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Rédaction
Die nicht kotierten Immobilienfonds setzen ihren Anstieg langsam aber stetig fort. Sie legten im Februar 0,21% zu, sodass ihre YTD-Performance auf 0,76% kletterte. Ihr durchschnittliches Agio beläuft sich nun auf 1,32% (Agio der kotierten Fonds: 36,4%). Das Universum der nicht kotierten Fonds ist seit dem Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund am 11. Februar um einen Titel ärmer. Zwei nicht kotierte Fonds haben in den letzten Wochen eine Kapitalerhöhung angekündigt: der Akara Swiss Diversity Property Fund PK und der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial.
Nach einem Plus von 0,42% im Januar setzten die nicht kotierten Immobilienfonds ihren langsamen, aber stetigen Aufwärtstrend im Februar fort. Gemäss den vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Daten stiegen sie um 0,21%, sodass ihre YTD-Performance Ende Februar 0,76% erreichte. Die kotierten Fonds ihrerseits verzeichneten im Februar eine kräftige Erholung von 3,4%, nachdem sie im Januar einen Rückgang von 1,4% erlitten hatten (YTD-Performance per Ende Februar: +2%).
Die durchschnittlichen Agios der beiden Universen drifteten also weiter auseinander. Ende Februar lag jenes der kotierten Fonds gemäss SFP bei 36,4%, dem höchsten Stand seit drei Jahren, während dasjenige der nicht kotierten Fonds nach einem leichten Anstieg 1,32% erreichte.
Die durchschnittliche Rendite der nicht kotierten Fonds blieb stabil: Gemäss SFP betrug sie Ende Januar 3,2%. Damit liegt sie nicht nur deutlich über der Durchschnittsrendite der kotierten Fonds (2,7%), sondern auch der Spread gegenüber den Bundesobligationen erreicht mit über 270 Punkten ein interessantes Niveau. Was schliesslich die Volatilität betrifft – ein Kriterium, dem langfristig orientierte Anleger grosse Beachtung schenken –, so weisen die nicht kotierten Fonds mit rund 4% eine Volatilität auf, die nur halb so hoch ist wie diejenige der kotierten Fonds.
Fonds im Aufwind und mit positiven Agios
Gemäss den vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Zahlen erzielten bei den nicht kotierten Immobilienfonds der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (+2,78%) und der MobiFonds Swiss Property (+2,26%) die besten Monatsperformances.
Gemessen an der YTD-Performance lag der MobiFonds per Ende Februar mit einem Plus von 8,09% an der Spitze, während der Centralfonds mit −2,63% das Schlusslicht bildete.
Bemerkenswert ist, dass die überwiegende Mehrheit der nicht kotierten Fonds – nämlich 18 von 22 – seit Januar zulegen konnte.
Bemerkenswert ist auch, dass trotz der positiven Performances, die in letzter Zeit Monat für Monat verzeichnet wurden, fünf der nicht kotierten Fonds immer noch ein zum Teil beträchtliches Disagio aufweisen, wie beispielsweise der Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien (−6,5%) oder der UNIM, Union Immobilière Suisse (−6,3%).
Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund
Wie geplant ging der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) am 11. Februar mit einer Marktkapitalisierung von 157 Millionen Franken an die Börse. Seine YTD-Performance beträgt 5,7%, trotzdem weist er nach wie vor ein Disagio auf, das sich per Ende Februar auf 8,2% beläuft.
Zur Erinnerung: Anfang Juni wird der HSO mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund fusionieren (der bei einem Börsenwert von 470 Millionen Franken ebenfalls ein Disagio aufweist, das noch 3,6% beträgt, obwohl der Fonds seit Jahresbeginn bereits fast 10% zugelegt hat).
Mit dem Börsengang des HSO ist das Universum der nicht kotierten Fonds geschrumpft und umfasst nun noch 22 Fonds mit einer Kapitalisierung von insgesamt knapp 14 Milliarden Franken (wobei mehr als die Hälfte dieser Gesamtkapitalisierung auf die beiden Schwergewichte AXA Real Estate Fund Switzerland und UBS Property Fund Direct 1a Immo PK entfällt).
Dabei wird es jedoch nicht bleiben: Mit der Bestätigung des Börsengangs der Comunus SICAV dürfte Ende des ersten Halbjahres 2025 ein weiterer Titel das Universum der nicht kotierten Fonds verlassen.
Zwei weitere Kapitalerhöhungen bei nicht kotierten Immobilienfonds im Februar angekündigt
Die Immobilienanlagevehikel kündigen weiterhin fleissig Kapitalerhöhungen an. Seit Jahresbeginn wurden bereits 19 solcher Ankündigungen registriert, wovon etwas mehr als die Hälfte allein auf die Anlagestiftungen und drei auf die nicht kotierten Fonds entfallen. Bereits abgeschlossen ist die Kapitalerhöhung des Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Commercial Income. Sie wurde vollständig gezeichnet (56 Millionen Franken, damit verdoppelt der Fonds, der im Sommer 2024 auf den Markt kam, sein Volumen).
In den letzten Wochen lancierte der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial eine Kapitalerhöhung um 80 Millionen Franken (bei einer Marktkapitalisierung per Ende Februar von rund 240 Millionen Franken). Das aufgenommene Kapital soll für den strategiekonformen Ausbau des Portfolios eingesetzt werden. Eigens für die Kapitalerhöhung wurde nach Angaben des Fonds eine «Deal Pipeline» mit attraktiven Transaktionsopportunitäten aufgebaut. Zudem soll die Fremdkapitalquote weiter reduziert werden.
Schliesslich will der Akara Swiss Diversity Property Fund PK bis zu 100 Millionen Franken aufnehmen (sein Nettovermögen beträgt derzeit gut 2 Milliarden Franken). Es handelt sich um die 14. Kapitalerhöhung des Fonds und die dritte in den letzten zwölf Monaten. Das ist ein gutes Beispiel für die Strategie einiger Vehikel, vermehrt «kleine» Kapitalerhöhungen durchzuführen, die jeweils auf sehr spezifische Investitionsprojekte ausgerichtet sind.
Laut Mitteilung des Fonds soll das aufgenommene Kapital für die strategiekonforme Portfolioerweiterung und die Finanzierung nachhaltiger Neubauprojekte verwendet werden. In der Pipeline des Fonds sind Projekte für Neubauwohnungen bis 2028 sowie eine grosse Kommerzfläche.
Redaktion - Immoday.ch