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Immobilien
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Immoday.ch
Obwohl sich der Konsum erholt hat, war die Stimmung am Markt für Gewerbeimmobilien 2024 gedrückt. Zwar blieben die Mieten schweizweit insgesamt stabil, in mehreren Regionen und grossen Städten gingen sie jedoch zurück. Mit einer Ausnahme: In Lausanne zogen die Spitzenmieten für Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr stark an. In den letzten zehn Jahren stagnierten oder sanken die Geschäftsmieten deutlich. Lediglich die Mieten an den Prime-Standorten in Zürich sind seit 2015 kräftig gestiegen. Für 2025 rechnet Wüest Partner mit einem Rückgang der Angebotsmieten um 1,5%.
Reine oder gemischt genutzte Gewerbeimmobilien bieten Anlegern eine interessante Diversifizierungsmöglichkeit. Es gibt jedoch einen Haken: In den letzten Jahren haben die Covid-Krise, die Inflation und der boomende Online-Handel den Gewerbeimmobilien zu schaffen gemacht. Und 2025 bleiben die Aussichten laut einer kürzlich veröffentlichten Studie von Wüest Partner trüb.
Auch wenn das Umfeld insgesamt positiv ist – die sinkende Inflation und die gestiegenen Löhne haben den Konsum angekurbelt –, setzt der E-Commerce dem Detailhandel immer noch stark zu. Dies wirkt sich natürlich auch auf die Nachfrage nach Verkaufsflächen und damit die Mieten aus. Doch auch in einem auf den ersten Blick eher unspektakulären Markt gibt es interessante Nischen.
2024 blieben die Mieten weitgehend stabil – mit Abstrichen
Laut der Analyse von Wüest Partner stiegen die Angebotsmieten für Verkaufsflächen in der Schweiz im vergangenen Jahr um 0,1%. Es herrschen jedoch grosse regionale Unterschiede. Während die Mieten in den Regionen Zürich (–2%) und Basel (–4,8%) rückläufig waren, stiegen sie in Bern (+2,9%) und in der Genferseeregion (+2%) leicht an.
Ein Blick auf die letzten 10 Jahre zeichnet jedoch insgesamt ein trübes Bild. So sind die Mieten für Geschäftsflächen in diesem Zeitraum schweizweit um 6,5% gesunken. In der Region Zürich, dem Wirtschafts- und Geschäftszentrum des Landes, stiegen sie mit 2,5% sehr moderat. In Bern gingen die Mieten um 8,7% zurück, in Basel um 11,8% und in der Genferseeregion um 15,4%.
Bei Prime-Standorten zeichnet sich ein vielschichtiges Bild ab
Schaut man sich statt der Regionen die Städte und die Prime-Standorte genauer an, stellt man ebenfalls grosse Unterschiede fest. In Genf sind die Spitzenmieten im Jahresvergleich um 4,1% zurückgegangen. Nachdem die Spitzenmieten in Zürich jahrelang nur nach oben tendiert hatten, fielen sie 2024 um 3,8%. In Bern betrug der Rückgang 3,5%, während die Mieten in Basel stabil blieben. In Lausanne hingegen stiegen die Spitzenmieten 2024 kräftig (+16%). Dies ist vermutlich einem Aufholeffekt geschuldet, da Lausanne die niedrigsten gewerblichen Spitzenmieten der Schweiz aufwies. Nunmehr liegen sie über denjenigen von Bern.
Diese Zahlen gilt es allerdings in Relation zu setzen. Ein 10-Jahres-Vergleich zeigt, dass die Situation für Vermieter nicht gerade rosig ist: So sind die Mieten in Lausanne seit 2015 insgesamt um 12% gesunken und in Bern um 13%, während sie in Basel und Genf mehr oder minder stagnierten (+3%). Einzig in Zürich sind die Spitzenmieten in den letzten 10 Jahren deutlich gestiegen (+25%).
Vorsichtige Prognosen für 2025
Die Ökonomen von Wüest Partner zeigen sich bei ihren Prognosen für 2025 zurückhaltend. Angesichts der strukturellen Herausforderungen durch den Online-Handel, der dem stationären Detailhandel wahrscheinlich weiter Marktanteile abjagen wird, dürfte die Nachfrage nach neuen Verkaufsflächen verhalten bleiben. Die Angebotsmieten dürften 2025 leicht um 1,5% sinken. Dabei werden sie nach wie vor von der geringen Bautätigkeit gestützt, die ein Überangebot an verfügbaren Flächen verhindert. 2024 erhöhte sich das Angebot schweizweit lediglich um 0,5%, wobei auch hier grosse Unterschiede zwischen den Städten und Regionen zu beobachten sind. Basel und Genf mussten sogar einen deutlichen Rückgang des Angebots verzeichnen.
Robuste Nischen
Auch wenn das Umfeld für Investoren derzeit schwierig ist, dürften gewisse Nischensegmente sich besser behaupten, so Wüest Partner. Der Lebensmittelbereich hält sich beispielsweise gut und konnte 2024 einen Anstieg des Gesamtumsatzes verzeichnen. So erhöhte sich das Transaktionsvolumen im stationären Detailhandel um 4% und im E-Commerce um 4,5%.
Dem Non-Food-Bereich hingegen macht die Konkurrenz des Online-Handels, der mittlerweile 17% aller Transaktionen ausmacht, stark zu schaffen. So ging das Transaktionsvolumen im Non-Food-Bereich im stationären Detailhandel um 2,7% zurück, während es im E-Commerce ein Plus von 4,7% verbuchte.
Ein weiteres interessantes Nischensegmente sind laut Wüest Partner die Innenstädte. Dort ist die Passantenfrequenz höher, was die Geschäfte belebt und für höhere Umsätze sorgt. Einziger Wermutstropfen: Die Mieten sind in den Stadtzentren entsprechend höher. Es gilt daher, ein Gleichgewicht zu finden, damit sowohl Ladenbetreiber als auch Vermieter auf ihre Kosten kommen. Das ist jedoch nicht immer ein einfaches Unterfangen.
Redaktion-Immoday.ch