Wie wirken sich höhere Baupreise auf den Immobilienmarkt aus?

In den Jahren 2021 und 2022 war der Anstieg der Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte erheblich – und dies wirkt sich auf den Immobilienmarkt aus. Der Residualwert könnte je nach Szenario um 14 bis 18% zurückgehen.

Der rasante Anstieg der Baupreise präge derzeit den Baumarkt – und beeinflusse damit die Dynamik auf dem Immobilienmarkt entscheidend, so die Spezialisten von Wüest Partner in der letzten Ausgabe des Immo-Monitorings. 
 

Um zu eruieren, inwiefern sich die Veränderung der Baupreise auf den Immobilienmarkt auswirkt, untersuchte Wüest Partner in der Periode von 1999 bis 2022 verschiedene Zusammenhänge.

Alles wird teurer 
 

Zunächst einige Zahlen. Mitte 2022 lag der vom Bundesamt für Statistik (BFS) publizierte Baupreisindex für Hochbauten um 8,1% höher als vor einem Jahr. «Das ist der stärkste Anstieg seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 1998. Und die Baupreise dürften im nächsten Jahr weiter steigen», halten die Ökonomen von Wüest Partner fest. 
 

Dies ist einerseits auf den starken Anstieg der Materialpreise zurückzuführen – auch wenn diese «nun aber generell deutlich langsamer wachsen» –, andererseits aber auch auf die höheren Arbeitskosten. «Derzeit ist für das nächste Jahr mit Lohnerhöhungen im Bereich von 2 bis 3% zu rechnen. Die Inflation sowie der Fachkräftemangel dürften dazu beitragen, dass die Löhne im Baugewerbe auch mittelfristig weitersteigen», so die Spezialisten von Wüest Partner. 
 

Der dritte Faktor, der derzeit die Baupreisteuerung befeuert, sind die Energiepreise. Dies hat sich unmittelbar ausgewirkt, z. B. auf die Preise der Baumaterialien, deren Herstellung sehr energieintensiv ist. Was die mittelfristigen Aussichten betrifft, sind die Ökonomen von Wüest Partner nicht überaus zuversichtlich. «Nach der Rekordteuerung 2022 dürften die Energiepreise 2023 weiter zunehmen. Mit einer Normalisierung ist nicht vor 2024 zu rechnen.»

Ein unbestritten negative Einfluss 
 

In den letzten zwei Jahren ist alles teurer geworden und die Preise dürften auch mittelfristig steigen, was sich unmittelbar auf die Transaktionspreise auswirken wird. «Ein Anstieg der Baupreise um 1% in einem halben Jahr hat im selben Halbjahr einen Anstieg der Transaktionspreise um 0,86% zur Folge», haben die Experten von Wüest Partner berechnet. 

Kurzfristig führt ein «Anstieg der Baupreise um 1% [...] zu einer deutlichen Reduktion der [...] realen Hochbauinvestitionen um 0,37%.» Ab dem folgenden Jahr ist in diesem Fall jedoch ein Aufholeffekt zu beobachten. 
 

Zu guter Letzt hat ein Anstieg der Baupreise um 1% auch einen Einfluss auf die Nachfrage nach Baugesuchen, die um 0,82% zurückgeht. Hier ist mittelfristig kein Aufholeffekt festzustellen. «Im Falle eines hohen Standes der Baupreise [ist] ein Aufschieben des Bauprojekts mittelfristig möglich und [besteht] weniger Nachholdruck», so die Analysten von Wüest Partner.

Folgen für die Marktwerte 
 

Wenn die Baupreisteuerung zu höheren Preisen für neue Gebäude führt, wie wirkt sie sich dann auf den Wert bereits bestehender Renditeobjekte aus? Wüest Partner hat dies berechnet und dabei zwei Szenarios durchgespielt. 
 

Das erste geht von einer anhaltenden Teuerung aus, bei der die Baupreise drei Jahre lang um 5% pro Jahr und danach um 1% pro Jahr steigen. In diesem Fall gehen die Marktwerte – nach den notwendigen Anpassungen – um 3,8% zurück. 
 

Das zweite Szenario, das von den Analysten von Wüest Partner untersucht wurde, geht davon aus, dass die Baupreisteuerung nur vorübergehender Natur ist und sich im ersten Jahr auf 10 und im zweiten Jahr auf 5% beläuft, bevor sie im dritten Jahr wieder um 5% fällt und in der Folge 0 beträgt. In diesem Falle würden die Marktwerte nur leicht sinken, und zwar weniger als 1%.
 

Natürlich ist der Einfluss der Baupreisteuerung auf den Marktwert einer Liegenschaft umso grösser, «je höher die Bauinvestitionen sind, die sofort oder in naher Zukunft anfallen». Dies gilt sowohl für Neubauprojekte als auch für Instandsetzungsarbeiten. Hingegen hat eine Baupreisteuerung bei kürzlich errichteten Neubauten oder bei Gebäuden, die eben erst einer Totalsanierung unterzogen wurden, nur marginale unmittelbare Folgen.

Finanzielle Auswirkungen auf ein Projekt von 100 Millionen Franken  
 

Zu guter Letzt haben die Ökonomen von Wüest Partner den Residualwert berechnet. Sie haben dabei angenommen, dass ein Bauprojekt an guter Lage einen kapitalisierten Wert der künftigen Erträge von 100 Millionen Franken hat.
 

In den letzten Jahren betrug der Residualwert nach Abzug der Erstellungskosten, aller weiteren Kosten und der Risikoentschädigung 40 Millionen Franken für ein solches Projekt. Aber unter den neuen Gegebenheiten, d. h. angesichts der Inflation, der steigenden Zinsen und der höheren Baukosten, ist der Rückgang des Residualwerts beträchtlich. 
 

Beim ersten Szenario steigen die aktuellen und künftigen Baukosten um 12%. «Alles in allem hat das zur Folge, dass der Residualwert von 40 auf knapp 33 Millionen sinkt und damit um 18% tiefer ausfällt.» Beim zweiten Szenario ist das Ergebnis mit einem um 14% niedrigeren Residualwert nur wenig erfreulicher. 
 

Kurzum: Wenn man die Baukosten nicht ernsthaft optimiert oder billigeres Land findet, wird man feststellen müssen, dass die allgemeine Teuerung – wie man intuitiv annehmen konnte – einen spürbaren und langfristigen Einfluss auf die Preise und den Wert von Immobilien haben wird.

Olivier Toublan, Immoday