommen werden.

Immobilienberatungsunternehmen gerieten stark unter Druck

Im Fokus steht derzeit der kurzfristig bedeutendste Effekt der Marktunsicherheit, welche sämtliche Immobilienberatungs- und Dienstleistungsunternehmen erfasst hat – darunter CBRE, JLL oder Cushman & Wakefield. Diese verloren am 11. und 13. Februar innerhalb von nur zwei Handelstagen rund ein Fünftel ihres Börsenwerts.

Zwar sind die Märkte derzeit äusserst volatil, und ein Teil der Verluste wurde in den darauffolgenden Wochen wieder aufgeholt. Dennoch notieren diese Beratungsunternehmen weiterhin rund 10% bis 15% unter ihrem Niveau von Anfang Februar – und dies trotz teilweise rekordhoher Ergebnisse, wie beispielsweise bei CBRE Mitte Februar, die über den Analystenerwartungen lagen. Das reichte jedoch nicht, um das Vertrauen der Märkte nachhaltig wiederherzustellen.

Viele Investoren gehen davon aus, dass KI diese Dienstleistungsunternehmen zumindest teilweise ersetzen wird – ähnlich wie bereits in anderen Branchen wie der Rechtsberatung, dem Verlagswesen oder der datenbasierten Unternehmensanalyse, die im Februar ebenfalls unter Druck standen.

Gemeinsam ist diesen Geschäftsmodellen laut Analysten ihre hohe Personalintensität bei gleichzeitig hohen Honoraren – Eigenschaften, die sie potenziell anfällig für durch KI ausgelöste Disruptionen machen.

KI wird den Immobilienberatungssektor tiefgreifend verändern

Dennoch sind sich die meisten Experten einig, dass die Märkte überreagiert haben und dass auch künftig Raum für Immobilienberatungsunternehmen sowie für menschliche Intermediäre bestehen wird. Wir haben mehrere Schweizer Branchenvertreter dazu befragt.

Für Emmanuel von Graffenried, Direktor von BN Conseils, wird KI den Sektor tatsächlich grundlegend verändern. Sie automatisiert bereits Teile der analytischen Arbeit, beschleunigt die Datenverarbeitung und verbessert die Modellierung. Akteure, die an traditionellen Methoden festhalten, werden an Wettbewerbsfähigkeit verlieren – eine Entwicklung, die von den Märkten bereits antizipiert wird.

Gleichzeitig ersetzt KI jedoch nicht jene Kompetenzen, die den eigentlichen Mehrwert der Immobilienberatung ausmachen. Dazu zählen laut Emmanuel von Graffenried:

• das tiefgehende Verständnis von Objekten und lokalen Märkten

• die Risikobeurteilung über modellbasierte Daten hinaus

• das professionelle Urteilsvermögen in komplexen oder politisch geprägten Kontexten

• die Fähigkeit, Eigentümer, Investoren oder öffentliche Akteure bei strategischen Entscheidungen zu begleiten

Letztlich verändert KI nicht die Relevanz des Berufs, sondern die Art und Weise seiner Ausübung. Unternehmen, die diese Technologien integrieren und dadurch Geschwindigkeit, Präzision und Transparenz steigern, werden gestärkt aus der Transformation hervorgehen. Jene, die sich dem Wandel verweigern, riskieren hingegen Marktanteilsverluste.

Mit anderen Worten: KI führt nicht zum Verschwinden der Immobilienberatung, sondern beschleunigt deren Weiterentwicklung. Die Märkte reagieren auf diese Anpassungsphase teilweise übermässig, doch der Bedarf an qualifizierter, menschlicher und verantwortungsvoller Beratung bleibt zentral – und wird in einem zunehmend technischen und regulatorischen Umfeld sogar noch wichtiger.

Konsolidierung zugunsten jener Akteure, die KI effektiv nutzen

Ali Baghdadi, Co-CEO von Quanthome, ist ebenfalls der Ansicht, dass KI-Prozesse, Wertschöpfung und langfristig auch Geschäftsmodelle tiefgreifend verändern wird. Im Gegensatz zu stärker standardisierten Industrien basiert Beratung jedoch primär auf menschlicher Expertise, analytischer Kompetenz und strategischem Urteilsvermögen.

Diese Dimension wird durch KI nicht ersetzt, sondern verstärkt. Er zieht den Vergleich mit der Einführung des Internets: Der Zugang zu Informationen wurde massiv erleichtert, ohne Experten überflüssig zu machen – vielmehr erhielten sie ein zusätzliches Instrument.

Kurzfristig seien viele Unternehmen noch nicht ausreichend auf die KI-bedingten Veränderungen vorbereitet – hier werden Beratungsunternehmen eine zentrale Rolle spielen. Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass Beratungsfirmen, die selbst die technologische Transformation nicht vollziehen, vom Markt verschwinden.

Bei Quanthome arbeiten technische Teams heute dank KI zwei- bis dreimal schneller. KI ersetzt nicht die Arbeit, sondern erhöht die Umsetzungs- und Innovationsfähigkeit.

Langfristig sei die strukturelle Wirkung der KI schwer präzise vorherzusagen. Wahrscheinlicher sei jedoch eine Transformation der Berufsbilder sowie eine Konsolidierung zugunsten jener Marktteilnehmer, die Technologie intelligent integrieren – und nicht ein vollständiges Verschwinden der Branche.

Jede grosse technologische Welle verunsichert Investoren

Auch Fabien Nussbaum vom CIFI relativiert die aus seiner Sicht übertriebene Marktreaktion. Jede bedeutende technologische Entwicklung führe zu starken Erwartungen und Unsicherheiten hinsichtlich bestehender Geschäftsmodelle – und der Immobiliensektor bilde hier keine Ausnahme.

Historisch habe die Branche bereits mehrere Transformationen erlebt – darunter die Digitalisierung von Datenbanken, Online-Plattformen und Big Data. Jedes Mal habe sich das Berufsbild weiterentwickelt, während der Wert der Beratung gestiegen sei.

Zudem hängt die Leistungsfähigkeit von KI-Modellen wesentlich von der Qualität, Strukturierung und Relevanz der zugrunde liegenden Daten ab – Daten, die aktuell vor allem spezialisierte Unternehmen wie das CIFI mit langjähriger Erfahrung bereitstellen können.

KI wird die Arbeitsweise klar verändern und die Analysefähigkeiten weiter stärken – ein Trend, der sich in den kommenden Jahren noch intensivieren dürfte. Entscheidend ist jedoch, dass Mensch und Technologie komplementär wirken.

KI ist daher eher als Treiber für Transformation und qualitative Aufwertung zu verstehen denn als Bedrohung für das Bestehen der Branche. Klar ist jedoch: Unternehmen, die nicht in KI investieren, werden an Wettbewerbsfähigkeit verlieren, während jene, die diese Technologie gezielt einsetzen, Produktivität und Relevanz steigern können.

Für das CIFI liegt die zentrale Frage somit nicht darin, ob KI Immobilienberatungsunternehmen ersetzen wird, sondern ob es den Unternehmen gelingt, durch deren Einsatz besser zu werden – als strategischer Hebel sowohl für interne Teams als auch für Kunden.

Und was sagt die KI selbst zu dieser Fragestellung?

Zum Abschluss dieses Artikels erschien es uns naheliegend, auch eine KI zu befragen. Nachfolgend die (redaktionell bearbeitete) Antwort von Gemini:

Die Einführung von KI wird tatsächlich zum Wegfall von Tätigkeiten mit geringer Wertschöpfung führen, die bislang dennoch hohe Honorare rechtfertigten – etwa Datensammlung und -bereinigung oder die Erstellung standardisierter Berichte. Unternehmen, die ausschliesslich «Rohdaten» oder deren Aufbereitung verkaufen, laufen Gefahr, vom Markt zu verschwinden.

Vor allem jedoch verändert KI das Berufsbild des Immobilienberaters: vom Experten hin zum Strategen. KI zwingt Berater dazu, sich entlang der Wertschöpfungskette nach oben zu bewegen und komplexe Entscheidungen zu treffen. Während KI beispielsweise feststellen kann, dass «der Markt um 5% gefallen ist», kann sie bislang weder Ausnahmen mit Behörden verhandeln noch die Psychologie eines Verkäufers verstehen.

Ebenso ist KI zwar sehr leistungsfähig im standardisierten Immobiliensegment, stösst jedoch bei komplexen Assets an ihre Grenzen, wo Erfahrung, Intuition und lokales Marktverständnis entscheidend bleiben.

In jedem Fall: eine tiefgreifende Veränderung der Geschäftsmodelle

Gemini führt weiter aus, dass KI auch die Geschäftsmodelle grundlegend verändern wird. Ein Beispiel ist die zeitbasierte Honorierung: Wenn KI-Aufgaben, die früher 20 Stunden dauerten, in 2 Stunden erledigt, wird eine Abrechnung nach Aufwand obsolet. Stattdessen dürfte sich die Branche hin zu wert- oder erfolgsbasierten Vergütungsmodellen entwickeln.

Die Gewinner werden jene agilen Teams sein, die das volle Potenzial der KI nutzen, um ihren Kunden den bestmöglichen Service zu wettbewerbsfähigen Preisen zu bieten. Gleichzeitig besteht für grosse, etablierte Beratungsunternehmen das Risiko, aufgrund ihrer Grösse zu langsam auf notwendige Restrukturierungen zu reagieren.

Zusammengefasst führt KI nicht zum Verschwinden der Branche, sondern zum Wegfall von «einfachen Margen». Immobilienberatung entwickelt sich von einem Geschäft der Informationsverarbeitung hin zu einem Management von Unsicherheit.

Information ist heute allgegenwärtig – fundiertes Urteilsvermögen hingegen bleibt knapp. Gleichzeitig unterschätzen die Befürworter eines vollständigen KI-Einsatzes den Stellenwert von Vertrauen in Transaktionen, bei denen es um Millionenbeträge geht.

Dies ist wohlgemerkt die Einschätzung einer KI selbst.

Die Redaktion • Immoday.ch

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