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Kolumnen
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Zoltan Szelyes • Macro Real Estate
Internationale Investoren zeigen sich angesichts geopolitischer Turbulenzen zunehmend verunsichert – etwa durch protektionistische Töne aus den USA wie dem «Liberation Day» mit angekündigten Zöllen oder haushaltspolitische Lockerungen wie die Aufweichung der Schuldenbremse in Deutschland. Während andernorts die Märkte unter Druck stehen, bewegt sich die Schweiz – ebenso wie ihr Immobilienmarkt – in vergleichsweise ruhigem Fahrwasser. Das stärkt den Schweizer Franken, der sich spürbar aufgewertet hat und lässt das Szenario negativer Zinsen wieder aufleben.
Lange führten Schweizer Immobilien in den Portfolios ausländischer institutioneller Anleger ein Schattendasein – vor allem wegen der im internationalen Vergleich tieferen Nettorendite. Doch das schwindende Vertrauen in den US-Dollar als Leitwährung sowie in die politische Stabilität in anderen Industrienationen lassen das Interesse an der Schweiz deutlich wachsen. Da die «Lex Koller» den Erwerb von Wohnimmobilien für Ausländer einschränkt, konzentriert sich das internationale Interesse naturgemäss auf kommerzielle Objekte.
Zwei Gründe sprechen für Schweizer Gewerbeimmobilien
Einerseits geniessen gewerbliche Liegenschaften in der Schweiz den Status sogenannter «Safe Haven»-Anlagen. Ihre im Vergleich zu anderen Märkten geringen Wertschwankungen machen sie zu einer relativ stabilen Investition – auch wenn sie gegenüber Wohnimmobilien tendenziell eine etwas schwächere Performance gezeigt haben. Für Anleger, die gezielt nach stabilen Anlagen in Schweizer Franken suchen, bieten Geschäftsimmobilien dennoch ein attraktives Anlageprofil.
Andererseits sorgen die aktuellen Zinsdifferenzen dafür, dass Investitionen in Schweizer Franken – insbesondere für USD-Investoren mit abgesichertem Währungsrisiko – zunehmend lohnend sind. Investiert ein in US-Dollar rechnender Anleger in Schweizer Immobilien und sichert das Währungsrisiko über Forwards ab, kann er derzeit eine risikolose Zusatzrendite in USD von rund 3.8 % p.a. erzielen. Dies führt dazu, dass eine Schweizer Gewerbeimmobilienanlage mit einer in Franken berechneten Rendite von 3.5 % über die Laufzeit in US-Dollar eine Gesamtrendite von über 7 % generieren kann.
Ein mögliches Hindernis wirft jedoch bereits seinen Schatten voraus: eine mögliche Verschärfung der «Lex Koller». In seiner Botschaft zur Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» hat Bundesrat Beat Jans eine Ausweitung der Regelung auf Geschäftsliegenschaften ins Spiel gebracht. Die entsprechende Vorlage befindet sich derzeit in der Vernehmlassung. Problematisch dabei ist: Je stärker die Aktivitäten internationaler Investoren in der Schweiz ins öffentliche Bewusstsein treten, desto grösser ist das Risiko, dass sich politische Allianzen formieren, die eine Verschärfung unterstützen.
Für den Schweizer Immobilien- und Kapitalmarkt wäre das ein Rückschlag. Sollten internationale Investoren zu Notverkäufen gezwungen werden, könnte dies – nach der international stark kritisierten Enteignung von AT1-Anleiheninvestoren der Credit Suisse per Notrecht – einen weiteren Kratzer im Ruf der Schweiz als verlässlichem Finanzplatz hinterlassen. Auch wenn das internationale Ansehen der Schweiz derzeit hoch ist, bleibt zu hoffen, dass sich im Bundesrat und Parlament letztlich vernünftig denkende Stimmen durchsetzen.
Schweizer Geschäftsimmobilien bieten in einem unsicheren globalen Umfeld sowohl Stabilität als auch währungsbedingte Renditechancen – doch politische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der «Lex Koller» könnten das Vertrauen der Investoren empfindlich stören.
Die aktuellen Bewertungen kotierter Immobilienaktien deuten jedenfalls nicht darauf hin, dass dieses politische Risiko bereits eingepreist ist. Dennoch bleibt es bis zur Klärung der Vorlage ein nicht zu unterschätzendes «Tail Risk».