Investieren in die richtige indirekte Immobilienanlage

Nicht jeder hat das Know-how, um in die richtige indirekte Immobilienanlage zu investieren

Es schadet nie, einen Experten hinzuzuziehen, insbesondere in einer so undurchsichtigen Welt wie die der nicht börsenkotierten indirekten Immobilienanlagen: nicht sehr transparent, aber attraktiv, mit stabilen Renditen in einem Umfeld negativer Zinssätze. Fehlen nur noch die richtigen Experten. Laure Carrard ist eine von ihnen.

In einem früheren Artikel haben wir viel über die Analyse des Schweizer Immobilienfondsmarktes erfahren und darüber, wie die Experten von IMvestir Partners SA Verwaltern und Managern bei der Auswahl der besten Fonds helfen können, damit diese ihren spezifischen Bedürfnissen am besten entsprechen. Doch bevor sie Anleger beraten können, haben diese Experten viel Vorarbeit zu leisten, die von der Besichtigung der Immobilien bis zur Analyse der Verwaltungsgebühren oder der Qualität der Fondsmanager reicht. Laure Carrard, Expertin für indirekte Immobilienanlagen und Direktorin von IMvestir Partners SA, gibt Auskunft.

Frau Carrard, bevor wir in die Details gehen, erzählen Sie doch kurz, wie das Abenteuer von IMvestir Partners SA begann. 

IMvestir Partners SA wurde 2018 mit dem Ziel gegründet, Daten über Immobilienanlagevehikel zusammenzutragen. Einerseits eine wertvolle Datenbank, um die Zahlen auf der digitalen Plattform Immoday zu veröffentlichen, und andererseits, um unsere detaillierten quantitativen und qualitativen Analysen zu stützen. 2020 haben wir das Dienstleistungsangebot unseres Unternehmens durch weitere Kompetenzen ausgebaut: Neu hinzugekommen sind die Investmentberatung, Unterstützung bei der Auflage neuer Vehikel, Organisation von Branchenveranstaltungen usw.

In einem früheren Artikel haben Sie erläutert, wie Sie Ihre Kunden bei der Wahl von Immobilienfonds beraten. Sie bieten ihnen aber auch Beratung zu ihrer Anlagestrategie.

Das ist richtig. Wir schlagen vor, eine Asset Allocation in indirekten Immobilienanlagen aufzubauen. Dazu analysieren wir die Bedürfnisse des Kunden, was er bereits an direkten und indirekten Immobilienanlagen besitzt und wie er seine Allokation je nach Art der Immobilie und ihrer geografischen Lage diversifizieren möchte. Wobei wir berücksichtigen, dass eine sinnvolle Allokation vom Anlagehorizont des Kunden, seiner Risikobereitschaft und seinem Liquiditätsbedarf abhängt, z. B. wenn er Renten zu zahlen hat, weil es sich um eine Pensionskasse handelt. Dadurch können wir mit ihm eine taktische und eine längerfristige strategische Allokation in dieser Anlageklasse festlegen. 

Lässt sich dabei sogar ein Portfolio aufbauen?

Ja, das zählt auch zu unseren Services.  Wir bieten Allokationsberatung unter Berücksichtigung der verschiedenen möglichen Anlagevehikel, ob börsenkotiert oder nicht, mit einer optimalen geografischen und sektoriellen Verteilung sowie der Überwachung der Portfoliostatistiken. Sei es die Performance im Vergleich zu einem bestimmten Index, die Volatilität, die Höhe des Agios, die Dividendenrendite und alle anderen vom Anleger gewünschten Elemente. Kurz gesagt, wir bieten Unterstützung bei der Entscheidung für eine einzelne Investition oder dauerhafte Beratungsmandate.

Helfen Sie auch dabei, Fondsanteile zu erwerben?

Das bietet IMvestir Partners SA nicht an, aber wir haben Experten auf diesem Gebiet in unserem Partnernetzwerk.

Warum sollte eigentlich eine Pensionskasse Ihre Dienste in Anspruch nehmen? Verfügt das Unternehmen nicht intern über die Kompetenzen, um seine Immobilienanlagen zu analysieren?

Einige der grossen Kassen haben die Möglichkeit, keine Frage. Aber es gibt auch viele kleinere Kassen, die nicht über das nötige Fachwissen oder einfach nicht über genügend Ressourcen verfügen. Sie können sich bei der Allokation ihres Immobilienvermögens auf die Beratung von externen und unabhängigen Experten stützen. Unsere Dienstleistungen umfassen eine unabhängige Beratung, die dem Anlageausschuss dieser Kasse vorgelegt werden kann, um die Entscheidung des Portfoliomanagers zu festigen.

Was Sie tun?

Genau. Wir helfen unserem Kunden bei der Festlegung seiner Strategie und in welche Art von Immobilien er investieren möchte, was von seinen Bedürfnissen nach Liquidität und Rendite abhängig ist. Anschliessend helfen wir bei der Auswahl der Anlagevehikel, die am besten zur Strategie passen. Was bei indirekten Immobilienanlagen nicht so einfach ist wie bei einer Aktie. Die Komplexität der Anlageinstrumente ist nicht dieselbe, ebenso wenig ihre Transparenz, und zwar insbesondere bei nicht kotierten Fonds, von denen viele Verwalter in den Pensionskassen nicht einmal wissen. Deshalb sollte man sich an Experten wenden, denn sie haben einen umfassenden Überblick über diesen Markt.

Das kann dann aber auch mal teuer werden, oder?

Es handelt sich dabei um eine einmalige oder regelmässige Beratung mit geringeren Fixkosten (einige Tausend Franken) als eine jährliche Managementgebühr, die auf der Basis von mehreren Millionen verwalteten Franken berechnet würde. Dieser Service kann also durchaus weniger kosten als die Beschäftigung eigener Experten. Darüber hinaus finden einige grosse Pensionskassen, die sich diese Experten leisten könnten, dass dies zu teuer und wirtschaftlich sinnvoller ist, externe Berater einzusetzen. Wir befinden uns in einer Phase, in der alle Pensionskassen ihre Kosten genau im Blick haben und ihre Verwaltungskosten und alle Kosten, die ihnen in Rechnung gestellt werden, analysieren. Und viele von ihnen sind sich bewusst, dass diese Kosten sehr hoch sind und dass sie sie durch die Beauftragung externer Fachleute optimieren könnten.

Olivier Toublan, Immoday.ch