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Immobilien
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Aus historischen Gründen hat die Pensionskasse der Bobst Mex einen Drittel ihrer Anlagen in Immobilien investiert – je zur Hälfte in direkte und indirekte Immobilienanlagen. Letztere werden als Instrument zur geografischen Diversifikation eingesetzt. Sie befinden sich überall in der Schweiz und in geringem Ausmass auch im Ausland. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Wohnimmobilien.
Wie verwaltet man als eine der ältesten Pensionskassen der Schweiz seine Immobilienanlagen? Indem man einen beträchtlichen Teil des verwalteten Vermögens in direkte Immobilienanlagen investiert. Und indem man indirekte Immobilienanlagen als Instrument zur geografischen Diversifikation einsetzt. Ein Gespräch mit Jean-Louis Blanc, dem Verwalter der Pensionskasse der Bobst Mex. Dieser Vorsorgeeinrichtung gehören die allermeisten Mitarbeitenden der schweizerischen Gesellschaften der Bobst-Gruppe, eines des grössten Industrieunternehmens der Westschweiz, an. Bei der Pensionskasse der Bobst Mex sind derzeit rund 1700 aktive Angestellte und 1400 Rentenbezüger (Pensionierte, Invalide, hinterbliebene Ehepartner / Partner) versichert. Das verwaltete Vermögen beläuft sich auf 1,1 Milliarden Franken.
Jean-Louis Blanc, wie hoch ist der Anteil der Immobilienanlagen am verwalteten Vermögen Ihrer Pensionskasse?
Immobilienanlagen machen genau einen Drittel aus. Das liegt über der in der Verordnung über die berufliche Vorsorge festgelegten Obergrenze von 30%. Wir haben aber die gesetzlich vorgesehene Erweiterung der Anlagemöglichkeiten genutzt. Diese Situation ist geschichtlich bedingt. Unsere Pensionskasse ist über 70 Jahre alt. Im Zeitraum von 1965 bis 1990 investierten wir beträchtliche Summen in den Bau von Wohnimmobilien, insbesondere in der Region Lausanne. Einige Immobilien sind mehr als 60 Jahre in unserem Besitz.
Und wie hat sich diese Immobilienallokation entwickelt?
Sie hat in den letzten Jahren etwas zugenommen. Wir hatten nach einer Alternative zu einer zu hohen Obligationenallokation gesucht und sind zum Schluss gekommen, dass Immobilien – allen voran Wohnimmobilien – eine der möglichen Alternativen sind.
Und künftig?
Wir sind mit der derzeitigen Immobiliengewichtung in unserer Vermögensallokation zufrieden. Zwei Projekte sind noch in der Pipeline. Das erste dürfte in fünf, das andere in zehn bis fünfzehn Jahren abgeschlossen sein. Ein Gebäude, das abgerissen und wiederaufgebaut werden soll, und Grundstücke, die aufgewertet werden sollen. Wir profitieren von den historisch tiefen Zinsen. Und sollte sich eine gute Gelegenheit bieten, dann sind wir selbstverständlich dabei.
In welche Art von Immobilien investieren Sie?
Vorwiegend in Wohnimmobilien. Wie bereits erwähnt, aus historischen Gründen, aber auch deshalb, weil Wohnimmobilien weniger stark als Gewerbe- oder Industrieimmobilien mit der Konjunktur und somit auch weniger stark mit den Aktien korrelieren. So können wir die Volatilität unseres Portfolios reduzieren. Bei direkten Immobilienanlagen bevorzugen wir Liegenschaften an gut erschlossener Lage in Randgebieten der Westschweizer Städte. Bei indirekten Immobilienanlagen streben wir eine schweizweite geografische Diversifikation an und sind in geringem Ausmass sogar im Ausland investiert. Jahrelang hielten wir nur Immobilienanlagen in der Schweiz, haben jetzt über Anlagestiftungen aber auch einige wenige Immobilienanlagen im Ausland erworben. Aber es ist wirklich nur ein Bruchteil unseres Portfolios.
Gedenken Sie, diesen Anteil ausländischer Immobilienanlagen künftig zu erhöhen?
Ja, wir möchten diesen Anteil ausbauen, doch es muss im Hinblick auf die Diversifikation sinnvoll sein. Da wir Wohnimmobilien vorziehen, bieten sich im Ausland ohnehin weniger Gelegenheiten, weil viele Fonds auf Geschäftsimmobilien und Büroflächen fokussiert sind. Diese sind häufig geschlossen und somit nicht kotiert. Und auch das Wechselkursrisiko darf nicht vergessen werden. Auf lange Sicht schätzen wir die Entwicklung des Euro und des Dollars gegenüber dem Schweizerfranken als negativ ein. Wir haben derzeit also nichts gegen eine stärkere Diversifikation im Ausland, sind jedoch sehr vorsichtig.
Kommen auch Arten von Immobilien wie Industriegebäude oder Grundstücke infrage?
Industrieimmobilien eher nicht, da wir intern nicht über genügend Know-how in diesem Bereich verfügen. Zudem haben wir in Anbetracht der aktuellen Wirtschaftslage keine grosse Lust, einzusteigen. Was die Grundstücke betrifft, haben wir mehrfach Vorhaben geprüft, doch es hat sich nichts Konkretes ergeben. Es wäre allerdings eine Möglichkeit. Wir suchen jedoch nicht aktiv.
Investieren Sie in Gebäude des Unternehmens Bobst?
Das Reglement unserer Pensionskasse verbietet es, in die Wertschriften des Unternehmens oder in die Gebäude, die es nutzt, zu investieren. Es besteht eine regelrechte Chinese Wall zwischen dem Arbeitgeber und der Pensionskasse.