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Immobilien
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Herr Theiler, die Akara Funds AG führte bis zum 30. April 2021 die insgesamt siebte Kapitalerhöhung für den von ihr 2016 lancierten Akara Swiss Diversity Property Fund PK durch. Wie hoch war das Emissionsvolumen und wozu soll der Erlös verwendet werden ?
Das Emissionsvolumen betrug rund 143 Millionen Franken. Die hohe Resonanz in den Akara Diversity PK investieren zu wollen, bestätigt uns in unserer Anlagestrategie. Bedauerlicherweise konnten wir nicht alle Anleger in ihrem gewünschten Rahmen bedienen. Wir sind zuversichtlich im 4. Quartal 2021 eine neue Investitionsmöglichkeit bieten zu können.
Und wozu wird der Erlös verwendet ?
Wir haben für 463 Millionen Franken Projekte in der Pipeline und eine ausstehende Investitionssumme von 253 Millionen Franken. Dieses Jahr fallen rund 100 Millionen Franken für ausstehende Bauverpflichtungen an. Nehmen wir jetzt diese 140 Millionen Franken – wir sind aktuell bei einer Fremdkapitalisierung von rund 25 Prozent – können wir etwa 100 Millionen Franken in Bauprojekte einsetzen und hätten dann noch die Möglichkeit für 100 bis 150 Millionen Franken neue Liegenschaften dazu zu kaufen. Letztlich wären wir dann wieder bei einer Fremdfinanzierung von 25 bis 28 Prozent.
Wie präsentierte sich die Anlegerstruktur des Fonds nach der siebten Kapitalerhöhung ?
Unsere Anlegerstruktur umfasst ausschliesslich Vorsorgeeinrichtungen, Pensionskassen oder auch AHV-Einrichtungen, Grundversicherungen etc. Wir konnten mit der siebten Kapitalerhöhung nur 11 neue Anleger aufnehmen und zählen nun aktuell 134 Anleger. Dabei machen die drei Grössten 38 Prozent, die fünf Grössten 48 und die zehn Grössten 63 Prozent aus. Unser Ziel ist, mit kommenden Kapitalerhöhungen die Anlegerschaft zu vergrössern und so eine möglichst breite Abstützung des Produkts zu erreichen.
Der Akara Swiss Diversity Property Fund PK investiert in Bestandesliegenschaften sowie in Entwicklungs- und Bauprojekte mit Wohn- und kommerzieller Nutzung in der ganzen Schweiz. Wie verteilt sich das Portfolio aktuell ?
Wir sind heute bei einem Wohnanteil von knapp 50 Prozent, Tendenz steigend. In diesem Segment realisieren wir Neubauten und kaufen Bestandesliegenschaften hinzu, während wir bei Gewerbeparks oder Bürogebäuden keine Neubauprojekte durchführen. Der geografische Schwerpunkt liegt in der Region Zürich. Wir sind aber in allen Marktregionen vertreten, so auch in der Genferseeregion oder in der Nordwestschweiz mit den Zentren Basel und Baden.
Wie hat sich der Fonds im vergangenen Jahr entwickelt ?
Wir blicken auf ein sehr gutes Jahr zurück. Die Anlagerendite belief sich auf 6.19 Prozent, nach 5.03 Prozent im Vorjahr, und die Ausschüttungsrendite blieb mit 3.31 Prozent stabil. Zur Anlagerendite haben etwa 2.6 Prozent Aufwertungen – hauptsächlich bei den Wohnliegenschaften – beigetragen. Das war ein höherer Wert als erwartet, denn wegen der Coronapandemie waren wir zu Jahresbeginn doch deutlich vorsichtiger.
Zum guten Jahresergebnis gehört sicher auch die tiefere Mietausfallrate.
Durchaus. Diese konnten wir von 8.62 auf 6.33 Prozent deutlich senken, auch dank der direkten Vollvermietung von fünf abgeschlossenen Bauten. Das freut uns natürlich sehr. Wir sind ein aktiver Manager, nehmen Altbauten ins Portfolio, versuchen sie zu sanieren, aufzustocken, zu revitalisieren und für die Mieterschaft attraktiv zu machen. Wir haben immer gesagt, dass wir das können, und gerade im Jahr 2020 konnten wir dies auch unter Beweis stellen.
Basis dafür ist ein Team von mittlerweile rund 40 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Wie sind Sie personell aufgestellt ?
Als Immobilien-Boutique wollen wir das gesamte Spektrum des Immobilienbereichs bedienen. Im letzten Jahr und ersten Halbjahr 2021 ist es uns gelungen, den Entwicklungs- und Realisationsteil stark auszubauen. So verfügen wir nun auch über einen eigenen Kostenplaner und haben noch mehr Sicherheit bei der Prüfung von Immobilien. Ich darf sagen, dass wir in den vergangenen 24 Monaten eine starke vertikale Integration der wesentlichen Disziplinen im Immobilienbereich erzielt haben.
Und wie präsentieren sich die Entwicklungsziele im laufenden Jahr ?
Wir haben gute Projekte mit einem Volumen von rund 460 Millionen Franken und volle Auftragsbücher. So planen wir in den nächsten drei Jahren den Bau von 690 neuen Wohnungen. Wir verfügen über hervorragende Lagen, wie beispielsweise mitten in der Stadt Baden oder in Uitikon-Waldegg. Wir blicken also positiv ins zweite Halbjahr 2021 und setzen darauf, die Früchte des personellen Ausbaus ernten zu können.
Jede Anlage ist Marktschwankungen unterworfen, aber eine Pandemie hatten wohl weder Fondsanbieter noch Anleger auf dem Radar. Wie hat Akara auf die möglichen Auswirkungen reagiert ?
Wir haben schnell gehandelt und bereits am 25. März 2020 eine erste Einschätzung vorgelegt. Unsere Analyse ergab, dass etwa 4 Prozent unseres Portfolios von der Pandemie betroffen sein würde, sprich Gastronomie, Hotellerie, Retail. 16 Prozent haben wir als leicht kritisch eingeschätzt, also insgesamt 20 Prozent im kritischen oder leicht kritischen Bereich. Demnach hätte die Pandemie einen negativen Einfluss zwischen 0.22 und 0.13 Prozentpunkte auf die Ausschüttungsrendite haben können.
Etwas über ein Jahr später dürfen wir aber konstatieren, dass die negativen Auswirkungen der Pandemie – vor allem dank unserer Portfolio-Zusammensetzung mit einem hohen Wohnanteil – minimal gewesen sind.
Dennoch gab und gibt es Mieter, die von der Pandemie betroffen sind.
Das ist richtig. Aber dank der in unserem Portfolio geringen Anzahl Betroffener konnten wir jeden Fall individuell behandeln und fast durchwegs gute Lösungen finden. Natürlich hatten wir dabei aber immer den Anleger im Fokus. Denn unser Auftrag ist in erster Linie, Vorsorgegelder zu generieren und zu sichern.
Wie schätzen Sie die Auswirkungen mittelfristig bei den kommerziell genutzten Liegenschaften ein ? Wie nachhaltig wird der aktuelle «Zwangs-Trend» zum Home Office nach Corona sein ?
Wir beobachten die Märkte intensiv und es gibt aktuell viele Theorien, welche Veränderungen anstehen. Plötzlich soll die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr keine Rolle mehr spielen? Es braucht die Nähe zum Büro nicht mehr, weil man ja auch künftig zu Hause arbeitet? Ich bin ehrlich gesagt skeptisch. Die grossen Verschiebungen werden meiner Meinung nach nicht stattfinden. Es geht ja nicht nur um die Arbeit. Es gilt bei einem Wohnortwechsel zum Beispiel auch immer die familiäre Situation zu berücksichtigen.
Es ist ein Bedarf an grösseren Wohnungen festzustellen. Und natürlich ist es so, dass man sich irgendwo im Hinterland ein Zimmer mehr leisten kann als in der Stadt. Dennoch glaube ich nicht, dass der Megatrend zu städtischem Wohnen abgelöst wird. Das Leben in der Stadt in all seiner Vielfalt und mit den kulturellen, gastronomischen oder einkaufstechnischen Annehmlichkeiten ist gefragt und wird es auch bleiben.
Welche Entwicklung sehen Sie bei den Büroflächen ?
Eine Einschätzung ist schwierig. Einerseits geht durch Corona der Trend hin zu mehr Fläche pro Mitarbeiter, was für mehr Büroflächen sprechen würde. Andererseits werden die Angestellten die flexibleren Arbeitsmöglichkeiten weiterhin nutzen und zumindest teilweise von zu Hause aus arbeiten wollen, wodurch weniger Fläche benötigt würde. Diese Unsicherheit wird uns noch eine gewisse Zeit begleiten.
Im letzten Herbst hat Akara das Anlageprodukt Akara Property Development I KmGK lanciert. Können Sie uns das neue Produkt kurz vorstellen ?
Wir wollen Privat Equity in Real Estate anbieten, weil wir glauben, dass vor allem institutionelle Anleger einen einfacheren Zugang zu einem Close-end-Produkt haben, wenn sie wissen, dass es in einem regulierten Umfeld nach bestimmten Regeln stattfindet und von der Finma überwacht und überprüft wird. Private und institutionelle Anleger sowie Pensionskassen sollen nicht nur vom Halten einer Immobilie profitieren können, sondern auch von der Entwicklung.
Grundsätzlich investieren wir schweizweit in nachhaltige Immobilienentwicklungen,
-revitalisierungen und -realisierungen mit dem Fokus auf Stockwerkeigentum, das im vergangenen Jahr nochmals eine enorme Preissteigerung erfahren hat. Die Veräusserung der jeweilig realisierten Projekte erfolgt möglichst umgehend, um das Renditepotential optimal abzuschöpfen. Wir streben eine internal rate of return (IRR) auf dem investierten Eigenkapital von 8 Prozent an. Das Ganze ist gut angelaufen und wir sind zuversichtlich, dass dieses Business-Modell steigenden Anklang finden wird.
Gibt es bereits konkrete Projekte ?
Ja, es gibt ein Projekt in der Stadt Zürich in der Nähe vom Sihlcity. Es sieht den Abbruch einer bestehenden Gewerbeliegenschaft und den anschliessenden Neubau einer Wohnliegenschaft zum Verkauf im Stockwerkeigentum oder als Anlageobjekt vor. Weitere Projekte sind derzeit in Prüfung.