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Aktuell
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Bereits seit einigen Jahren beobachten wir bei Anlegern ein zunehmendes Interesse an Gewerbe- und Industrieimmobilien, einem Bereich der sich stabiler und weniger konjunkturanfällig erweist als traditionelle Formen der Gewerbeimmobilien wie Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Fest steht nun, dass sich immer mehr institutionelle Anleger näher für diese Klasse gewerblicher Anlagen interessieren.
Von der Gesundheitskrise, die wir seit Ende des ersten Quartals 2020 erleben, ist der Schweizer Immobilienmarkt mehr oder minder stark betroffen. Während Wohngebäude vorerst aussen vor bleiben, sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien stärker von den strukturellen und gesellschaftlichen Veränderungen betroffen, die sich seit Beginn dieser Krise verstärkt zeigen. Warum also erweisen sich Gewerbe- und Industrieimmobilien als widerstandsfähig?
Industrie- und Gewerbesektor ruhen auf soliden Fundamentaldaten
Hier muss man vor allem die grosse Vielfalt der Schweizer Wirtschaftsstruktur nennen: Die mehr als 99 % der kleinen und mittleren Unternehmen beschäftigen zwei Drittel der Arbeitnehmerschaft des Landes. Diese Vielfalt bei Mietern und Wirtschaftszweigen ist zentral für den Erfolg des Schweizer Sektors für Gewerbe- und Industrieimmobilien. Zudem ist er nicht direkt von den Schliessungsmassnahmen der Regierung betroffen.
Aktuell stellen wir fest, dass die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen anhält, solange die Mieten niedrig bleiben. Sie trägt so dazu bei, dass der Sektor im Vergleich zu anderen Gewerbesektoren der wirtschaftlichen Entwicklung standhält. Mieter solcher Flächen achten sehr auf die Miethöhe und bevorzugen tendenziell ein konservatives wirtschaftliches Vorgehen. Viele Flächen haben auch in den zurückliegenden Wochen der Lockdowns und wirtschaftlichen Unsicherheit Abnehmer gefunden. In unserem Portfolio können wir das Beispiel einer Vermietung einer Fläche von mehr als 10 000 m² in einem Logistikpark nennen. Ebenso wurden 1 000 m² einer Gewerbefläche im Einzugsgebiet von Lausanne vermietet. Hier wurden einige Umbaumassnahmen realisiert, durch die der Wert des Gebäudes gesteigert wurde.
Die Leerstandsquote bietet ebenfalls Chancen
Für Investitionen bestehen weiterhin zahlreiche Kaufmöglichkeiten, sei es bei Grundstücken oder bei der Sanierung, Renovation oder Repositionierung von Gebäuden. Die Risiken bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sind mit denen anderer Anlageklassen vergleichbar, erfordern aber gründliche Kenntnisse des Sektors sowie mehr Aufwand beim Asset Management. «Klassische» Anleger sind von den hohen Leerstandsquoten häufig abgeschreckt. Diese erleichtern jedoch die Neubewertung und bieten attraktive Renditen. Unsere Erfahrung in diesem Segment ermöglicht es uns, auf die Anforderungen der Mieter einzugehen und sie bei der Niederlassung in den Immobilien unserer Anlageinstrumente zu begleiten.
Die erwartete Rentabilität liegt mit 6 % bis 8 % in den vergangenen Jahren bei Gewerbe- und Industrieimmobilien über der bei Wohn-, Büro- oder Einzelhandelsimmobilien. Allerdings sind Gewerbe- und Industrieimmobilien meist heterogener und stärker auf die Bedürfnisse der Nutzer zugeschnitten als Wohn- und Büroimmobilien, was eine Risikoprämie rechtfertigt. Tatsächlich müssen solche Immobilien häufig sehr spezifische technische Anforderungen der Mieter erfüllen. Diese sind dann aber bereit, langfristige Mietverträge einzugehen, was die Erträge des Immobilienvermögens sichert.
Eine bei traditionellen Anlegern unterbewertete Anlageklasse
Trotz der aktuellen Lage interessieren sich immer mehr Anleger für Gewerbe- und Industrieimmobilien. Dieses Phänomen dürfte die Liquidität in diesem Sektor mittelfristig erhöhen und seine Attraktivität als eigenständige Anlageklasse steigern. Aktuell handelt es sich bei den Anlegern auf dem Schweizer Markt meist um Immobilienentwickler, Privatanleger oder kleine, auf diesen Sektor spezialisierte institutionelle Anleger. Versicherungen, Pensionskassen oder grosse institutionelle Anleger konzentrieren sich bevorzugt auf Wohn- oder Büroimmobilien (die als weniger riskant betrachtet werden) und haben in einigen Fällen das Anlagepotenzial von Gewerbe-, Industrie- und Logistikimmobilien noch nicht erkannt.
Wir beobachten ausserdem ein starkes Interesse bei verschiedenen Interessenvertretern im Bereich der nachhaltigen Entwicklung. Anleger, Eigentümer und Mieter sind um ihren ökologischen Fussabdruck bedacht und möchten ihre Energieausgaben reduzieren. Dies kann durch Renovation und die Dachmontage von Photovoltaik-Modulen geschehen oder aber durch die Errichtung von Gebäuden, die hohen Energiestandards genügen. So kann die erzeugte Energie zu einem günstigen Tarif an die Mieter abgegeben werden.
Vieles deutet heute darauf hin, dass sich Gewerbe- und Industrieimmobilien weiter günstig und somit zu einer eigenständigen Anlageklasse entwickeln werden, die von der vielseitigen Struktur der Schweizer Wirtschaft profitiert. In dem Masse, in dem die Schweiz für das Unternehmertum attraktiv bleibt und die Politik geeignete Rahmenbedingungen bietet, werden unsere vielen innovativen, kreativen und vielfältigen KMU geeignete Flächen für ihre Unternehmertätigkeit benötigen.
Quelle: Bundesamt für Statistik, CBRE Bericht über den Schweizer Logistikimmobilienmarkt 2020.
Alexandre Monney
Fund Manager des Procimmo 1 Fonds
Procimmo SA