Immobilienfonds – das Management der zugrunde liegenden Immobilienanlagen bleibt für die Performance von entscheidender Bedeutung

Für die meisten institutionellen und privaten Anleger handelt es sich bei indirekten Immobilienanlagen um Vehikel, über die liquide in illiquide Anlagen investiert werden kann. Sie sehen solche Produkte somit häufig aus rein finanzieller Perspektive.

Oft wird vergessen, dass jedem Immobilienfonds Anlagen zugrunde liegen, die gefunden, ausgewählt, erworben und aufgewertet werden müssen, bevor sie bisweilen wieder verkauft werden. Für all diese Schritte sind Erfahrung im Portfoliomanagement sowie fundierte Kenntnisse des Marktes und von dessen Usanzen erforderlich.

Der Immobilienmarkt

Der Markt für direkte Immobilienanlagen ist derzeit hart umkämpft. Es gibt nur wenige erstklassige Objekte auf diesem Markt, während die Nachfrage nach dieser Anlagekategorie stärker denn je einen Fluchtwert für die Anleger darstellt.

Diese Verknappung führt zu deutlich niedrigeren Renditen, insbesondere im Wohnimmobiliensektor oder bei Prime-Geschäftsimmobilien. Die wichtigsten Akteure auf diesem Markt sind die Versicherer, die besonders aggressiv sind, die Immobilienfonds sowie die öffentlichen und privaten Pensionskassen. 

Dieser Nachfrageüberhang macht den Markt sehr nervös. Die Gelegenheiten für die kleinen oder mittelgrossen Immobilienfonds sind rar und für die kleinen und mittelgrossen Pensionskassen, die unter ihrer berechtigten Risikoaversion leiden, ist die Situation noch problematischer.

Diese Anlagegelegenheiten zu erkennen und Zugang zu ihnen zu erhalten, wird daher immer schwieriger. Dank einem Partner wie Helvetadvisors, der stark lokal verankert ist, profitieren die Anleger (Fonds, Pensionskassen und andere) von einem bevorzugten Zugang zu Objekten, die häufig nicht offen vermarktet werden, also den sogenannten Off-Market-Immobilien. Um eine sich bietende Gelegenheit nicht zu verpassen, ist es zudem äusserst wichtig, in der Lage zu sein, rasch und informiert zu entscheiden.

All dies spricht dafür, die Dienstleistungen eines unabhängigen Beratungsunternehmens in Anspruch zu nehmen. Die Anleger können sich so auf ihren Berater verlassen, der ihnen dank seiner fundierten Kenntnis des Marktes sowie von dessen Trends, bisheriger Performance und Akteuren rasch eine Entscheidungshilfe bieten kann, indem er die Klarheit und Unabhängigkeit mitbringt, die für einen rationalen und kohärenten Anlageprozess in Übereinstimmung mit der jeweiligen Anlagestrategie notwendig ist.

Portfoliomanagement

Ein Immobilienpark muss nach dessen Zusammenstellung zudem effizient verwaltet werden, um mit der Fondsstrategie (Wertsteigerung, Erträge usw.) die erwartete Rendite zu erzielen.

Der Unterhalt des Immobilienparks spielt hier eine zentrale Rolle. Es ist notwendig, einerseits das Thema Umweltschutz, dem sich der Immobiliensektor nicht länger entziehen kann, und andererseits die langfristige Wertsteigerung der Anlagen zu erwägen. Bei sanierten und gut unterhaltenen Liegenschaften ist eine hohe Wertprämie festzustellen. Da sich die Immobilienfonds gezwungen sehen, den Anlegern eine Dividende auszuschütten, geraten diese mittel- bis langfristigen Aspekte aber leider immer noch zu oft in den Hintergrund.
 

Damit ein Immobilienpark effizient verwaltet wird, müssen neben dem Unterhalt auch noch zahlreiche operative Aufgaben erledigt werden.

Die Verwaltung direkter Immobilienanlagen ist nicht das Kerngeschäft der Fondsverwalter. Es ist also sehr wichtig, einen Immobilienberater beizuziehen, um die Verwaltung dieser Anlagen zu optimieren und ein proaktives Monitoring mit folgenden drei Schwerpunkten sicherzustellen:
 

1. Eine klare Immobilienpolitik im Bereich der Mieten, der Sanierung und des Kostenmanagements.
 

2. Eine ständige und dynamische Kontrolle des Immobilienparks, einschliesslich der Beziehungen zu den Verwaltungen, die in erster Linie darauf abzielt, das Entscheidungstiming zu optimieren.
 

3. Ein aktuelles, klares und vollständiges Reporting, um eine kohärente Vorstellung vom Zustand des Parks und von den zu treffenden Entscheidungen zu haben.
 

All das ist sehr zeitaufwändig und erfordert ganz spezielles Fachwissen, über welches die Expertenteams eines Beratungsunternehmens wie Helvetadvisors verfügen.