Immofonds: Ertrag, NIW, Börsenkurs und Agio allesamt höher

Im ersten Halbjahr 2020/21 stieg der Nettoertrag des börsenkotierten Immobilienfonds Immofonds um 10,7%. Der Marktwert des Portfolios nahm um 3% auf über 1,7 Milliarden Franken zu. Die Anteile des Fonds werden von den Anlegern nach wie vor sehr geschätzt: Das Agio zog weiter an – auf über 54%.

Ein Jahr nach dem Börsenkrach scheint die Pandemie die börsenkotierten Immobilienfonds in der Schweiz nicht nachhaltig geschädigt zu haben – vor allem, wenn es sich um auf Schweizer Wohnimmobilien ausgerichtete Fonds wie den Immofonds handelt, wie dessen Halbjahresergebnisse belegen.

Immofonds ist einer der ältesten und zehn grössten börsenkotierten Immobilienfonds der Schweiz. Sein Nettoertrag stieg im ersten Halbjahr 2020/21 um nahezu 11%. Dies sei darauf zurückzuführen, dass sich der Fonds auf Wohnimmobilien konzentriert. Diese würden etwas mehr als 80% des Immobilienportfolios ausmachen und stabile Renditen gewährleisten, so die Fondsleitung.

Höhere Mietzinseinnahmen

Die Immobilien des Fonds liegen mehrheitlich in der Deutschschweiz, wobei Stadtzentren und Agglomerationen mit Potenzial für Wirtschaftswachstum bevorzugt werden. Per 31. Dezember 2020 umfasste das Portfolio 129 Liegenschaften mit einem Marktwert von 1, 74 Milliarden Franken, was einer Zunahme von 3% gegenüber dem vorhergehenden Halbjahr entspricht.

«Die Mietzinseinnahmen stiegen im Berichtszeitraum um 2,2% auf 38,9 Millionen Franken», erläutert die Fondsleitung. «Der Anstieg war vor allem auf die 2020 neu erworbenen Liegenschaften und die Inbetriebnahme der sanierten Liegenschaft in Cham zurückzuführen.» Die Vermietung leerstehender Gewerbe- und Büroflächen hingegen habe sich erwartungsgemäss anspruchsvoll gestaltet. «Die Mietausfallrate nahm im Vorjahresvergleich von 3,9% auf 4,2% zu», räumt die Fondsleitung ein.

Kurs wieder auf Höchststand

Im vorhergehenden Geschäftsjahr schüttete der Fonds 13.50 Franken je Anteil an die Anleger aus. «Basierend auf dem Börsenkurs vom 30. Juni 2020, dem Ende des Geschäftsjahres, entspricht dies einer Ausschüttungsrendite von 2,6% und einer Gesamtperformance von 11,8%.» Auf die Frage nach der Dividende für das laufende Geschäftsjahr meinte Gabriela Theus, die Geschäftsführerin des Fonds: «Unsere Dividendenpolitik ist auf Kohärenz und Stabilität ausgerichtet. Daran werden wir uns auch bei der Festlegung der Dividende für das Geschäftsjahr 2020/21 orientieren.»

Wie dem auch sei, seit Juni 2020 steigt der Kurs der Anteile und liegt derzeit über dem Höchstwert, der kurz vor dem Börsenkrach vom Frühjahr 2020 erreicht wurde. Dies hat natürlich Folgen für die Kennzahlen des Fonds, von denen besonders eine die Anteilseigner interessiert: das Agio. Es wuchs von 46,7% im zweiten Halbjahr 2019/20 auf 54,3% im ersten Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres an. Dies entspricht einem Anstieg von mehr als 16% in sechs Monaten. Damit gehört dieses Agio zu den höchsten im Sektor. Allerdings scheint dies die Anleger nicht abzuschrecken, da die letzte Kapitalerhöhung – die im Oktober 2020 stattfand und bei der Anteile im Wert von 100 Millionen Franken ausgeben wurden – vollständig gezeichnet wurde.

Im Übrigen ist die Höhe des Agios nicht wirklich ein Problem für Gabriela Theus. Es sei einfach eine Folge der permanent steigenden Nachfrage der Anleger, die in indirekte Immobilienanlagen investieren. «Wohnimmobilien haben sich in der aktuellen Krise als besonders widerstandsfähig erwiesen. Die Nachfrage und damit die Transaktionspreise am Markt für direkte Immobilienanlagen sind in den letzten zwölf Monaten deutlich gestiegen. Dies spiegelt sich in den Erwartungen der Anleger, an der Börse und im Agio wider», erklärt sie.

Nächste Projekte

Nach verschiedenen Unterhaltsinvestitionen hat Immofonds zwei Projekte in der Stadt Zürich in Angriff genommen, die zur Portfolioaufwertung beitragen und den Fonds in den nächsten Monaten beschäftigen werden: Einerseits ein Ergänzungsbau mit acht Wohnungen, der voraussichtlich Ende Jahr bezugsbereit sein wird, und andererseits ein Ersatzneubau mit 32 Wohnungen. «Nach einer rekursbedingten Verzögerung um sechs Monate wird der Bau im Oktober 2021 starten und der Bezug der Wohnungen ist für Juli 2023 geplant.» Längerfristig sind auf dem Wankdorfcity-Areal in Bern acht Baubereiche mit einer Geschossfläche von insgesamt rund 100'000 m2 vorgesehen. Die Bauarbeiten werden voraussichtlich 2023 beginnen.

Bleibt noch zu erwähnen, dass angesichts der permanent steigenden Preise interessante Projekte immer rarer werden. Gabriela Theus ist allerdings überzeugt, dass es auch künftig interessante Anlagechancen geben wird. «Insbesondere im aktuellen Marktumfeld ist es für uns jedoch sehr wichtig, unser Portfolio aktiv zu verwalten, um das bestehende Potenzial auszuschöpfen und mit den Liegenschaften, die wir bereits besitzen, Mehrwert zu schaffen.»

Olivier Toublan für Immoday